流拍频现 土地市场加速降温

下半年以来，土地市场流拍频现，全国土地市场加速降温。易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示，8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。

数据显示，8月，全国土地市场成交面积整体平稳。其中，一线城市土地成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%；二线城市土地成交面积环比增长38.3%，同比增长39%；三线城市土地成交面积环比下降24.3%，同比增长63.1%。

从1至8月受监测的40个典型城市土地市场成交数据来看，这些城市年初累计土地成交建筑面积31306.1万平方米，环比增长17.9%，同比增长20.3%。从曲线看，目前已经保持连续18个月的正增长态势，但6月以来增幅明显放缓，呈现降温趋势。易居研究院研究员沈昕分析称，参考历史规律，考虑到调控政策持续收紧、各地市场逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓，全年40城土地成交建筑面积会略涨，但幅度不会太大。

从土地收入来看，2018年1至8月，40个典型城市土地出让金累计收入14778亿元，同比增长10.9%。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，6月以来下跌趋势较为明显。

与此同时，近期杭州等城市土地拍卖不断遇冷，8月27日杭州集中出让主城区三宗宅地，分别以3%、2%、0%溢价率成交，这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率较之前已大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。

8月，受监测的40个典型城市土地成交溢价率为17.3%，与7月相比下降1.7个百分点，与去年同期相比下降20.9个百分点。需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。

值得一提的是，8月，上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%。沈昕分析认为，这主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都是此前的热点城市，调控较为严厉。“预计未来几个月40城土地成交溢价率将继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。”

另一方面，土地出让均价已经连续五个月同比下跌。8月，40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米，环比下跌2.9%，同比下跌17.7%。沈昕分析认为，造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍的现象；二是三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。

综合历史数据，土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值后便一路震荡下跌。易居方面认为，预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长，但增幅比2017年将有所回落。其中，受监测的40个城市将全年保持同比下跌态势。

8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人，要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

“目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施，在部分城市供地量增加的情况下，成交面积有所上涨，但总体成交均价和溢价率维持在较低水平。三线城市的土地成交面积虽然出现较大的环比下滑，但是成交均价创新高，依然较为火热。”沈昕表示，在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。