房产

16年前的2002年，明发集团转战商业地产开启发展的新模式，希望以城市商业运营能力占据先发优势。明发集团商业地产起点很高，厦门第一个商业项目厦门明发商业广场让明发集团名声大噪。而商业也带着明发走出厦门，开始全国化布局。

虽然明发集团的商业地产起点高，但其位于多地的明发商业广场却因运营、管理模式、设计等问题饱受垢病。近日，《每日经济新闻》记者分别赴厦门、南京和上海等地，实地探访了明发集团在这些城市开发的明发商业广场的经营现状。

厦门明发商业广场：昔日商业地标 如今变“空城”

夜幕降临，各类小龙虾、烤鱼大排档的霓虹灯格外夺目，夹杂着歌声、叫卖声，厦门明发商业广场披上了“繁华外衣”，现场车水马龙，十分热闹。

晨光微熹，夜场的人们纷纷离去，明发商业广场彻底陷入安静，不夜城变为“空城”。

这是《每日经济新闻》记者近日在厦门明发商业广场现场看到的场景。在“繁华”与“清冷”中的交替中，隐藏着厦门商业地标陨落的真相，浮现出规划、设计、运营管理等方面的诸多问题。

记者在现场看到，地下商场眼镜市场的大部分店铺已经关门，市场没有日光灯，灰尘泥土遍地，店铺残破。地面一楼的大排档白天进入休整，留守店员正在打扫卫生，清洗前一夜留下的油垢。

厦门明发商业广场二楼和三楼的大部分商铺店门紧锁，全无人气。一楼中区街铺因远离中轴街铺而经营惨淡，走一步两步就能看到“旺铺转让”的白色A4纸张广告贴在紧锁的玻璃门上。

明发商业广场内，关闭的店铺、破旧且停止运作的电梯到处都是，钰淇美甲中心的张老板告诉《每日经济新闻》记者，商场的电梯早在一年前就停止运营了，商场人流量逐年减少且顾客多在外围活动，电梯就没有运营的必要了。

地下一楼一家眼镜店的店员则告诉《每日经济新闻》记者，周边的商铺基本都关了，目前这里都是做熟客的，没有回头客在这里是做不下去的。据该店员介绍，目前每月租金6000元，在老顾客光顾下还是能盈利的。

明发商业广场主营的夜市大排档近两年也开始不好做了。一店员告诉《每日经济新闻》记者，前两年生意好点，现在竞争大了，做不了那么多业绩了。

起点很高，备受关注。十年过去，厦门明发商业广场最终在外界灼热的目光中堕落，经历登高跌重，从明发集团的商业名片变成明发的“伤疤”。

2002年9月，明发集团进军商业地产，首发项目便锁定在厦门莲坂旧城改造地块，该地块曾被厦门地产界视为“风向标”，被寄予厚望。最终明发集团以7.85亿元的价格击败竞争对手宝龙拿下该项目，刷新厦门最高地价纪录。

彼时，明发集团在商业地产领域还是一片空白，明发商业广场在明发集团的商业模式探索中具有里程碑意义。2003年2月，厦门莲坂明发商业广场方案敲定，总建筑面积超40万平方米，目标是打造东南沿海规模最大，集旅游、休闲、娱乐、购物为一体的一站式综合服务中心。随后，明发商业广场成功引进了法国家乐福、美国时代华纳等多家世界500强商家进驻。

2003年，明发商业广场动工建设，2004年开始预售，2007年正式开业同时转预售为现售。经历前期一波热销后，明发商业广场的业主和租户的噩梦便开始了：交房延迟，开业延迟，陷入惨淡经营。

随后，明发商业广场陷入多起纠纷而官司缠身。据台海网（厦门）报道，与厦门明发商业广场有关的官司曾多达上百件，商家、业主和开发商之间纠纷不断，以商家告业主居多。为解除租赁合同、退换押金和租金止损，曾发生近百位商家状告近百位业主的现象。

从土地竞拍到规划设计再到销售，明发商业广场一直自带“光环”，为何却最终惨败并成为商业地产的反面教材？

上述明发集团内部人士告诉记者，项目的失败存在很多因素，当时明发商业地产处于起步阶段，一切都在探索，体量太大导致后期运营吃力，分割销售也造成难以统一管理。同时商业地产有自己的生命周期，没有留存战略空间，在消费升级下会逐渐被市场淘汰。

据了解，厦门明发商业广场规划设计有近3000间独立小商铺，被分割成30~60平方米不等的独立店铺，面积小，总价低，有利于销售，但不利于招商。销售初期，明发商业广场凭借一站式商业综合体投资概念实现热销。后期交房和开业遇阻，大体量的商业体并未分期试水运营，而是一次性推出市场，结果开业情况并不理想。

业内人士分析指出，明发商业广场40.6万平方米的大体量，需庞大的客流量支撑，而该商圈半径人口密度低，无法支撑如此大体量的商业。加上后来周边各类高端、中端商业广场的出现挤占了市场，使明发商业广场的运营困境凸显。

