房产

编者按：17家房企发布的销售数据显示，前8月合计销售额为18998亿元，同比增长31%。从同比数据看，房企销售业绩分化明显。恒大基本持平，而建业、远洋、景瑞同比增长近50%。环比方面，8月单月环比增长6%。企业方面，富力、恒大、碧桂园、雅居乐、龙光、万科等销售金额环比下滑。整体看，龙头房企明显放缓，部分中小房企增长明显。

楼市进入平稳期后，曾经热闹的场面一去不复返，很多开发商开始降价促销。不久前，位于上海宝山的招商雍和府开启了一轮以让利为目的的促销。在其对外的营销宣传中，9月在该项目买房可获得宝马品牌汽车(可折现)一辆。相比此前一二线热点城市的一房难求，如今开发商已经开始变相促销，希望可以快速出货来缓解自己的资金压力。

17家房企前8月销售额同比增3成

中国证券报记者 张玉洁

17家房企发布的销售数据显示，前8月合计销售额为18998亿元，同比增长31%。从同比数据看，房企销售业绩分化明显。恒大基本持平，而建业、远洋、景瑞同比增长近50%。环比方面，8月单月环比增长6%。企业方面，富力、恒大、碧桂园、雅居乐、龙光、万科等销售金额环比下滑。整体看，龙头房企明显放缓，部分中小房企增长明显。

业绩表现分化

第一阵营的碧桂园、万科和恒大均有所降速。碧桂园8月销售313.3亿元，环比略降，且较5、6月的700亿以上的单月销售金额降幅明显。8月成为碧桂园年内单月销售新低。恒大和万科8月分别为402.5亿元及383.4亿元，环比均有所下滑。从前8月整体销售情况看，万科、恒大和碧桂园销售额居前，分别为3881.4亿元、3850.9亿元和3788.4亿元。万科重回销售额榜首。

第二阵营仍然保持高速增长。8月，新城控股实现合同销售金额约236.80亿元，销售面积约183.29万平方米；前8月累计合同销售金额约1373.43亿元，同比增长114.94%。融创中国8月新增预订销售金额408.6亿元，同比增长29%，前8月实现合约销售金额2679.1亿元，同比增长63%。保利地产8月份签约金额为275.69亿元，同比增长19.93%，前8月签约金额为2667.69亿元，同比增长43.3%。

部分中小型房企销售金额翻倍增长。其中，花样年和奥园地产前8月销售金额同比增长均超过100%，建业地产、合景泰富、当代置业、世茂等公司前8月销售金额同比增速均超过70%。

降杠杆成主流

中原地产首席分析师张大伟认为，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现业绩增长乏力的现象，龙头房企增速放缓。由于2015年、2016年销售火爆，主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下，市场占有率进一步集中，中小房企只能选择做大规模。总体看，降杠杆将成为房企主流战略。

从各大龙头房企上半年业绩会的表述看，尽管货值充足，但大型房企主动降杠杆意图明显。碧桂园总裁莫斌表示，“控制发展速度”，拿地更加精确，开发节奏放缓，开盘速度会根据市场情况而定。中国恒大总裁夏海钧则表示，今年坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，核心是大幅降低负债率。公司土地储备将维持在3亿平方米左右，通过适当降低土地储备规模，使公司负债率尽快达到合理水平。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，降杠杆是融创这两三年确定的方向。未来几年，融创的杠杆率会持续下降，净资产水平则持续提升。融创重视现金流的安全，强化现金流管理，在保证现金流充足的基础上提升市场份额和经营绩效。

楼盘销售压力渐显 房企卖房送车加紧促销

[来自上海中原统计数据显示，上海上周(9.3~9.10)新建商品住宅成交面积13.7万平方米，环比减少61.5%。]

楼市进入平稳期后，曾经热闹的场面一去不复返，很多开发商开始降价促销。

不久前，位于上海宝山的招商雍和府开启了一轮以让利为目的的促销。在其对外的营销宣传中，9月在该项目买房可获得宝马品牌汽车(可折现)一辆。

相比此前一二线热点城市的一房难求，如今开发商已经开始变相促销，希望可以快速出货来缓解自己的资金压力。

“二手房基本是8.5折到9折的水平，上海部分郊区的新房已经卖不动。”一位上海房产中介人士告诉记者。

上述现象从开发商的认筹情况可见一斑，郊区多个楼盘认筹不足10%。

第一财经记者查阅上海公证网发现，葛洲坝绿城玉兰花园认筹数为8套，总计房源223套，认筹比4%；招商雍和府认筹数25套，总计房源350套，认筹比7%；三湘海尚云邸认筹数5套，房源161套，认筹比3%；正荣璟园认筹数5套，房源54套，认筹比9%。

“最近几个月情况都不太乐观，大家压力很大。”上述人士告诉记者。

来自上海中原统计数据显示，上海上周(9.3~9.10)新建商品住宅成交面积13.7万平方米，环比减少61.5%。

“近期热议的房地产税，市场预期已经下调，开发商将面临更大的去化压力。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者。

目前，随着调控深入，开发商回款压力越来越大，降价出货将成为下半年的趋势。

在广州，位于13号线南岗站周边的一个住宅盘，声称价格“回到2年前”。 该盘上周末(9月8日~9月9日)专场特惠，20套特价房源，最低2.1万/㎡，最高不到2.5万/㎡。整体均价直降5000元。而该项目2016年首批开售信息，68㎡~98㎡复式，总价180万/套起。折算单价也要2.6万/㎡。

此前，恒大早已开始全国促销，进行全国打折促销，希望尽快出货。“这是开发商一贯的做法，选择降价促销，开始走量。”一位地产企业城市总评价。

绿城中国不久前曾要求员工“全面”加速资金回笼。公司备忘录还要求员工：加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略；加大应收款项催收力度等。

据恒大研究院数据，未来4年是企业有息债务兑付高峰。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015~2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

以金科为例，今年7月，金科地产披露其2018年度累计新增借款情况，显示截至 2018年6月末，公司合并口径下(下同)借款余额为781.49亿元，较2017年末借款余额 677.16亿元增加104.33亿元，增加金额占2017年末经审计的净资产223.66亿元的 46.65%。

债务兑付压力增加，市场下行，开发商不得不开始快速出货。多家开发商高层曾告诉第一财经，即便项目亏损，也要保证现金流。

“行业过冬的日子可能要来了。”一位TOP30地产总裁说。（第一财经）