加息周期来临 香港房地产市场“蒙阴”

自美联储26日加息25个基点后，香港金管局于27日追随美联储，将基准利率上调25个基点，将基准利率从2.25%上调至2.5%。随后，汇丰银行、恒生银行、渣打银行(香港)等先后公布上调港元最优惠利率12.5个基点，调整后最高水平为5.375%，最低水平为5.125%，于9月28日生效。这也是香港自2006年以来首次上调最优惠利率，令香港房地产市场承压。

最优惠利率上升，意味着香港银行业开始关上超低成本的借贷大门，将对香港房贷成本和资产价格产生实质影响。香港财政司司长陈茂波9月27日表示，利率现在处于上升趋势，香港的超低利率环境将过去，利率上升会加大购房者的按揭贷款负担。

28日，恒生地产类指数收盘跌436.77点，跌幅为1.17%，报36966点；年初至今累计下跌7.79%。

从楼市数据来看，香港房地产市场降温已有迹象。据美联物业房地产数据及研究中心综合香港土地注册处的数据显示，8月香港二手住宅注册量为3437宗，环比下跌约23.4%，并创下近11个月以来的新低；9月二手住宅注册量预计将进一步跌至2700宗。此外，8月香港整体物业注册量合共为6688宗，较7月的8466宗下跌21%。另外，自9月初至9月27日，价格超过千万元的二手房注册量为395宗，较8月同期的450宗下跌约12.2%；料全月注册量将跌至约400余宗，届时将连跌3个月，料创一年新低。

从房价来看，瑞银财富管理投资总监办公室27日发布报告显示，香港房地产泡沫指数在2018年位居亚洲第一，过去4个季度住宅楼价再度涨逾10%。据香港差饷物业估价署9月28日发布的数据显示，香港8月房价环比下跌0.076%，为2016年3月以来首次下跌。另据野村香港房地产股票分析师郭美姗表示，香港整体利率走高，令楼市投资回报率吸引力下降；香港楼市上行动力将会放缓，楼价逐步回调，她认为香港楼价压力更有可能在2019年才反映出来。