关于明发商业广场的经营情况，明发集团总裁黄庆祝在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：经营得很好。随后挂断了电话。

58安居客房产研究院房产分析师吴寅对《每日经济新闻》记者分析指出，明发集团原本的商业运营能力不佳，商铺以销售为主，没有自持体量，销售之后对运营和品牌定位失控。

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上海明发商业广场：工地内杂草丛 疑似停工已超过1年

2011年1月6日，明发集团以115%溢价率、3.87亿元的代价，竞得上海市嘉定区2宗商办用地，总规划建筑面积12.84万平方米。该地块被开发为上海明发商业广场。

公开资料显示，上海明发商业广场位于嘉定区马陆镇远香湖公园北侧，西至远香湖路、北至高台路、东至沪宜公路、南至白银路，由C13-3、C13-6两宗地块组成，两宗地块被以一条水系分割。土地用途为商办，在业态上，C13-3地块主要为五星级酒店、商业综合体，C13-6地块主要为甲级写字楼、可售型商铺。

对房企而言，一线城市是必争之地。特别是对商业地产商而言，能在北京、上海两座一线城市站稳脚跟，既是实力的象征，也是降低风险的必然选择。一线城市的项目也往往会被房企高度重视并打造为标杆。

那么，拿地7年半后，承载着明发进军一线城市梦想的上海明发商业广场到底进展如何？

10月18日，《每日经济新闻》在走访上海明发商业广场时，看到的却是一片荒凉景象。

站在白银路近沪宜公路向北望去，项目内东侧的C13-6地块已建成并投入使用，而西侧的C13-3地块还被围挡围住。围挡内，两座塔吊静静地矗立着。一座约18层高的建筑与一座4层高的建筑已拔地而起，主体结构疑似封顶。根据规划，该两座建筑分别是五星级酒店与商业综合体。

记者注意到，C13-3地块内建筑虽疑似封顶，但建筑上仍有大量生锈的钢管支架，而工地内既没有堆放建材物资，也没有工人生活、生产的迹象，工地内的杂草已长有一米多高。

《每日经济新闻》记者查询明发集团官网发现，其于2017年6月19日曾发布的上述项目的进展信息显示，“历经不到10个月”“C13-3地块主体于6月16日顺利完成封顶”“成功达到销售节点”“为C13-3地块即将到来的盛大开盘打下坚实基础”。这也意味着，自主体结构封顶，项目疑似停工超过1年。

记者随后以购房者身份走访了项目营销中心。偌大的营销中心内，除一名保安在门口值守外，记者并未见到营销人员身影。当询问该保安是否有商铺出售时，其向记者表示：“我不是很清楚，你自己到二楼去找工作人员。”

在营销中心二楼，记者向两名正在办公的工作人员询问是否有商铺出售时，其中一名工作人员向记者摇头示意。

对于项目为何停工，《每日经济新闻》记者在营销中心走访时并未获得回应。随后，记者多次致电上海明发商业广场，但电话一直无人接听。

值得注意的是，尽管C13-6地块内规划的甲级写字楼已建成，但早前被明发以商住公寓形式对外出售。而在2017年上海商住公寓市场整顿期间，明发因“规划验收后，在二次装修中存在违法插层、分隔厨卫等违法建设行为”被处以没收违法收入854万元、罚款12万元的行政处罚。

尽管记者并未获悉项目停摆的真实原因，但在项目周边走访时却发现一些端倪：区域商业供应规模大、项目位置偏僻。

据《每日经济新闻》记者观察，项目周边商业供应规模较大。仅项目西侧2公里左右范围内，就分布着新地国际广场、嘉域生活中心、台北风情街、宝龙城市广场等4座商业设施，其中仅宝龙城市广场建筑面积就近20万平方米。同时，区域内还有众多沿街社区型商业。

此外，明发商业广场的窘境与其尴尬的位置也不无关系。信息显示，项目北距嘉定老城5公里，西距嘉定新城3公里左右。而老城与新城不仅有大量的居住人口，还分布着众多中高端商业，如老城的东方商厦、新城的万达广场等。明发商业广场虽也处在嘉定新城板块，但已属于板块的外围区域，项目东侧为大片尚未开发的空地。

“明发一直在招商，但招不进来。”项目周边某房产中介向《每日经济新闻》记者表示：“那个位置没有5、6年时间，很难招到商。”

明发集团2011年年报显示，上海明发商业广场计划于2014年12月完工；2015年中报显示，上述项目计划于2016年12月完工；2015年年报则显示，上述项目计划于2017年12月完工。然而2018年即将结束，上述项目依然未看到完工迹象。对于项目何时竣工，《每日经济新闻》记者亦未能从明发集团处获得回应。 （实习生刘可怡对本人亦有贡献）

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南京明发商业广场：业态乱空置高 开业7年已显“破败”

