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2019年,房地产企业的债务将迎来到期高峰。数据显示,截至年底,到期偿还规模达3711.93亿元。2018年年底以来,多家房企面临债券违约,有投资者对公司债务违约担忧,抛售公司股票致股价闪崩。

分析人士指出,在债券到期压力下,“借新还旧”和加快销售成为大多数房企的选择。但卖房受政策调控影响,资金回笼速度不如从前,且2019年房地产市场进入调整期的预期加强,有的房企依然处于现金流紧张状态。预计2019年房企将更关注资金链安全和经营风险,拿地更加谨慎。

债券到期“洪峰”将至

近期,个别A股及港股上市房企曝出债券违约事件,引发投资者对房企资金链情况的担忧。

2018年12月24日,银亿股份发布公告称,公司因短期内资金周转困难,未能按时足额支付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约2.99亿元,发生实质性违约。公告显示,“15银亿01”债券于2015年12月24日发行,规模为3亿元,票面利率为7.28%。此外,华业资本、香港上市房企新昌集团等均公告了债券违约情况。

实际上,个别房企债券违约,从侧面映射了房地产行业债券集中到期。据中信建投统计,未来5年房地产债到期偿还压力逐步抬升,2021年为高峰,2019年-2022年分别为3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元到期。

中信建投指出,2019年-2022年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元房地产债可能被投资者选择回售。若考虑回售规模,2019年房地产债偿还压力将出现高峰。其中,三季度房地产债到期压力最大,达到1133.24亿元;而一季度有840.38亿元的债券可回售。加上回售规模,一季度为2019年房地产债偿还压力高峰,达到2263.09亿元。

国际地产咨询公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,主要由于2016年房企融资环境较为宽松,房地产公司融资发债,而融资期一般为三年,如今债券集中到期。

“借新还旧”致融资井喷

为应对债券到期高峰,不少房企选择“借新还旧”。因此,近期房企融资出现“井喷”。“房企融资难度有所降低。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资,应对还债高峰。房企融资中出现大量海外融资和短期融资。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

中原地产研究中心统计数据显示,一月房地产企业融资计划出现井喷,公布的融资计划总数90多起,合计金额超过2100亿元,刷新最近一年多来的月度融资新高。春节过后,房地产企业继续密集融资,融资计划规模超过42亿美元。

从发债情况看,克而瑞发布研报称,2019年1月,房企境内外发债总量为1095.79亿元,环比上升91.8%。其中,境外债发行规模为740.4亿元,环比增长141.9%。

张大伟表示,对于房地产企业而言,一方面,楼市销售放缓导致回款难,加上前期过度投资,房企增加融资的诉求上涨。另一方面,中小房企为了继续做大规模,同时避免未来的资金面再次收紧,加紧融资成为共识。

“近期大部分房企融资成本平稳,但处于阶段高位。随着全社会资金成本的相对平稳,房地产企业融资成本未大幅度上涨。特别是龙头房企的公司债融资成本基本在4%-5%左右。这部分企业资金压力明显缓解。”张大伟表示。

克尔瑞发布的研报显示,2019年伊始,房企发债总额大幅增加,融资成本依然处于高位。1月房企平均发债成本为6.98%,环比下降0.17个百分点。境外债融资成本维持高位,达到7.86%,环比增加0.32个百分点,使得整体融资成本依然处于最近几年来较高水平。

“虽然海外融资成本有所上涨,叠加汇率波动,但房企对资金的需求量很大,所以加紧海外发债融资。”张大伟称。近期房企密集海外发债,仅2月份以来,已有旭辉控股、融创中国、时代中国、世茂房地产等房企公告拟发行美元优先票据。

行业集中度或提高

业内人士指出,在房地产企业销售放缓、地产调控不放松的大背景下,“借新还旧”能否帮助房企渡过困难期仍需探讨。“资金回笼速度不如从前,房企依然处于现金流紧张状态。”黄立冲对中国证券报记者表示。

国泰君安房地产分析师刘斐凡指出,“借新还旧”是房企的无奈之选。“房地产公司作为资金密集型企业,要发展就要借债,规模越大,债务规模可能越大。这是由其商业模式所决定的。”

除发行债券外,通过ABS融资是房企的另一融资渠道。但近期房地产ABS审核呈现从严态势。同策研究院2月初信息显示,不到半个月时间,已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临,风险值得警惕,基础资产的质量成为关注点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前房企发债主要是为了偿还旧债,偿还之后的部分剩余资金用于补充流动性,改善企业资金情况。除借助发债等融资手段外,房屋销售是房地产公司回笼资金的重要渠道。如果融资环境及销售情况不佳,房企面临较大资金压力,则可能采取类似降价的促销做法。

对于房企未来的应对策略,张大伟指出,2019年房地产市场进入调整期的预期强。这种情况下,房企将更关注资金链安全和经营风险,拿地预计将更加谨慎。黄立冲则认为,资金情况不佳的中小房企或被并购,大型房企可能因发债环境略为宽松令压力有所舒缓,行业集中度有望提高。