北京“限竞房”销售不及预期 明年房企压力或更大

所谓“限竞房”，是指“限房价、竞地价”土地出让方式下的商品房，土地出让时就限定了未来商品房销售价格，并且由于该售价比周边房价要低，备受市场关注。

自今年6月初首批4个项目入市后，北京“限竞房”供应开始井喷，仅9月上半月就有5个项目集中入市，至此，3个月内已有18个项目开盘入市，房源供应总量接近万套。

所谓“限竞房”，是指“限房价、竞地价”土地出让方式下的商品房，土地出让时就限定了未来商品房销售价格，并且由于该售价比周边房价要低，备受市场关注。

从3个月来的销售情况看，原本预期会受热捧、“日光”遭抢的限竞房，实际去化效果远低于预期。证券时报记者日前从多个近期开盘的限竞房项目了解到，由于地理位置及产品定位等多方面原因，购房者的热度也明显不同，除了个别项目开盘“日光”外，大部分项目去化都不理想，有个别较早开盘去化不太理想的项目拟近期推出一些优惠。

开盘去化冷热不均

9月17日，位于北京亦庄开发区南六环内的某项目，尽管是工作日，证券时报记者仍看到陆续有一些来访客户，大厅内有正在签约的，也有坐下来详谈的。据一位销售人员介绍，该项目均价5.2万，开盘当天象征性地总价优惠了1万元。“房子比较好卖，一共开盘763套房，当天就卖了500多套，目前还有100多套。”

有资深市场人士对证券时报记者表示，在当前市场横盘阶段，开盘当天去化七成已经算不错的了。对于去化较好的原因，上述销售人员说：“还是房子相对便宜，市场认可度较高，周边二手房商品房单价在5.8万左右，二手次新房单价6.1万到6.2万，咱们纯新房才5.2万，而旁边一路之隔的非限价项目已经卖到6.8万了。另外，小区纯洋房品质，附近有重点中学，也是很多刚需客户比较看重的。”

与上述亦庄项目相比，位于北京东南五六环之间、亦庄东与通州区交汇处的某项目售楼处则显得相对冷清。一位销售人员告诉证券时报记者，该项目开盘均价5万，低于政府所限的5.2万均价，之所以开盘定价较低，也是考虑到周围的包括上述亦庄项目在内的竞品较多，想在价格上有些优势，以便加快回款。尽管如此，证券时报记者了解到，该项目开盘当天推出700套房源，卖了200多套左右，去化率不到三成。

更加冷清的是位于北京大兴区近南六环的某项目接待中心，证券时报记者并没有看到来访客户，只见到几名销售人员坐在一起各自低头看着手机。据销售人员介绍，该项目开盘均价5.5万，开盘当天有9.9折优惠，当天开了400多套卖了100多套，目前还剩100多套。尽管该销售人员称该项目位于大兴核心板块，距离地铁很近，但是证券时报记者看到在建项目周边目前除了一所大兴区的学校，显得有些荒凉。

不仅刚开盘的项目遇冷，此前已经开盘的部分项目去化也不太理想。位于大兴区南五环外的某项目，7月份就已经开盘了，到目前仍有不少项目在售。据了解，该项目开盘600多套房，当天卖了200多套。而位于房山区西南四环外的两个项目，6月就开盘了，至今仍有不少项目在售。

部分户型开盘定价

低于政府限价

此前有媒体报道称，北京部分限竞房打折促销，大兴区某项目每平方米“降价6000元”来吸引购房者；还有项目在开盘当天对所有选房的客户都给出了总房款1%的折扣优惠。

证券时报记者多方调查了解到，确实有少数项目开盘当天给出了9.9折优惠，部分相对较差户型开盘定价低于政府限价，但是目前多数项目在售价格跟开盘当天一样，并没有降价和优惠，只有房山区某开盘较早的项目拟在中秋节推出一些优惠。

