严控之下重仓深圳房企谋出路：走向全国或觅第二赛道

重仓深圳的房企,这两年的心路历程是一首“冰与火之歌”。一方面,深圳房价的上涨令其赚得盆满钵满;另一方面,严厉的调控政策之下,如果仅局限在深圳做开发业务,市场份额或将缩小,进而被挤出。

市场正在倒逼这类房企走向变革。在8月的业绩会上,包括佳兆业、深圳控股等重仓深圳的房企在内,虽然都公开喊话对深圳市场依然看好,但行动上都调整了适应这个市场的姿势。

佳兆业开始走向全国,并启动多元化布局;深圳控股在去年撤离三四线开始聚焦深圳之后,近期也开始在一些强二线城市揽下一些土地。“虽然一个项目毛利率可能为50%多,但没有规模,再高的毛利都难以为继。”一位房企策略研究人士向《每日经济新闻》记者表示。

公寓业务冰火两重天

重仓深圳的房企通常在利润方面都表现亮眼。以龙光地产为例,其上半年累计实现合约销售额约354.7亿元;其中在深圳区域的总销售额为188.8亿元,占比53.2%。

深圳项目的结算,也为龙光地产带来了可观的利润额。其今年上半年的毛利润超过56亿元,毛利率水平达37%,较2017年度增加了2.6个百分点。可供对比的是,克尔瑞数据显示,今年上半年,170家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别30.7%和32.3%;龙光地产的毛利率水平表现优于行业的平均水平。

克尔瑞数据显示,一个主打公寓的单盘上半年成交金额120亿元,已经贡献了龙光地产深圳区域的大半销售额。

通过商务公寓的销售助推销售额高速增长,这是近两年来多数在深圳布局的房企的选择,其中就有深圳控股。

今年初,深圳控股提出了2018年全年150亿元的合同销售目标,其中以写字楼、公寓为主,住宅销售占比仅20%。

然而调控如影随形。此前深圳对于商务公寓的调控被认为是“比较宽松”,但在7月31日调控升级之后,商务公寓遭受了严厉调控。针对商务公寓的调控,包括各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途;个人和法人购买商务公寓5年禁售等。

这意味着,未来,如果房企重仓深圳,又寄望通过以主打公寓的方式带动销售额增长,几乎不可能。深圳控股的管理层也坦言,商务公寓一律不能出售只能自持,对公司的业务造成了一定影响,但未来三年影响幅度不大。“公司的公寓项目目前已取得政府规划许可,政策对这方面的限制,反而是公司的机会。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向《每日经济新闻》记者分析称,政策对商务公寓进行了管控,很多开发商手里囤积了一批商务公寓还没卖,显然对推盘影响较大。

从聚焦深圳到走向全国

事实上,在调控的作用下,上半年多数深耕深圳的房企的销售额表现不理想。深圳控股今年上半年的合同销售金额只有43.1亿元,同比下滑52%;佳兆业上半年完成销售额253.2亿元,同比上升12.7%,但离全年700亿元销售目标尚有距离。

在业绩会上,佳兆业管理层指出,下半年集团预计推出17个全新项目,可售资源约830亿元,其中在深圳的四大旧改项目将陆续进入供货期,总货值约440亿元,因而完成全年的销售目标问题不大。

一年前,佳兆业主席兼董事郭英成曾指出:“三四线城市并不是我们的强项。我们花了4年时间逐步调整,才回到一二线城市。我们坚持自己的能力和优势,也会继续发展一二线城市。”

但从今年上半年佳兆业的布局来看,还是多少涉足了三四线城市。今年上半年,佳兆业通过招拍挂及收并购等方式,共购入14幅土地或相关权益,其中广东阳江、江苏徐州及张家港、浙江宁波、河北固安及霸州、湖南衡阳、四川彭州都为首次进入。

龙光地产从今年开始也不仅仅聚焦于深圳了。今年上半年,龙光地产通过公开招拍挂方式在珠海、佛山、惠州、汕头、南宁等城市新增项目24个,新增土地总建筑面积约645万平方米;在长三角区域获得了三幅地块,计划在该区域的销售规模占比不超过公司总体销售额的10%。

而曾经喊话“聚焦深圳”的深圳控股,也重新布局一些重点区域的热点城市。其管理层表示,在深圳拿地的难度越来越大,未来将不仅仅局限于深圳,会调整为聚焦粤港澳大湾区及大湾区的三四线城市,布局点开始向重点二线城市进发。

9月13日,深业鹏基(集团)有限公司(深圳控股全资子公司)以底价12.05亿元竞得长沙市岳麓区洋湖片区一地块,楼面价6500元/平方米,住宅限价1.15万元/平方米,正式吹响向重点二线城市进军的号角。