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在房地产融资中火爆一时的房企资产证券化（ABS）产品，开年便遇“寒流”。据上证报不完全统计，截至2月18日，今年已有13家房企的ABS项目处于中止审核状态，涉及发行金额逾300亿元。

屋漏偏逢连夜雨，今年正值房企债务兑付高峰。Wind统计数据显示，今年房地产业将有超过4000亿元信用债到期。

多个房企ABS项目中止

中金固收团队研报显示，2018年房地产类ABS发行量达2900亿元，是交易所ABS市场发行量最大的品种，也是房企重要融资渠道之一。

但进入2019年，已有多家房企的ABS发行被摁下“暂停键”。今年以来，包括“东亚前海-宝龙地产商业一号资产支持专项计划”“阳光壹佰购房尾款资产支持专项计划”“申港-伯恩物业信托受益权资产支持专项计划”在内的13个房企ABS项目中止审核。

针对房企ABS新年“倒春寒”，同策咨询研究院研究总监张宏伟表示，从中止的项目看，主要有企业运营不善和ABS项目基础资产质量不佳两大原因。“一种情况是，某些地产公司自身经营欠佳，导致其所发行ABS产品的基础资产风险偏大。另一类情况是，ABS项目的底层资产质量本就欠佳。”

今年监管审批也有趋严之势。上海中原地产首席分析师卢文曦进一步补充道，去年所发行的ABS项目的实际收益，与预期有一定落差；同时，出于市场资金安全性的考虑，房企ABS项目审核进度已有明显调整。

克而瑞研究的分析师也对上证报指出，房企ABS项目中止审核的情况，反映出监管对底层资产现金流的质量和稳定性的关注。

兑付高峰压力仍存

房企ABS虽有收紧趋势，不过与去年同期相比，今年房企的整体融资环境已有所改善。

“去年下半年以来，一系列支持民营企业融资、提升银行放贷能力的政策落地，今年房企融资环境的确有所改善。产业债信用利差回落，也表明投资者风险偏好有所提升。”某券商固收业务分析师表示。

据Wind数据统计，今年1月房地产业发行信用债近914亿元，同比增172%。但同时，据克而瑞统计分析，今年1月房企平均发债成本为6.98%，环比降0.17个百分点；境外发债融资成本维持高位，达7.86%，环比还上升了0.32个百分点。

从杠杆比例看，形势也不容乐观。上述固收业务分析师提醒，2015、2016年，在流动性持续宽松的背景下，房地产行业的需求端和供给端加了大量杠杆，加之彼时银行大量表外资金借道非标流入房地产领域，当前房企实际负债非常高。“尤其是部分中小型民营房企，综合负债率在80%以上。”

有券商分析认为，上市房企存量债务期限大多在2至3年，去年下半年以来，房企进入债务兑付高峰，并将持续到今年底。据Wind数据统计，房地产业今年累计近4193亿元信用债将到期，其中1月已偿还到期债务近472亿元。此后每月均有百亿元规模以上债务到期，其中2月、8至10月到期债务规模均超过400亿元。

与此同时，当前房企资金回笼能力不容乐观。北京大道兴业投资管理有限公司投资总监王子辰分析，目前房地产市场的信心还没有恢复，一二线城市有限购政策的约束，三四线城市购买力又不足，综合来看，房企销售能力难以释放，资金回笼效率不高。

多重因素合力之下，今年房企面临较大兑付压力。王子辰认为，为避免兑付风险的集中爆发，一方面政策上应给予房地产业适度宽松，提振房地产市场信心，提高资金回笼效率；二是可加大行业并购，进行资源整合，通过并购后更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平，提高融资能力。