最近,深圳的楼市又“火”了一把!
不过,这回不是因为土豪抢新房的的“五千万蹲”,而是关于断供潮的流言。
五千万蹲:今年5月,深圳新盘招商千玺开盘,一条朋友圈刷屏:“在俺们老家,能够拿出5000万,都是人中龙凤,出则前呼后拥,入则高朋满座。而在深圳,你拿出5000万出来买房,只能找个角落蹲一下。”
断供潮:最近,关于深圳大量房子被7折拍卖、断供潮来袭的消息在坊间传得沸沸扬扬。
那么,其中真相究竟如何?
中证君(ID:xhszzb)经过一番调研,尝试给深圳楼市把了个脉,发现四大症状……
症状一:
成交的多数降价了
11月12日,乔装成买家的中证君(ID:xhszzb)来到深圳市福田区某大型房产中介,门口的报价牌上推出多套460万元~750万元的房源。
中介工作人员告诉中证君(ID:xhszzb),该片区处福田区中心地带,附近几个小区均为花园小区,均价在7.5万元/平方米左右。
工作人员贺平(化名)向中证君(ID:xhszzb)大力推荐两个“笋盘”(价格明显低于市价的房源)。
其中一个面积为74平方米,业主一开始挂出的目标转让价是490万元。该房从9月份以来调过三次价,目前报出的底价是460万元。“要不是业主急用钱,是不会报出这么低价格的,特别划算。”贺平指着电脑上的调价记录说道。
另一个“笋盘”在同一小区二期,由于比较新,报价相对较高。72平方米的房子业主将报价调为500万元。贺平指出,最近刚成交的同一栋楼、同一户型的一套房子,成交价为525万元。
贴在地面的小广告,深圳某 60平方米小产权农民房急售。
这并非个别现象。
中证君(ID:xhszzb)今年3月份到福田皇岗片区走访,该片区有一套位于13楼的58平方米二居室,业主报价为410万元,均价为7.07万元/平方米。
而目前,在同一小区有一套67平方米二居室在售,均价为6.27万元/平方米。
查看调价记录发现,业主曾在10月7日调过一次价,总价从430万元调至420万元。
“731新政之后,楼市冷淡一段时间,但最近陆续有成交,成交的房子大多数是业主降价过的。”贺平说道。
对于业主降价,深圳贝壳研究院院长肖小平指出,首先,“成交量决定价格”,成交量持续处于较为低迷的水平,价格已经出现了松动,实际的成交中,议价 5%都较为常见;其次,短期价格回落预期形成,买卖双方的博弈中,让价才能吸引关注、推动成交;第三,房源消化少,在售库存房源增加,供需矛盾缓和,业主之间存在竞争,急售的势必会“降价促成交”。
“业主降价,其实也是说明预期在调整。实际上,业主过去是有幻想的,认为房价会重新反弹,但现在继续下跌,而其又需要换房,所以降价也是一个无奈的选择。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。
但是,明显低于市场价的“笋盘”并不多。
“感觉‘笋盘’没有明显增加,过一阵才会有少量出来。”另一位中介吴双(化名)告诉中证君(ID:xhszzb),“这两个月二手房市场行情确实不太好,前两个月带客量大约下滑30%。”
中介门店确实比较冷清,中证君(ID:xhszzb)在门店停留的40多分钟时间里,并没有客户到访门店。
症状二:
刚需成“大爷”
“最近卖房的多,买房的少,看房的多,成交的少,大家的观望的情绪都比较重”,吴双说道。
“迟迟不肯下手的原因在于市场环境不好。加上楼市最近成交比较冷淡,群众有买涨不买跌的习惯。还有就是大家都在等‘笋盘’。”
周鹏(化名)是一名刚需族。他的需求是找福田区或南山区的自住两居室,预算在400万元左右。他在深圳看房已经有两年多了,之前是觉得房价太高,现在则是在找时机。
“目前市场比较低迷,也不知房产税政策什么时候出台。前景不明朗,大家肯定保持观望。”他说,“如果比平均市场挂牌价低30万元左右,还是可以接受的。”
“但无论如何,还是会按个人的实际承受能力买房,不会放大杠杆。”周鹏说道。
“现在刚需才是大爷。”
症状三:
囤房一族压力山大
前段时间,坊间传出深圳由于断供潮导致市面出现大量司法拍卖房。
但是,据相关媒体报道,深圳司法拍卖的房源出现明显增加的主要原因,是年内加大了司法网拍的推广力度,网上录入的拍卖房源增加。
深圳市中级人民法院的数据显示,近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右,成交率达到91.99%。
这些房源被拍卖的原因,主要是强制拍卖用于清偿债务。其中,企业房源尤其住宅类企业房源很少,绝大多数均为个人房源。至于因为断供导致房源被拍卖的比例,目前并无确切数据。
断供潮是否来临很难判断,但是投资客的资金压力却显而易见。
