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编者按：楼市拐点正真切反映在土地市场上。尽管年内土地交易量再创年内新高，但成交均价、溢价率持续走低。中原地产数据显示，截至目前，50大城市土地成交金额达2.6万亿，同比上涨21%。但平均地价普遍下调。2018年以来，50大城市平均地价为2107.7元/平方米，2017年同期为2548元/平方米。85%的城市溢价率下调，楼面价下调的城市也超过一半。

自今年6月初首批4个项目入市后，北京“限竞房”供应开始井喷，仅9月上半月就有5个项目集中入市，至此，3个月内已有18个项目开盘入市，房源供应总量接近万套。从3个月来的销售情况看，原本预期会受热捧、“日光”遭抢的限竞房，实际去化效果远低于预期。记者日前从多个近期开盘的限竞房项目了解到，由于地理位置及产品定位等多方面原因，购房者的热度也明显不同，除了个别项目开盘“日光”外，大部分项目去化都不理想，有个别较早开盘去化不太理想的项目拟近期推出一些优惠。

溢价率再创新低 房企拿地愈发谨慎

21世纪经济报道 王营 北京报道

并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。

楼市拐点正真切反映在土地市场上。尽管年内土地交易量再创年内新高，但成交均价、溢价率持续走低。

中原地产数据显示，截至目前，50大城市土地成交金额达2.6万亿，同比上涨21%。但平均地价普遍下调。2018年以来，50大城市平均地价为2107.7元/平方米，2017年同期为2548元/平方米。85%的城市溢价率下调，楼面价下调的城市也超过一半。

CRIC监测的300城数据也反映了土地降温，300城经营性土地成交总价4446亿元，环比跌幅10%，相比去年同期上涨21%，成交楼板价随之回落，8月土地成交均价仅为1671元/平方米，同、环比分别下滑28%和34%，价格降至2017年以来最低水平。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“坚决遏制房价上涨”将成为下半年房企拿地“紧箍咒”，因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然上升，从而导致部分城市尤其是三四线城市土地交易还将旺盛；但另一方面，受政策影响，房企在拿地时往往更为谨慎，部分城市土地的溢价率走低以及土地流拍不断增多亦属正常。

对房企来说，土地流拍既不代表房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市保持的谨慎度不断提升。换言之，并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。

溢价率再刷新低

“大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。”中原地产分析师张大伟表示。

CRIC数据显示，8月份土地市场的溢价率再度刷新历史最低点，平均土拍溢价率连续两个月下调，8月份土拍平均溢价率仅有13.5%，环比再度减少4.1个百分点：一线城市本月的平均溢价率更是低至0.7%，几乎全部都为底价成交，二线城市溢价率也环比降低7.5个百分点，仅有7.1%，三四线城市溢价率21.8%。

此次土地市场降温是从6月开始，溢价率每月的降幅都较大。CRIC认为，溢价率降低主要反映企业在土地竞拍时候高价拿地的意愿下降、土拍的激烈程度减缓：一方面原因是2018年以来三四线城市土地出让量持续增加，一定程度上缓解了供求关系的紧张；另一方面是一、二线城市今年以来调整供地结构，租赁用地等保障性用地的出让也对平均溢价率有一定的拉低。

7月份土地流拍现象频发引起了市场的广泛关注。CRIC重点监测的一二线城市就有69幅地块流拍，8月份回落至50幅，广东、浙江、江苏等省份仍有不少流拍地块产生，一方面，成交幅数整体上升带动流拍幅数上升也属于正常现象，另一方面，关注度较高的城市如广州、常州、嘉兴、温州等地都出现流拍，证明企业在拿地方面态度确实转变得更加谨慎；此外虽然重点城市的流拍情况有所好转，但仅从指标来看，8月份全国城市的整体流拍率达到1.36%，环比增加0.7个百分点。

8月份恰逢上市房企年中业绩发布，不少房企在业绩会上表达了审慎拿地态度。从企业的发言来看，主要是由于长期的政策调控目前仍无放松迹象，令企业对市场的预期也受到影响、进而拿地态度发生转变，但同时也表示借助“逆周期”低价拿地。

“拿地谨慎主要是因为目前地块基本属性复杂，再加上房企融资渠道受到严格监管，导致房企对高总价地块积极性不高。”张大伟表示。

以8月份土地成交总价榜单榜首地块为例。该地块来自上海徐汇区罕见出让地1宗大体量综合地块。最终由万科+华鑫置业+徐汇土储联合竞得，成交总价为98.63亿元，环比上月总价榜首回落了28%，虽然该地块处于核心地段，但可能由于起始总价已经很高，对许多企业来说现金流难以负担，所以仅以0.1%的溢价率成交，开发商竞争意愿不高。

58安居客房产研究院表示，土地市场整体表现为一线冷三四线热，这也显示出房企对于不同城市未来判断。从一线城市来看，土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一是城市的一二手房价格不断下探，导致房企对于未来的预期变得更为谨慎；二是限价影响，房企获利空间被收窄，在一线城市拿地的心理压力较大。而三四线城市则明显不同，一方面受到“去库存”及“棚改”政策的影响，企业的“抢地”意愿依然十分明显；另一方面虽然PSL收紧直接会带来货币化安置的比例降低，但并不代表货币化安置即将落幕，未来货币化安置还会在棚改中起到重要作用，房企也正是看到这个趋势，从而依然在三线城市大胆布局。

