房产

国家统计局2018年12月的房价数据出炉！

在各地继续坚持因城施策，切实履行城市主体责任的背景下，全国房价总体保持相对稳定。70大中城市中房价环比上涨城市数量明显减少，15个热点城市中有3个房价下跌，22个城市二手房价格环比下跌，其中一线城市二手房价连续3个月回落。

不过，值得注意的是，一线城市新房价格连续2个月环比上涨，并且涨幅有所扩大。其中，广州涨幅最大，并且领涨全国。

一线城市新房价格连续反弹是否具有信号意义？广州为何领涨全国？22个城市二手房价格环比下跌又意味着什么？2019年房地产市场的政策和市场走势如何？

对此，业内人士认为，一线城市新房价格连续反弹是受年底预售证管控放松、高价楼盘入市网签影响，放大了房价涨幅，不能真实反映市场客观情况，广州更是因为去年10月出台了严禁“双合同”的政策，导致网签价格上涨。而从更能真实反映市场情况的二手房价格来看，热点城市房价的拐点已经出现，预计2019年房价或持续下调。

一线城市新房价格涨幅扩大

数据显示，12月份，一线城市新房价格环比涨幅继续扩大。据初步测算，4个一线城市新房价格环比上涨1.3%，涨幅扩大1.0个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。值得注意的是，广州不仅在一线城市中涨幅第一，在70大中城市中涨幅也是第一。

对于一线城市新房价格环比价涨幅扩大、二三线城市涨幅回落的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一线城市预售证管控放松，高价楼盘入市影响成交结构；而二三线城市楼市开始降温，市场交易冲高回落，自然带动房价涨幅收窄。

58安居客房产研究院首席分析师张波也认为，一方面各地“限价”的手段渐渐离场，另一方面不少市中心项目集中面市，带来了部分城市的房价出现短期性上扬。

“一线城市新房价格数据失真，容易误导市场判断。”中原地产首席分析师张大伟进一步指出，统计局公布的新房价格完全来自各地网签数据，在各地限制签约的情况下，房价被低估，而2018年四季度各地限制签约政策逐渐放松，特别是一线城市过去多年积压的高端项目逐渐进入网签，又放大了房价涨幅，这明显地误导了市场真实情况。

据中原地产研究中心统计，以北京为例，在市场平稳后，限高价盘网签的政策在2018年12月出现了调整，12月网签高端项目井喷，基本都是2017年真实销售与签约滞后到2018年末网签，12月合计签约单价9万元以上的高端住宅数量达到了269套，创调控以来的新高。

广州新房价格领涨全国

从新房价格环比涨幅排名来看，广州、石家庄、锦州、呼和浩特、丹东、大理涨幅居前，广州以3%的涨幅位居全国第一。

对于广州新房价格领涨全国的原因，严跃进认为，广州管控政策有所松动，市场预期中看涨的声音比较大，这会带来房价的上涨。尤其是广州市场一直被认为是低估的市场，所以潜在的购房需求还是很大的。

不过，张大伟则认为，统计局统计新房价格直接采用当地房管部门的网签数据，这就造成了部分城市在过去通过限签约的办法达到统计局公布的房价不涨，但同时也带来了调控后遗症，很多城市限制签约，网签不涨或者网签人为控制涨跌几块钱。

“正是因为地方政府只注意网签数据涨跌，很多城市出现了双合同，最典型的是广州，因为10月出台了严禁双合同的政策，导致签约价格上涨。比如过去一套房100平方米总价300万元，其中100万元是装修款，显得房价一直维持在网签价2万元每平方米，但真实价格是3万元每平方米，而最近调控影响下，广州真实总价已经降到250万元，但在网签价上依然是明显上涨的。”张大伟说，这种现象在最近全国多个城市普遍性存在，一线城市也存在限制签约的高端项目，最近逐渐入市影响网签价格。

10月19日晚，广州市住建委出台新政对新房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。该政策有利于双合同减少和购房首付门槛的降低，同时也使房价统计数据更具参考性。

22城二手房价环比下跌

由于新房价格受预售证备案价审批等因素影响，已经不能真实反映市场情况，而二手房价格相对来说更能客观反映市场走势，更值得关注。特别是一二线热点城市的二手房成交量占比已经过半，北京、上海二手房市场成交占比已经超过80%。

数据显示，2018年12月，一线城市二手房价格连续3个月价格下降，降幅为0.3%。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。二三线城市二手房价格环比涨幅均回落，31个二线城市二手房价格上涨0.1%，涨幅回落0.2个百分点；35个三线城市二手住房价格0.3%，涨幅回落0.1个百分点。

值得注意的是，70个大中城市中，有22个城市二手房价环比下降，除了4个一线城市，还包括海口、南京、西安、青岛、厦门、无锡、宁波等二三线热点城市，其中降幅最大的是厦门，降幅为0.6%，去房地产泡沫化效果明显。

“在限价政策、部分城市新房双合同的影响下，新房价格失真，一二线热点城市二手房价格已经连续3个月明显下调，并且下调城市数量也是2015年以来最多的，70个大中城市已近半数面临下调的拐点。”张大伟说，热点城市房价的拐点已经出现，除非最近信贷政策明显调整，否则2019年房价预期将持续下调。

张波也认为，虽然从统计局的数据来看，二手房价的变化幅度仍然较小，但实际相比一手房而言，二手房市场的降温更为明显。以一线城市为例，广州、深圳商品住宅成交翘尾，北京、上海成交价格出现上扬，套数环比略有上升，但从58安居客线上的挂牌房源量来看， 12月环比整体下滑14.5%，其中一线城市挂牌房源量全面下滑，广州环比下滑幅度最大，达到了13.2%。

今年房价走势如何？

今年1月以来，多地房地产调控政策微调，政策有的松绑有的加码。如广州放宽人才落户的年龄限制，海口限制企业购买住宅，内蒙古规范调整部分住房公积金贷款业务，苏州开展房地产经纪机构乱象专项整治百日行动等。另外，福建省两会工作报告中提出，福州、厦门要编制“一城一策”实施方案，稳地价、稳房价、稳预期；北京则提到，2019年要更好解决群众住房问题。

张大伟认为，2019年房地产调控政策整体内容逐渐出现了宽松与收紧并存。各地两会开始召开，其中北京与福建两会继续明确房地产调控，要求稳定房地产市场成为2019年各地政策主流。在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，过去过于严格的调控政策出现变化成为趋势。他预计，未来几个月二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，部分城市新房价格也将逐渐开始调整。

不过，贝壳找房首席经济学家杨现领则认为，2019年市场将保持弱势回温。根据贝壳研究院监测，13个重点城市中11城带看量和新增客源量环比回升，其中深圳、济南及成都等城回升明显。均价的下跌降低入市门槛，对价格更敏感的刚需群体成为带动这些城市市场回温的重要力量。他认为，随着需求回温，业主预期也出现转变，业主挂牌价跌幅收窄，业主调价中涨价次数占比有小幅提升，这些先行指标意味着价格继续下跌的空间有限。但这不意味着政策转向刺激，并且2019年新房供应的库存相对较高，购房者选择空间大，市场将保持平稳运行的态势，不会出现明显上行的动力。