媒体报道的所谓“降价”，或是将部分户型销售价格与销售均价相比了。如前述北京大兴区南五环外的某项目，东西朝向的户型售价4.8万，比政府限定的5.2万的销售均价低4千元；而南北朝向的户型售价5.5万，高于政府限定的销售均价，但没有超过销售价格上限。另一个亦庄东与通州区交汇处的某项目，有部分南向户型开盘定价在4.9万左右，低于政府限定的5.2万的销售均价，而南北通透的户型开盘定价在5.2万左右，还有少量较好户型定价5.3万左右。

对于部分户型售价低于政府限价被指“降价”的说法，和硕机构首席分析师郭毅并不赞同。“不能说是降价，因为人家首期开盘就没有按建委限定的封顶的均价去卖，并不是先按封顶价格去卖，后面发现卖得不好又降价。限竞房有最高限价，企业在不能涨价的情况下为让项目体现出资产价值空间，只能靠前期在价格上做一些让步。这种营销手段目前不太多，但未来会越来越多。”她接着说。

郭毅进一步对证券时报记者表示，企业做价格表时会对一些户型价格上限做限制，把一些相对高价值的产品价格做高，最终均价符合政府限价就行了，所谓“降价”多的项目在房企的价格体系里可能原本价格就不高。“有的项目做了‘拉高排低’，或是把一层做了下跃，整体符合政府限价就可以了，这都是很正常的策略。”她说，只能说房企用价格手段促进销售而已。

而对于有项目开盘给出1个百分点优惠的现象，V房CEO司智接受证券时报记者采访时表示，有些项目差不多同时开盘，处于竞争状态，给了1个百分点的折扣，这是营销策略和技巧，不算降价促销。“如果不是推盘量太多，也不会这样。”他说。

“开盘当天有1个百分点优惠很正常，房企要回款，在市场不是很热的情况下让客户觉得有点吸引力，但不是所有项目都面临激烈竞争。”郭毅说。

明年房企竞争压力更大

自6月初北京首批限竞房项目开盘入市至今3个月时间里，已经有18个项目集中入市，供应房源近万套，多数分布在北京五、六环之间，多数项目去化不理想也体现了区域性的供需矛盾。

据中原地产首席分析师张大伟统计，现在入市合计18个项目9826套住宅，网签率只有19.6%，即使算上所有项目的真实销售，已经入市项目平均去化也不足四成。“在北京严格的调控下，北京限竞房进入卖不完时代。”他说。

不过，在司智看来，说当前市场房子不好卖也不够准确，因为总成交量是暴增的。“北京过去每个月新房成交在2000套左右，8月份成交了4000多套，全部是限竞房，说明市场购买力还在。”他说，只能说供应量集中放大，购房者可选空间比较大，市场分化比较明显，有些项目卖得不好，有些项目则卖得挺好。有些不好卖的项目，开盘定价就没有达到上限，这种情况在未来3、4个月还会延续，有些项目售价会陆续降一些，但降幅不会很大，因为限竞房本来利润空间就有限。

去年房企对今年市场的预期还比较乐观，没想到今年房地产调控如此严厉。一位房企内部人士对证券时报记者表示，当前市场整体比较冷淡，大多房企都感到有压力，特别是北京近期调整公积金政策，对购房人影响非常大。限竞房市场比较尴尬，位置不好的项目销售确实困难，但是由于政府限价，大多项目利润空间有限，也没有什么降价空间，只能杠着。

未来随着限竞房的大量上市，这种供需市场压力会逐渐深化。郭毅认为，今年对房企来说是成交有一定保障的年份，明年市场局势会更加恶化，因为明年才是限竞房真正集中入市的年份，类似的产品、相近的价格、供应大量集中，房企将面临更大的竞争压力。

“不过，从好的方面说，明年上市的项目都是今年拿的地，今年土地市场竞争没那么激烈，地价水平相对可控，很多企业都是低溢价拿地，相比销售限价中间还有一定调整空间，估计明年房企会运用价格手段来拉动和刺激成交。”郭毅对证券时报记者说。