流拍增多背后

通常来讲，土地市场降温与销售市场息息相关。这是否意味着房企多看空后市？

易居研究院研究总监严跃进认为，从土地市场金额等同比数据看，表现还是不错的。这说明，房企补库存的需求还是很大。土地市场成交金额创新高，说明此类地产企业对于未来市场还是看好的。不过，土地市场溢价率下调，一方面是地方政府对于拿地资金有所约束，另一方面也是房企理性拿地的表现。

新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示，溢价率下调主要原因是地价过高。“不少城市都在限价，房价地价差就会缩小，这会导致房价地价差不足以覆盖运营以及税收成本。房企要么不赚钱，要么亏损。因此，房企拿地量减少。今年以来，二线城市流拍了181宗，一线城市流拍了13宗，三四线城市流拍了630宗，加起来已经超过了800宗土地。”

“三四线城市地价同样很高，虽然这些城市不限价，但是这些城市房价上涨空间几乎没有，再加之购买力被透支，高端改善性需求没那么多，房价上涨后投资客退潮，导致市场需求下降。”欧阳捷已经注意到，大房企已经在谨慎拿地。“前19强房企目前拥有的土地储备即便是三年内不拿地也没问题，但中小房企还没有意识到整个市场已经发生变化。”

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房企资金压力渐显也是土地市场降温的原因。“虽然上半年央行向市场投放了更多的资金流动性，但对房企来说，融资难依然是摆在面前暂未缓解的问题。当然必须看到，国资背景的大型品牌房企的融资压力相对较小，而对于中小民营房企来说，融资收紧却可能会直接引发其债务违约风险乃至业务受挫，直接影响到拿地的资金来源。”

“从全国市场来看，观望情绪已经开始蔓延。在一二线城市，很多人失去购房资格，而房价平稳也使得房产失去投资价值；在部分三四线城市，房价达到历史高位，上涨空间有限，购房者也在观望。”欧阳捷表示，房地产市场已经无法支持高增长需求。今年楼市会呈现“大稳小乱”的一年。所谓“大稳”即整个大格局很稳，“小乱”即每个地方政府的政策不一样。有的（城市）在收紧，有的在刺激和打压。

北京“限竞房”销售不及预期 明年房企压力或更大

自今年6月初首批4个项目入市后，北京“限竞房”供应开始井喷，仅9月上半月就有5个项目集中入市，至此，3个月内已有18个项目开盘入市，房源供应总量接近万套。

所谓“限竞房”，是指“限房价、竞地价”土地出让方式下的商品房，土地出让时就限定了未来商品房销售价格，并且由于该售价比周边房价要低，备受市场关注。

从3个月来的销售情况看，原本预期会受热捧、“日光”遭抢的限竞房，实际去化效果远低于预期。证券时报记者日前从多个近期开盘的限竞房项目了解到，由于地理位置及产品定位等多方面原因，购房者的热度也明显不同，除了个别项目开盘“日光”外，大部分项目去化都不理想，有个别较早开盘去化不太理想的项目拟近期推出一些优惠。

开盘去化冷热不均

9月17日，位于北京亦庄开发区南六环内的某项目，尽管是工作日，证券时报记者仍看到陆续有一些来访客户，大厅内有正在签约的，也有坐下来详谈的。据一位销售人员介绍，该项目均价5.2万，开盘当天象征性地总价优惠了1万元。“房子比较好卖，一共开盘763套房，当天就卖了500多套，目前还有100多套。”

有资深市场人士对证券时报记者表示，在当前市场横盘阶段，开盘当天去化七成已经算不错的了。对于去化较好的原因，上述销售人员说：“还是房子相对便宜，市场认可度较高，周边二手房商品房单价在5.8万左右，二手次新房单价6.1万到6.2万，咱们纯新房才5.2万，而旁边一路之隔的非限价项目已经卖到6.8万了。另外，小区纯洋房品质，附近有重点中学，也是很多刚需客户比较看重的。”

与上述亦庄项目相比，位于北京东南五六环之间、亦庄东与通州区交汇处的某项目售楼处则显得相对冷清。一位销售人员告诉证券时报记者，该项目开盘均价5万，低于政府所限的5.2万均价，之所以开盘定价较低，也是考虑到周围的包括上述亦庄项目在内的竞品较多，想在价格上有些优势，以便加快回款。尽管如此，证券时报记者了解到，该项目开盘当天推出700套房源，卖了200多套左右，去化率不到三成。

更加冷清的是位于北京大兴区近南六环的某项目接待中心，证券时报记者并没有看到来访客户，只见到几名销售人员坐在一起各自低头看着手机。据销售人员介绍，该项目开盘均价5.5万，开盘当天有9.9折优惠，当天开了400多套卖了100多套，目前还剩100多套。尽管该销售人员称该项目位于大兴核心板块，距离地铁很近，但是证券时报记者看到在建项目周边目前除了一所大兴区的学校，显得有些荒凉。

