REITs“朋友圈”持续扩张 多类机构加入投资大军

公募REITs提质扩容步伐持续加快。截至4月25日，今年以来，已有7只REITs相继上市。公募REITs上市数量达到65只，还有多只首发和扩募项目已经申报。

二级市场上，截至4月25日，今年表现最好的华夏首创奥莱REIT涨幅达38.62%，共有11只REITs涨幅超过20%，25只涨幅在10%—20%之间。公募REITs投资价值进一步凸显，吸引了众多类型机构参与其中，公募REITs“朋友圈”正在持续扩大。

公募REITs持续上新

4月25日，华泰证券（上海）资产管理有限公司发布了华泰苏州恒泰租赁住房REIT认购申请确认比例结果的公告，公告显示，该基金募集总份额为5亿份，其中，战略配售发售份额为3.5亿份，占比70%，网下发售初始基金份额1.05亿份，占总份额的21%，公众投资者认购的初始基金份额为4500万份，占总份额的9%。从配售比例看，战略投资者有效认购申请确认比例为100%，网下投资者有效认购申请确认比例为0.46101159%，公众投资者有效认购申请确认比例为0.12051442%。在发售完成后，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市在即。

4月21日，南方顺丰物流REIT在深交所上市。至此，公募REITs上市产品数量增至65只。今年以来，已有中航易商仓储物流REIT、华夏金隅智造工场REIT、汇添富九州通医药REIT、国泰君安济南能源供热REIT、易方达华威市场REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT、南方顺丰物流REIT7只产品相继上市。

此外，截至4月25日，还有华夏华电清洁能源REIT、南方万国数据中心REIT、中金中国绿发商业资产REIT等多只新项目陆续申报，中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济产业园REIT等扩募项目快速进场。

投资价值进一步凸显

今年以来，公募REITs市场持续回暖，投资价值进一步凸显。Wind数据显示，截至4月25日收盘，2025年1月1日之前已上市的58只REITs中，55只今年获得正收益。其中，华夏首创奥莱REIT涨幅最高，今年以来涨幅达38.62%；华夏大悦城商业REIT紧随其后，涨幅也超过38%；共有11只REITs涨幅超过20%，25只涨幅在10%—20%之间。

“从大类资产配置角度看，公募REITs具有不同于其他资产的风险和收益特征，能够拓宽投资前沿，提升组合的收益水平。在利率下行背景下，投资者对无风险资产收益率要求下降，所对应的REITs风险溢价提升，配置价值凸显。未来，二级市场价格波动低、资产收益确定性强的REITs产品竞争优势有望进一步增强。”一家公募基金RIETs业务负责人表示。

一位资深REITs人士表示，长期来看，公募REITs的投资价值一方面体现在相对股债市场较为独立的资产配置功能；另一方面，公募REITs最终投资于运营较为成熟的基础设施项目，并且在满足分红条件的情况下，每年将90%以上的可分配收益用于分红，较适合长期持有。投资者可根据未来的分红预期合理评估REITs价值，以长期配置的心态来投资公募REITs，并通过长期持有与合理的资产配置，获得较好的投资回报。

各类机构纷纷布局

随着REITs的投资价值进一步凸显，吸引了保险、券商自营、理财公司等机构投资者纷纷布局。

以富国首创水务REIT为例，2024年年报显示，从持有份额来看，机构投资者占总份额比例达83%，个人投资者占总份额比例为17%。

从前十大持有人来看，公募REITs的持有人包含了多类型机构，包括券商、保险、基金以及机构管理的集合资产管理计划。富国首创水务REIT的前十大持有人分别为：广发证券股份有限公司、富国基金－中信银行－富国基金智享8号FOF集合资产管理计划、同方全球人寿保险有限公司、中信证券股份有限公司、东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司、北京首钢基金有限公司、国投证券股份有限公司、华金证券－东吴人寿保险股份有限公司－华金证券东吴人寿15号基础设施基金策略FOF单一资产管理计划、创金合信基金－平安银行－创金合信嘉悦5号集合资产管理计划。

“公募REITs的持有人主要包括险资机构、产业方、银行理财、券商自营和私募基金等。其中，保险机构、产业方等类型投资者由于其资金属性、投资策略与REITs产品契合度较高，会成为REITs的长期持有者。”北京某基金公司REITs业务负责人告诉中国证券报记者。

某券商固收研究团队表示：“在REITs的机构持有人中，有更倾向于获取中短期收益以及有净值管理要求的基金、理财、券商资金，也有倾向于长期配置的险资和集团、企业、股权投资机构。”