一线城市房价环比下降 四季度房价或松动

编者按：近日，国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市新房和二手房全面降温，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。

业内人士表示，价跌量稳，“金九银十”失色已是市场共识。在多方面因素影响下，房价九月大面积上涨的趋势得到明显缓解。四季度，在调控政策不放松的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计未来几个月市场将整体保持平稳，多项指标涨幅将继续收窄。

一线城市房价环比下降 “金九银十”退烧

近日，国家统计局发布了2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，9月份一线城市商品住宅销售价格环比下降，二线、三线城市涨幅回落。

9月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，比上月增加1个；持平的2个，与上月相同；上涨的11个，减少1个，最高涨幅为1.3%，11个城市中有9个城市涨幅比上月回落。同比下降的城市有2个，与上月相同，最大降幅为1.3%；持平的1个；上涨的12个，减少1个，最高涨幅为12.3%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日告诉《证券日报》记者，从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为64个，相比8月份的67个有所减少，这说明部分城市开始步入到降价的行列中。后续若是市场观望情绪继续加重，那么实际上房价降温的城市数量将会持续增加。

刘建伟表示，9月份，各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中：上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比去年同月回落0.4个百分点；前三季度平均，同比持平，而去年同期为上涨13.2%。二手住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比去年同月回落2.5个百分点；前三季度平均，同比上涨0.6%，涨幅比去年同期回落14.4个百分点。二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨9.6%和9.1%，涨幅比去年同月分别扩大4.0和1.2个百分点；前三季度平均，同比分别上涨6.4%和7.0%，涨幅比去年同期分别回落4.1和1.1个百分点。二线、三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.3%和7.2%，涨幅比去年同月分别扩大1.6和1.3个百分点；前三季度平均，同比分别上涨5.1%和5.2%，涨幅比去年同期分别回落3.8和0.2个百分点。

严跃进表示，当前二手房相比过去的定价，有所降温，同时相比开发商，业主也会主动进行降价。实际上，很多业主当前房屋的置换需求是比较强的，但是置换方面的压力是比较大的，这个时候会主动进行降价。

中原地产发布的报告显示，政策再次全面升级，市场整体分化，“金九银十”退烧。调控政策城市分布相比之前集中在二线、三线城市，9月份房地产调控从中央到地方，从一线、二线城市到三线、四线城市均有大量分布。30城市的各地巡查，更多的城市加入了调控的行列。房地产各种随机检查成为8月份和9月份楼市调控的最主要特点。（证券日报）

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以价换量 四季度房价或松动

20日，国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市新房和二手房全面降温，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。

业内人士表示，价跌量稳，“金九银十”失色已是市场共识。在多方面因素影响下，房价九月大面积上涨的趋势得到明显缓解。四季度，在调控政策不放松的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计未来几个月市场将整体保持平稳，多项指标涨幅将继续收窄。

房价大面积上涨趋势得到缓解

数据显示，一线城市房价全面降温。从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中，上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中，北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。

从二三线城市来看，房价依然呈现上涨之势，但涨幅明显放缓。数据显示，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示，在8月房价上涨刷新纪录后，9月楼市涨幅明显放缓，市场出现了退烧迹象。新建住宅9月份环比上涨1%，相比之前6月-8月的高峰期明显回落。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，金九失色并不意外。9月楼市除中央宏观调控外，北京公积金“认房认贷”、深圳731新政、上海共有产权等“一城一策”，对房地产市场进行精准调控。同时，从58安居客线上的数据来看，全国挂牌二手房源量环比下降，一线城市新增房源量环比跌幅普遍高于平均值。这也让楼市出现普遍“降温”态势。

上海富大集团公司首席经济师张平表示，目前一线城市在房地产调控持续高压之下，走得较为平稳。二线城市随着调控政策重新收紧，上半年出现的人才引进、摇号购房等退潮，房地产又重新回归理性。