刘凡与中证君(ID:xhszzb)的聊天记录
深圳福田某小贷公司合伙人刘凡(化名)告诉中证君(ID:xhszzb):“我阿姨在深圳有十几套房,小的四五百万元,大的上千万元,每个月至少要还三十多万元的贷款,还贷压力巨大。之前做生意还能填一些钱进去,现在生意不景气,扛不住时只好出手一两套。可要命的是,她手上大多数是大户型、总价高,现在这种行情不好出手。”
与已经断供的投资客相比,刘凡阿姨的境况已经比较好了。
深圳某民间借贷公司负责人陈力(化名)告诉中证君(ID:xhszzb),他们公司有一项业务就是帮助客户解封查封房。
“找上门让我们帮忙解封房子的客户,大多数已经断供了。”他说。
华南某大型律师事务所律师指出,查封是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。
常见的容易导致查封房屋情形包括:交易房屋存在高额抵押;产权不明导致纠纷的房屋;产权人涉及恶意转移、变卖房产等。
“从去年年底以来,找我们做查封房的客户明显变多了,大概增加了七八成。”陈力表示。
当中证君(ID:xhszzb)向其询问确切数据时,他表示,公司对接手的查封房数据没有相关统计,行业内相关数据也并不透明,因此无具体数据。
陈力还透露了公司运作查封房的套路:委托人找上门后,公司会借钱给委托人解决欠款问题,并帮助其把查封房解封,解封后帮助其处理房子遗留的所有问题。之后再将房子抵押给银行,从中收取佣金及手续费。
“去年还敢做一些,但今年完全不敢做了,因为没有空间。”陈力说道。
他所指的“空间”是,公司帮委托人解封被查封房后,抵押给银行拿到的款项减去借给委托人欠款的余额。
陈力给中证君(ID:xhszzb)举例解释,比如一套房子市价200万元,委托人欠款100万元,公司借给委托人100万元解封房子并处理完后续问题,再将房子抵押给银行拿到140万元,中间还有40万元(空间)可以用于手续费及佣金。这样的“空间”是够的。
陈力说: “今年接手的案子,客户的信用卡、花呗等征信记录比较差,有些甚至出现逾期还款记录(逾期两月以上),这样的房子之后很难抵押给银行,我们就不做了。”
“另外,还有一些客户的案子在同行其他公司之间转来转去,最后没剩什么‘空间’了。”陈力说。
细细算来,整个过程下来,委托人被借贷公司抽走许多费用,似乎比房产被拍卖还不划算。
对此,陈力解释道,房子被拍卖的话,一般7折起拍,虽然最终会溢价成交,但一般低于市场价,而且因为法拍房的权属有瑕疵容易导致流拍,流拍之后还得降价。因此,部分断供投资者会选择找小贷公司。
对于此类投资客爆仓现象,严跃进指出,这说明投资客的资金投向很多,包括股市等。如果股票市场低迷,很多投资客的资金压力会比较大。总体上看,刚需购房一般风险小,而所谓通过不断配资或融资的方式进入房地产市场的,当前房地产市场降温的趋势下,肯定是有压力的。
症状四:
成交量价走低
政策预期不明朗,购房者观望情绪浓厚,楼市成交量价均走低。
深圳规划国土委数据显示,10月二手房网签 4524 套,环比下降 17.6%。
肖小平指出,调控后房价松动,看空的预期增加,置业者购买决策犹豫,是成交较为低迷的重要原因。
从全国情况来看,中原地产研究中心统计数据显示,金九银十成色不足,大部分热点城市成交均出现了环比的下行。20个热点城市合计成交1448万平米,环比下调11%。一二线热点城市库存出现了上升的现象,最典型的北京累计库存增加超过万套。
中原地产首席分析师张大伟指出,从全国热点城市看,因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,后续市场将逐渐进入供应加量周期。
价格方面,深圳贝壳研究院数据显示,10月样本楼盘均价为 58429 元/平方米, 环比下跌 0.6%,同比上涨 4.7%,涨幅缩减。
此外,10 月用于编制指数的 100 个热点样本楼盘中, 上涨样本占比 27%, 基本持平;下跌样本占 37%,明显扩大;持平样本占比缩减至 36%。 总体看,下跌样本占比大于上涨样本,而上涨样本占比为近一年来的最低值,由此可见房价下跌的状况。
“对于楼市后续走势,要看政策松动的时间和程度。市场若不好有可能松动,但松动也基本上是以二三线为主,一线城市即便是松动,大概率也是在贷款政策上有调整,限购政策松动的可能性不大。”严跃进说,“从二手房交易的情况看,后市比较低迷,因此市场目前依然维持降温或没有反弹的判断。”
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