不仅刚开盘的项目遇冷，此前已经开盘的部分项目去化也不太理想。位于大兴区南五环外的某项目，7月份就已经开盘了，到目前仍有不少项目在售。据了解，该项目开盘600多套房，当天卖了200多套。而位于房山区西南四环外的两个项目，6月就开盘了，至今仍有不少项目在售。

部分户型开盘定价

低于政府限价

此前有媒体报道称，北京部分限竞房打折促销，大兴区某项目每平方米“降价6000元”来吸引购房者；还有项目在开盘当天对所有选房的客户都给出了总房款1%的折扣优惠。

证券时报记者多方调查了解到，确实有少数项目开盘当天给出了9.9折优惠，部分相对较差户型开盘定价低于政府限价，但是目前多数项目在售价格跟开盘当天一样，并没有降价和优惠，只有房山区某开盘较早的项目拟在中秋节推出一些优惠。

媒体报道的所谓“降价”，或是将部分户型销售价格与销售均价相比了。如前述北京大兴区南五环外的某项目，东西朝向的户型售价4.8万，比政府限定的5.2万的销售均价低4千元；而南北朝向的户型售价5.5万，高于政府限定的销售均价，但没有超过销售价格上限。另一个亦庄东与通州区交汇处的某项目，有部分南向户型开盘定价在4.9万左右，低于政府限定的5.2万的销售均价，而南北通透的户型开盘定价在5.2万左右，还有少量较好户型定价5.3万左右。

对于部分户型售价低于政府限价被指“降价”的说法，和硕机构首席分析师郭毅并不赞同。“不能说是降价，因为人家首期开盘就没有按建委限定的封顶的均价去卖，并不是先按封顶价格去卖，后面发现卖得不好又降价。限竞房有最高限价，企业在不能涨价的情况下为让项目体现出资产价值空间，只能靠前期在价格上做一些让步。这种营销手段目前不太多，但未来会越来越多。”她接着说。

郭毅进一步对证券时报记者表示，企业做价格表时会对一些户型价格上限做限制，把一些相对高价值的产品价格做高，最终均价符合政府限价就行了，所谓“降价”多的项目在房企的价格体系里可能原本价格就不高。“有的项目做了‘拉高排低’，或是把一层做了下跃，整体符合政府限价就可以了，这都是很正常的策略。”她说，只能说房企用价格手段促进销售而已。

而对于有项目开盘给出1个百分点优惠的现象，V房CEO司智接受证券时报记者采访时表示，有些项目差不多同时开盘，处于竞争状态，给了1个百分点的折扣，这是营销策略和技巧，不算降价促销。“如果不是推盘量太多，也不会这样。”他说。

“开盘当天有1个百分点优惠很正常，房企要回款，在市场不是很热的情况下让客户觉得有点吸引力，但不是所有项目都面临激烈竞争。”郭毅说。

明年房企竞争压力更大

自6月初北京首批限竞房项目开盘入市至今3个月时间里，已经有18个项目集中入市，供应房源近万套，多数分布在北京五、六环之间，多数项目去化不理想也体现了区域性的供需矛盾。

据中原地产首席分析师张大伟统计，现在入市合计18个项目9826套住宅，网签率只有19.6%，即使算上所有项目的真实销售，已经入市项目平均去化也不足四成。“在北京严格的调控下，北京限竞房进入卖不完时代。”他说。

不过，在司智看来，说当前市场房子不好卖也不够准确，因为总成交量是暴增的。“北京过去每个月新房成交在2000套左右，8月份成交了4000多套，全部是限竞房，说明市场购买力还在。”他说，只能说供应量集中放大，购房者可选空间比较大，市场分化比较明显，有些项目卖得不好，有些项目则卖得挺好。有些不好卖的项目，开盘定价就没有达到上限，这种情况在未来3、4个月还会延续，有些项目售价会陆续降一些，但降幅不会很大，因为限竞房本来利润空间就有限。

去年房企对今年市场的预期还比较乐观，没想到今年房地产调控如此严厉。一位房企内部人士对证券时报记者表示，当前市场整体比较冷淡，大多房企都感到有压力，特别是北京近期调整公积金政策，对购房人影响非常大。限竞房市场比较尴尬，位置不好的项目销售确实困难，但是由于政府限价，大多项目利润空间有限，也没有什么降价空间，只能杠着。

未来随着限竞房的大量上市，这种供需市场压力会逐渐深化。郭毅认为，今年对房企来说是成交有一定保障的年份，明年市场局势会更加恶化，因为明年才是限竞房真正集中入市的年份，类似的产品、相近的价格、供应大量集中，房企将面临更大的竞争压力。

“不过，从好的方面说，明年上市的项目都是今年拿的地，今年土地市场竞争没那么激烈，地价水平相对可控，很多企业都是低溢价拿地，相比销售限价中间还有一定调整空间，估计明年房企会运用价格手段来拉动和刺激成交。”郭毅对证券时报记者说。（证券时报网）