张平认为，随着投机炒房需求退出，前期集中释放的当地居民购买力被预支，后续需求无法跟上，再加上房价处于高位，当地购买力难以支撑也是必然。

区域分化依然明显

统计局最新数据显示，2018年前9月，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速回落0.1个百分点。值得一提的是，这也是今年下半年以来，房地产投资增速首次回归个位数。

张大伟表示，截至2018年9月，本轮房地产市场上涨周期已经长达40个月，继续刷新了中国房地产上涨周期最长历史。楼市整体依然处于高位，但旺季未旺，反而多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。以9月成交量来看，虽然1-9月总成交量同比有所上升，但从9月单月来看，全国商品房住宅销售面积为1.68亿平方米，同比下调了3.6%。这也是最近5个月首次出现同比成交量下调的现象。

数据显示，前9月，房企房屋施工面积767218万平方米，同比增长3.9%，增速比1-8月份提高0.3个百分点，较上月增长量减少0.3个百分点。新开工面积152583万平方米，增长16.4%，增速提高0.5个百分点，较上月增长量减少1个百分点。房屋竣工面积51132万平方米，下降11.4%，降幅收窄0.2个百分点。

土地成交方面，房企土地购置面积同比增长15.7%，增速比1-8月份提高0.1个百分点；土地成交价款10002亿元，增长22.7%，增速回落1个百分点。

房地产销售方面，商品房销售面积同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。销售额增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

张大伟说，从全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的，主要是中西部市场的成交。

前三季度,全国商品房销售面积同比增幅，在东部地区同比下降4.3%、东北地区同比下降3.5%的同时，中部、西部同比分别增长10.2%、8.9%。从成交额看，中西部同比上涨均超过20%。

这一分化同时也体现在房价上。在一二线重点城市房价涨幅纷纷回落的同时，中西部城市却领衔9月房价涨幅。具体来看，涨幅超2%的城市均为中西部城市，西安新建商品住房价格环比涨幅高达6.2%，呼和浩特环比上涨2.8%，泸州环比上涨2.6%，西宁、贵阳分别环比上涨2.1%。

四季度房价或松动

杭州作为房地产主力城市，今年上半年还出现“凌晨排队、万人摇号”的疯狂场面，但仅过去5个月就出现新盘成交、价格双降。

北京二手房主也开始松口，价格可谈。例如东三环的一套670万的两居室，房子挂牌价格连续3天从初期的670万降到后来的630万。

张大伟认为，购买力难以再冲高。虽然当下全国房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北、上、深、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。

作为房价风向标的一二线城市，购房者预期明显转向，观望者不断增多。从58安居客房产研究院购房者和经纪人信心指数来看，购房者信心指数为92.8，环比下降5.7%；经纪人信心指数为102.9，环比下降2.3%。

在上述背景下，张波认为，受预期影响，以价换量将成为常态，而众多房企也不例外，不得不在价格上做更多让步以换取销量。

究其原因，张波表示，9月楼市热度已然“触顶回落”，房地产调控难以放松，房企贷款难度未减，不得不让步以改变成交乏力状态。

“未来热点城市开始进入卖不完时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率也快速下行。”张大伟说。（经济参考报）

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前三季度房地产销售放缓 楼市分化加剧

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，楼市进一步分化的可能性再度凸显。与土地供应相对不足，且房屋空置率相对合理的一二线城市相比，三四线城市楼市下行的风险正在加大。

“金九”退烧，楼市分化也在加剧。

10月19日，国家统计局公布了2018年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。

数据显示，2018年1-9月份，中国房地产开发投资同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。同期，商品房销售面积同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点；商品房销售额增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

分析人士指出，9月份以来，楼市热度已然触顶回落。供给方面，惯性作用下，投资在四季度还将维持相对高位，但房企拿地将更为谨慎。销售方面，尽管中西部地区热度仍未消退，但在东部地区，在市场观望情绪日渐浓厚的背景下，四季度房企“以价换量”的可能性还在加大。