作为明发集团在华东地区最大的商业地产项目，总面积超过42万平方米的南京明发商业广场，曾因紧邻南京南站以及地铁1号线、3号线等概念，在销售之初曾有过“一铺难求”的盛况。

然而，自2011年开业以来，位置、交通的利好并未给明发商业广场带来人流，而其却因空置率过高、业态杂乱而始终饱受诟病。

10月16日，《每日经济新闻》记者从高铁南京南站北出口出来，向东步行至明城大道后，再往北步行至绕城路便来到达明发商业广场，全程花了约十分钟。而如果选择乘坐地铁3号线的话，到达明发商业广场仅需要2、3分钟，交通十分便利。

以明城大道为间隔，明发商业广场由西侧的A、B区，及东侧的C、D区组成。西侧的A、B区面积最大，人流也相对较多；东侧的C、D区以明发国际大酒店、电子电器市场等业态为主，人流相对较少。

从明城大道拐进明发商业广场的A、B区，首先映入眼帘的是永辉超市的招牌。作为明发商业广场内的主力店铺，永辉超市在此营业已超6年时间，超市门前的路面上停满了机动车。

沿着商场外围的商业街走过去，各类餐饮店铺沿街一字排开，因正值午饭时间，来此就餐的人并不少。“我这个商铺沿着街，人流也比较大，生意还可以。”一家餐饮店店主告诉《每日经济新闻》记者。

然而进入商业广场内部，却又是另外一番景象。

穿过商场主通道，一座下沉式广场进入记者视线，一艘以水泥制成、近5层楼高的“海盗船”居于广场内的水池中。斑驳的外墙、用木板阻隔的通道，让广场内的这个标志性建筑褪色不少。

站在下沉式广场的通道内向四周望去，除了一楼的部分商铺开着门外，负一楼、二楼、三楼的大部分商铺都大门紧闭。

“紧挨着南京南站还有地铁1号线和3号线。”明发商业广场部一房产中介告诉《每日经济新闻》记者：“现在你看到的商场内部的这些商铺，一楼的位置好一点的月租金2000（元）左右，60平方米；二楼的大概在1200（元）左右，45平方米。另外，每个平方米每个月还要交4块钱的物业费。”

“反正租金便宜，能干的下去就干，实在干不下去就搬走。”多位店主向《每日经济新闻》记者表示：“商场位置这么好，交通也不差，但人流量就是这么少，这么大的商场生意这么差，可惜喽！”

不过在广场内部的部分外卖餐饮店主看来，人气不旺并不影响自家的生意。“我们主要做外卖，这里也就是个厨房，只要租金便宜，有没有人气无所谓。”一餐饮店主对记者说。

《每日经济新闻》记者在商业广场内看到，铺面虽多，但人气确实不旺。仅一楼的铺面就有近620间，而整个商业广场的铺面近3000家。除外卖餐饮店能见到外卖小哥，以及部分物流公司稍有人气外，其他铺面大多无人光顾。

在业态上，整个商场也显得杂乱无章。除了外卖餐饮外，还有宾馆、装修公司、文化公司、培训公司、物流公司、茶叶店、网吧、电子商务公司、影院，以及各类工作室等。

如果说一楼还能看到来往的行人，那么在商场的二楼却少见行人。而在三楼、四楼更是“人迹罕至”，只是偶尔能看到开着门的工作室。

记者粗略估计，一楼的近620间铺面，开门营业的接近一半，而二楼开门营业的铺面不到3成，三楼、四楼则更少。

“二楼、三楼确实不太好租，但是租金和售价也低啊。”上述房产中介人士告诉《每日经济新闻》记者。正因为高层的商铺对外出租不易，才催生了这些商铺向以居住为主的各类“宾馆”转型以谋求出路。

记者在商业广场的二楼、三楼走访时发现，大大小小的“宾馆”“公寓”有近10家之多，此外还有不少个人中介将商铺改为公寓向外出租。

记者联系了一家个人租房中介，其带着记者打开了三楼一间商铺的房门。记者看到，这间近60平方米的商铺，被分割成2间房，外面的一间房有20多平方米带窗户，里面的一间房有30多平方米没有窗户，但都配置有卫生间、床、电视等简易家具。

在商场内走访时，记者发现三楼的过道内晾晒着不少衣物，有着明显的居住氛围。

《每日经济新闻》记者注意到，偌大的广场内，公共设施也鲜有维护、修补的迹象：屋顶掉落的石膏板比比皆是，护栏上的部分玻璃也已破碎，部分墙面的石材也已破损，处处流露出“破败”景象。

“商场太大，铺子太多，开发商当初都是分割着卖铺子，小一点的40多平方米，大一点的60多平方米，也没有统一的规划和招商。”上述房产中介向记者表示。

在该中介看来，正是因为商铺的散售和缺乏统一规划，才让整个商场显得混乱，随之而来的是人气的下滑，以及商场的破败。