李宇嘉：深圳楼市回暖背后“新逻辑”

近期，深圳楼市可谓供销两旺，几个楼盘热销，开盘去化率高达70%。市场有传言深圳楼市回暖反弹，建议抄底的声音不少。数据显示，11月份深圳新房供应125万平方米，相比“金九银十”的9月和10月份，分别增长了近300%和92%，同比去年11月增加了133%；1-11月份，深圳累计供应427万平米，同比增长20%。11月新房的成交29万平米，环比增长18%，较2018年1-11月的月均水平高出6%。

8月以来，深圳楼市一度开启了下行通道。9月，深圳新房成交环比下滑40%，二手房下滑逾30%。10月，楼市下滑趋势延续，在9月弱势的基础上，10月新房成交环比再下降19.10%，同比则下降36.13%；二手住房环比下降23.97%，同比下降16.90%。由于市场观望，加上交易周期长、税费成本高，二手房价普遍下跌15%左右，就连学位房片区也概莫能外。因此，11月楼市能有如此表现实属不易。

笔者认为，目前市场表现好，主要有以下几个原因：一是三季度以来新房供应比较少，累计了一部分需求，11月底供应了5000套，引导前期需求释放；二是开发商年底业绩压力大，急于完成业绩，定价比较实惠，也有很多优惠活动。 三是开发商蓄客时间长，比如有楼盘蓄客时间长达2年；四是中介发力开展业务。目前，一部分开发商将楼盘包销给中介机构，促中介机构积极揽客。

另外，新房周围的二手房降价，开发商定价更理性。根据中原地产的统计，10月深圳各区二手价格皆出现下滑。其中，宝安和福田下滑幅度最大，宝安均价下滑1.1%，福田下滑1.0%。而罗湖下降幅度最小，环比下滑0.4%，均价57553元/平米。同比看，下跌的趋势更加明显。笔者总结，现在深圳楼市需求有几个特征：一是对高端项目，必须有实实在在的让利，才能吸引客户眼球。二是对刚需项目热销，反映深圳楼市底部坚实。

结合近期深圳楼市形势，可以发现深圳楼市发展的“新逻辑”：一是限价长期坚持，新房定价坚持“上有顶、下有底”的原则；二是新房定价适度降低、缓慢降价，从而标定区域价格、片区价格，二手房价格也跟着标定价格而下调；三是二手房价格下跌后，反过来影响新房定价，而且未来开发商资金会越来越紧张，理性定价是趋势；四是新房定价不高，加上无税收优势，受市场欢迎。反过来，这也驱动二手房价格下调。这是一个非常缓慢的过程，在不知不觉中房价实现“软着陆”。