供需两重天

市场供需形势正在发生变化。

数据显示，2018年1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速略微回落。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

此外，新开工数据表现亮眼。1-9月，全国房屋新开工面积152583万平方米，增长16.4%，增速相比1-8月提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积112411万平方米，增长19.4%。

记者注意到，2018年以来，房屋新开工面积增速持续加快，同比增速已经从年初的2%提升至目前的水平，而从单月拆分数据来看，7、8、9三月的新开工面积同比增幅均超过20％。

此外，1-9月，房屋竣工面积51132万平方米，下降11.4%。“尽管连续10个月竣工面积同比下跌，但跌幅已经开始有收窄态势。随着后续房地产市场供应端的发力，预计项目竣工规模持续下跌的可能性会减少，这也利好后续房屋交付规模的增加。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

严跃进指出，三季度数据来看，在督促房企开发等层面，政策效应显现。近期包括深圳对于房企拿地后的施工和竣工时限要求等政策的出台，都说明各地在积极督促房企进行既有土地项目的开发，以形成有效供给。

与供给侧仍保持相对火热不同，需求侧的销售数据则有下行迹象显现。

国家统计局数据显示，1-9月份，全国商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中，住宅销售面积增长3.3%。

此外，销售额增速也继续放缓。1-9月，全国商品房销售额达到104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

而拆分统计局数据显示，9月单月，全国商品房住宅销售面积为1.68亿平方米，同比下滑3.6%。记者注意到，这也是最近5个月首次出现同比成交量下滑的现象。

多位分析人士指出，尽管目前累计销售数据仍有较大的同比增长，但在楼市调控持续从严下，购房人的观望情绪正在升温，并导致市场的去化率大幅下滑，这可能会导致部分房企在第四季度发力销售，以价换量的现象可能会更加频繁地出现。

三四线楼市下行风险加大

“金九”不再，“银十”开局也显乏力。多位分析人士均指出，楼市进一步分化的可能性正在凸显。

“全国市场看，分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下降，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。” 中原地产首席分析师张大伟表示，三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，特别是中西部销售面积上涨幅度均远超过市场平均涨幅，成交金额上涨幅度同比也在22%以上。

数据显示，1-9月份，东部地区商品房销售面同比下降4.3%至48462万平方米，降幅比1-8月份扩大0.7个百分点。而其销售额增速也继续放缓，相比1-8月回落了5个百分点，仅为55820亿元。

同期西部地区商品房销售面积31557万平方米，增长8.9%；销售额21511亿元，增长26.6%。

据易居研究院发布的数据显示，9月上海新房成交面积69.8万平方米，同比减少31.6％；新增供给面积6.8万平方米，同比减少68.2%。

不过，也有观点认为，热点城市的销售遇冷，原因在于严厉调控政策与市场看低预期导致的需求萎缩，短期内大幅波动的可能性不大。而一些三四线城市，其楼市加速下行的可能性更大。

10月19日，在中国新闻社主办的2018年三季度经济形势分析会上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向21世纪经济报道记者表示，楼市进一步分化的可能性再度凸显。与土地供应相对不足，且房屋空置率相对合理的一二线城市相比，三四线城市楼市下行的风险正在加大。

实际上，与一二线城市“量缩价稳”相比，在2016年上一轮上涨周期中最为突出的部分东部三四线城市，目前“量价双跌”的现象已经持续。

58安居客房产研究院的数据显示，北京周边城市的二手房价呈现连续下降态势，10月前两周二手房均价13559元/平方米，环比上月下跌2.30%，同比下跌 28.66%。

“去年以来，三四线城市的房地产在各种因素的影响下发展较好，除了把价格明显提高以外，地方政府还推出了大量的土地供给。而这些地区的房屋空置率较高，住房潜在供给的增加，新一轮的库存会不会出现，应当引起重视。”倪鹏飞说。