配置性价比凸显 REITs投资热情高涨

汇添富基金日前发布公告称，汇添富上海地产租赁住房REIT于3月13日完成网下询价，最终认购价格为2.724元/份，网下询价倍数达180.74倍。公开数据显示，这一认购倍数已经超过今年国泰君安济南能源供热REIT的140.9倍，创2023年以来公募REITs市场新高。

业内人士认为，由于相对稳定的分红率，REITs产品关注度不断提高，再加上REITs产品具有权益属性，符合“固收+”特征，成为稳健型资金关注的对象。

分享租赁住房市场发展红利

近日，汇添富上海地产租赁住房REIT完成网下询价，最终认购价格为2.724元/份，网下询价倍数达180.74倍，创下2023年以来公募REITs项目网下询价倍数新高。该产品于3月17日首发。

根据基金份额发售公告，101家网下投资者管理的341个配售对象全部符合询价公告规定的网下投资者的条件，报价区间为2.594元/份-2.750元/份，拟认购份额数量总和为1,897,750万份，为网下初始发售份额数量的180.74倍。经统计，所有网下投资者报价的中位数为2.7500元/份，加权平均数为2.7483元/份，最终确定认购价格为2.724元/份。

汇添富上海地产租赁住房REIT募集的基金份额总额为5亿份。其中，战略配售初始发售份额3.5亿份，占发售份额总量的70%；网下发售初始发售份额1.05亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%；公众发售初始发售份额0.45亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。若本次发售成功，预计募集资金总额为13.62亿元。

该产品由上海地产集团全资子公司——上海地产房屋租赁有限公司作为原始权益人，以其持有的虹桥璟智项目、江月路项目作为底层资产，上海地产集团控股的上海城方租赁住房运营管理有限公司作为运营管理机构，汇添富基金作为基金管理人，东方证券作为财务顾问。

汇添富基金的基金经理潘德佳表示，汇添富上海地产租赁住房REIT的发行将对上海市存量用地盘活产生良好示范效应，同时为资本市场参与分享租赁住房市场发展红利提供重要投资工具。该产品所处行业好、主体强、资产优，同时得益于上海地产集团丰富的资产储备，扩募前景十分广阔。该产品的发行将进一步助力新市民、青年人实现“进得来、留得下、住得安”的美好生活。

资金持续涌入

1月3日，国泰君安济南能源供热REIT发布的基金份额发售公告显示，基金网下发售有效报价投资者数量达80家，管理的配售对象数量为234个，有效认购数量总和约为49.34亿份，为初始网下发售份额（0.35亿份）的140.96倍。如今汇添富上海地产租赁住房REIT的网下询价倍数已打破了这一纪录。

除了汇添富上海地产租赁住房REIT，汇添富基金还于2025年发行了另一只REITs产品——汇添富九州通医药REIT。汇添富九州通医药REIT最终募集基金份额4亿份，发售价格为2.895元/份，基金募集资金总额为人民币11.58亿元。值得注意的是，该产品公众投资者认购数量为0.30亿份，占发售份额总数的7.50%，有效认购倍数达1192倍，创下公募REITs公众认购倍数历史新高。此前，在2025年1月9日，国泰君安济南能源供热REIT发售结果的公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创下彼时公募REITs认购倍数历史新高。

配置性价比凸显

Wind数据显示，截至3月14日收盘，2025开年以来，全市场60余只REITs产品中，有58只回报率为正。其中，消费类基础设施和园区类基础设施REITs产品表现尤为突出，华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT的涨幅均超过20%。

REITs的配置性价比正在获得越来越多投资者的关注。业内人士认为，在近期国债收益率持续走低的背景下，REITs产品由于相对稳定的分红率，其关注度不断提高，再加上REITs产品具有权益属性，符合“固收+”特征，成为资金关注的对象。“以嘉实物美消费REIT为例，最新季度数据（2024年四季度）显示，其当季现金流分派率达到1.42%，年度为5.73%，相对10年期国债收益率而言，非常具有吸引力。”天相投顾基金评价中心的研究人员表示。

谈及REITs近期走强的原因，天相投顾基金评价中心研究人员认为，一方面是部分REITs的底层资产质量较高，且具有稳定的现金流和抗周期属性，在当前经济环境下具有较高的配置价值，吸引资金大幅流入；另一方面，随着政策支持力度不断提升，REITs底层资产的价值以及未来现金流在重新估算后，或有较大提升。