地产凛冬将至？未来房价走势如何？

步入十月，楼市“秋意”渐浓，十一黄金周房地产成交表现不及预期，品牌房企降价促销不断，业主维权事件频发，多地出现土地流拍，人们开始担忧：地产“寒冬”真的不远了么？

记者采访了多位地产行业相关人士，以期通过他们的言论，解读近期市场传递出的信号。

信号一：房企下调土地储备量

某资深地产信托经理赵亮（化名）表示，近期走访调研的房企都非常谨慎，对新拿地项目持观望态度。一方面是由于目前土地价格较高，另一方面，各家房企一致认为，明年地产行业形势不如今年，以如此高的价格去拿地，风险较大。

“之前激进拿地的房企，已开始战略收缩。近期拿地较多的皆是国企背景或者已经偏保守的房企。”某大型信托公司地产信托经理周全（化名）告诉记者。

“不能说‘寒冬’已经到来，但至少房地产的‘春天’已经过去。”赵亮说，“最近走访的几家大房企，大家共同的感觉是今后一两年地产市场不会太好，一些企业已经为‘过冬’做好准备。很多地产集团已经下调了明年的土地储备量等指标，有些甚至取消了原来的拿地计划。”

“土地储备量的下调，表明今后两年地产市场的供应量将大幅下降。”赵亮透露，“近几年，居民的购房需求已被提前透支，加之楼市调控政策持续收紧，未来地产市场的需求也将有所下降。”

华创证券研究也表明，今年1-8月，全国土地流拍数量高达 890 宗，并且下半年以来土地流拍明显增加。土地供应方面，9 月住宅类供地环比下降33%，同比下降43%。土地成交方面，9 月住宅类土地成交环比下降17%、同比下降26%。

信号二：融资规模锐减

同策研究院数据统计显示，今年9月，40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，再创2018年全年度历史新低。

作为房企融资的重要渠道，信托融资规模也出现了大幅下降。周全告诉记者，“近期，房企土地融资项目锐减，反映了开发商新拿地、新开工项目的急剧下降。”

根据益信托数据显示，2018年9月，房地产信托规模564.76亿 ，而8月，这一数字为684.17亿 ，9月集合信托投入房地产资金净减少近120亿元，环比下降17.5%。

而这一数据与几个月前的地产信托“一枝独秀”形成鲜明对比。信托业协会数据显示，2018年2季度，信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，比一季度的23710.76亿元增长了1361.73亿元，其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。上半年，房地产在新增信托资金配置领域中的地位不断提升。

信号三：成交量持续下滑

克而瑞地产研究统计数据显示，今年9月，51个典型城市成交量为3476万平方米，环比下降了7%，其中二线城市成交下滑最为显著。

10月虽然尚未结束，但从国庆期间的周度数据来看，成交情况也不容乐观，31城环比大降近7成跌至历史低位，同比也下降了27%。其中一线和三四线城市基本保持了和去年同期的成交热度，二线城市因前期需求透支和近期调控的不断加码，成交持续乏力，各城市成交量跌多涨少，已然出现了阶段性的购买力“瓶颈”。

信号四：融资门槛提高

“近段时间，公司地产信托业务风控较为严格，主要在做央企、国企之类的大品牌。”华东某信托公司相关人士告诉记者。

“今年以来，信托公司对地产业务非常谨慎，一些激进的房地产企业坚决不碰，哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前，也不可能碰。”赵亮告诉记者。“今年年中，信托公司提高了风控门槛，年初时，公司还在为房企百强提供融资，年中调整之后，基本上只做房企前50强了。”

从细分市场来说，某股份制银行地方分行负责人李想（化名）告诉记者，对于三四线城市的地产项目，原来有些大型银行还会给全国性大开发商的项目提供贷款，但近期大型银行已经不做三四线城市的项目了。主要原因在于银行担心三四线城市棚改货币化暂停后，项目风险加大。此外，从统计数据可以看出，目前，三四线城市的房价有些回落，有些城市不只是涨幅的回落，房价已经在下跌了。

信号五：房企现金流紧张依旧

“对于一些头部房企，个别银行最近提高了贷款额度”，李想说，“这其实也从侧面反映出，头部房企的现金流十分紧张”。

赵亮表示，房企的融资利率去年在年化8%—9%之间，上半年基本维持在10%以内，从七、八月份开始，房企前50强在信托的融资成本已经突破10%，排名靠后的企业融资成本甚至可达15%。

随着金融机构风控门槛的提高，房企融资渠道不断收紧，很多银行为了提高资金使用效率，上半年就已将贷款额度提前发放。此外，有证券机构测算数据显示，在存续地产债中，2018年到期偿付规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。可以预计，下半年，房企的现金流将更为紧张。