内房股超跌后强劲反弹 市场仍担忧中小房企资金压力

1月18日，此前暴跌8成的内房股佳源国际强劲反弹，开盘一度大涨接近100%，公司股价收于4.4港元/股，大涨70%。与佳源国际同日大跌的阳光100中国、仁天科技等个股大幅反弹，占据了1月18日港股涨幅榜前列位置。

多位地产人士表示，1月18日几只内房股在经历前一日大跌后反弹，这种波动主要还是由于其自身因素所导致的，如果一些负面因素暂时得到澄清，将有助于股价反弹，但如果未来债务问题继续发酵，则股价将继续承压，并不能从一日的反弹就说明“平安过关”。对于在港上市的内房股并无整体影响，因为内房股整体还是受到内地房地产政策和市场的影响，不会因为个别公司的因素而受到影响，但值得注意的是，如果投资者信心和情绪受到打压，无疑是相当不利的。

深夜多道金牌救市

1月17日，佳源国际收于2.52港元/股，下跌超过8成。阳光100中国、仁天科技分别暴跌超过6成和7成。

佳源国际1月17日晚间率先发布公告表示，公司3.5亿美元有限抵押票据已经按期兑付本息。公司运营及财务状况一切正常，且公司并不了解为何大跌。

当天深夜11点，阳光100中国发布公告，公司不掌握股价波动的具体原因，公司经营一切正常，拟推出不超过股份总数10%的回购。

龙湖集团在本轮暴跌内房股中属于大块头。作为老牌房企，公司2018年销售收入更是突破2000亿元人民币。不少机构认为，公司股价大跌可能与公司董事局主席吴亚军前夫蔡奎及多位公司高管大举减持有关，其中蔡奎减持规模更是达到了1.5亿股，套现超过30亿元。

龙湖集团1月17日晚间发布公告，一方面披露蔡奎持有的佳辰发展国际减持1.5亿股，同时，吴亚军家族通过其持有的Charm Talent增持了880万股公司股份，增持后吴亚军家族持股比例达到43.9%。

港股资深分析师岑智勇对中国证券报记者表示，此前几只内房股出现暴跌的原因可能是被“斩仓”，其中佳源国际主要卖家是华泰金融，阳光100中国是中国银河以及申万宏源在卖出，国瑞置业是长江证券在卖出。而相关密集释放利好公告，这使得市场担忧情绪大为缓解，有利于内房股整体表现。

销售预计放缓

对于2019年房地产整体情况，业内人士看法较为乐观。瑞银财富管理亚太区投资总监及首席中国经济学家胡一帆对记者表示，从中国内地房地产市场的基本面来看，预计中国房地产市场将持续“软着陆”，而不会出现“硬着陆”。她强调，“房地产市场在中国不会出现断崖式的崩溃，是持续调整的软着陆。去年已经开始在交易量上缩量，房地产价格在一二线城市相对比较稳健，如果未来下跌也是比较缓慢。总体房地产市场应该是持续调整，出现软着陆。”

不过尽管预计2019年房地产行业仍将在持续调整中发展，但2019年房企销售增速预计大幅下降已成为业内共识。新年伊始，多家大型房企陆续公布全年目标。降低销售增速目标，追求稳健发展、降杠杆成为房企目标关键字。

中国恒大公布2019年的销售目标为6000亿元，以公司2018年销售金额计算，公司2019年目标增长率低于10%。碧桂园并未公布明确销售目标，仅指出2019年要进一步做强主业及转型升级，继续深耕着力提升房产业务全周期竞争力；打造现代机器人产业生态圈，布局农业全产业链。大型房企纷纷降低销售目标，而项目、规模以及品牌影响力有限的中小房企将面临更大的业绩增长压力。

担忧债务压力

前期较为激进的中小房企可能面临的偿债压力被市场广泛担忧。多位地产人士指出，2019年房地产调控政策目前未见明显放松迹象，预计全年销售增速将较2018年明显下降，同时房企普遍面临较大偿债压力。中小房企尤其是债务压力较大的房企将面临销售和偿债压力。

富途证券表示，根据数据统计，2018年房地产债券到期规模为2069.71亿元，2019年债券到期规模将大幅攀升至4026.52亿元，较2018年增幅为94.5%。对大房企来说，还能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务，降低杠杆，但是对中小房企来说，资质趋严受限更多，债务兑付压力更大，容易引发违约风险。

中原地产首席分析师张大伟表示，大部分股价暴跌企业都是因为资金链安全问题，或者是因为融资出现问题，或者是因为大股东质押过高。虽然从当下市场数据看，大型房地产企业融资压力有所缓解，过度扩张的中小型房企将是未来市场最大的风险。他进一步指出，杠杆比例过高的房企，在市场逐渐杠杆平稳的趋势下，一旦销售放缓，就很容易出现债务违约等问题。现在看，大多数房地产企业尤其是2017-2018年排行榜突然上升的企业，都有非常大的资金链压力。

“从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧。最近虽然部分缓解，但只有龙头房企相对较好，而对于中小型高杠杆房企来说，冬天才刚刚开始。”张大伟表示。

岑智勇也指出，从目前来看，此次的波动对于内房股整体暂时没有影响。但仍需留意下次有房地产公司债券到期的时间点。这次事件也反映出投资者信心不够。