公司

今年11月份,陆续有十几家房地产企业密集发布融资计划,整体资金规模超过千亿。与此同时,由于海外发债比重上升,带动企业平均融资成本整体上行,创下近三年新高。业内人士分析认为,由于当前房地产市场销售业绩增速普遍放缓,企业之间的规模竞争仍在延续,大小房企分化加剧,整个四季度房企的融资需求仍然强劲。

11月份房企融资动作密集

11月28日,弘阳地产集团有限公司发布公告称,拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的优先票据,年利率为13.5%。仅11月份最后2天,就有12家房企陆续发布公告,披露其近期融资计划或公告票据上市发行,累计规模近300亿。

据Wind数据,整个11月份,房企境内外融资放量,涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。其中,11月份房企境内发行债券523亿元,规模环比增长14%,同比增长112%;月内房企海外发行债券304亿元,环比增长263%,同比增长7%。

全年来看,今年1-11月,房企累计境内发债5632亿元,同比增长66%;累计海外发债3220亿元,同比增长12%。

11月份,房企与金融机构合作较为频繁,仅光大信托就和三家房企签订了战略合作协议,总额为400亿元,其中规模较大的是与泰禾建立的总额200亿元的全面业务合作关系。

公开消息显示,早在今年10月泰禾集团就与上海银行签署了战略合作协议,上海银行意向为泰禾集团提供总额最高不超过200亿元人民币的综合授信额度。加上此次与光大的合作,近两个月来泰禾已连续获得银行授信近400亿元。

克而瑞地产研究中心一位分析人士指出,多元化的融资方式,加上与银行在各业务中的全面合作,能够助力泰禾各业务板块的快速发展,如养老、教育、金融等等,从而为企业带来更多收益。

不仅是泰禾,当月正荣集团和金融机构的合作也广受关注。正荣与中山证券和兴业信托分别建立了200亿元和100亿元的业务合作。上述分析人士认为,这些都表明在融资环境收紧的背景下,房企通过与金融机构合作,增加未来流动性。

该人士进一步认为,11月多家房企的大额融资计划获批,从长期来看,由于房地产市场的增长已经明显放缓,调控政策底部逐渐形成,因而近期政府对于房企发债的审批趋于宽松。然而值得注意的是,当前的政策信号显示出中央遏制房价上涨的决心不会改变,决不会允许调控前功尽弃,因而,预计在未来的一段时间之内,调控政策仍然会在底部运行,房企维持资金链“活下去”将会是这段时间的主旋律。

大小房企分化加剧

业内分析指出,近期融资获批增多使得房企流动性压力趋缓;大型龙头房企当前流动性与偿债能力表现仍然稳健。未来一段时间龙头房企并购中小开发商的现象或逐步增多。不过,来自市场机构的统计数据显示,近期获得融资的仍以大型房企居多,而且境外发债的比例增加明显。

根据克而瑞地产研究中心的统计数据,房地产企业11月份发债总量546.5亿元,环比上月上升99%,结束了连续6个月下降的趋势。主要是本月境外债发行量较大,达285.1亿元,环比大幅增长419.3%,占比达到了52.2%。

与此同时,11月份房企发债融资的平均成本为8.54%,达到2015年以来的单月最高水平。克而瑞方面指出,在融资收紧的情况下,房企融资成本不断增加,特别是境外债融资,当月房企平均境外债融资成本11.47%,较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。其中,有3家企业发债成本超过10%。2018年1-11月房企平均融资成本6.32%,较前10月的6.06%显著上升,已超过2017年全年平均值。

从具体企业来看,11月份融资总量最高的企业为中国恒大,融资额达194.2亿元,主要为其于11月6日和11月19日总计发行了四笔境外优先票据,共计28亿美元。当月融资成本最低的为万科A发行的一笔10亿元的超短融,利率仅为3.1%,此外,万科A发行的另一笔20亿元的中期票据利率也较低,仅为4.03%。

由于房企整体逐步面临偿债高峰期,更多的中小企业的融资道路并不通畅。11月5日,富力地产发布公告称,拟发行不超过8.06亿股新H股,此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途,富力地产表示,将全部用于补充公司资本金,其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

事实上,今年下半年以来,房企并购整合频繁,有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。Wind数据显示,今年6月以来,上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购,披露交易规模达到489亿元。

业内分析认为,这也体现了当前市场环境下小房企的生存现状:没有融资渠道,无力偿还债务,即便取得地块也无力开发,不得不退出市场。易居研究院副院长杨红旭指出,开发企业面临的是全国大行情,调控整体趋严未有松动,在市场降温初期,企业资金紧张。预计明年一些负债率高的房企资金问题将更加严重。“具体表现就是被迫卖掉大量股权,甚至有些会倒闭。”

四季度融资需求仍然强劲

值得一提的是,房企上市融资热情同样高涨。11月,中梁控股于13日向港交所递交了招股说明书,而万创国际也于22日重新递交了上市申请,同时湖北房企奥山国际也计划在香港上市。截至11月底,在港交所等待IPO的房企有万城控股、银城国际、德信中国、海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际七家。

“对于房地产企业来说,楼市销售逐渐放缓,而前期过度投资,导致房企融资诉求明显上涨。”中原地产研究院首席分析师张大伟分析认为,“从融资难度看,最近大部分房企融资成本虽然处于高位,但是龙头房企的融资成本维持在5%左右。对于这些企业来说,明显缓解了资金压力。”

他认为,随着信贷市场的调控持续,2018年四季度,房地产企业最重要的工作仍然是融资。“2018年,虽然房地产企业整体销售业绩依然有望刷新历史纪录,但业绩涨幅逐渐放缓。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。”

与此同时,房地产企业的规模化竞争仍在持续。龙头房企的业绩规模直指万亿规模,千亿级别的中等房企也逐渐扩容。四季度以来,随着地方城市供地速度加快,房企普遍在土地市场拿地布局,土地储备的需要也进一步刺激了企业的资金需求。

易居房地产研究院分析师沈昕分析认为,房地产业作为一个资金密集型行业,对资金有很强的依赖性,金融环境的变化直接影响房地产市场。根据2018年三季度各项指标数据,截至三季度末,房地产金融环境指数仍然在“偏紧”区间。

随着中国房地产业金融环境指数的持续收紧,预计2018年四季度全国商品房年初累计销售面积同比增幅将保持稳中收窄,甚至转为负增长。沈昕认为,在此情况下,预计房价同比增幅仍将继续回落。