房产

长租公寓迎来了行业快速发展期，但同时行业也乱象丛生。近日，有租户就被长租公寓的新套路给坑了，租户贷款账户足额待还，却被告知扣款失败，从而导致合同“被违约”。而这种现象只是依靠“租金贷”的长租市场的一个缩影。经济学家宋清辉表示，在资本疯狂追逐之下的长租公寓行业，短期内可能需要拼规模，但长期还是应该拼盈利、拼服务。

杭州鼎家爆雷后，人们才发现，无本万利的“租金贷”已经成为长租公寓疯狂扩张的一张王牌。

可蛋壳公寓的打法似乎有些过头。

“本来就很不情愿接受‘租金贷’这回事，结果我履约足额待还，在首月却被告知扣款失败，说我欠房租违约了”。近日，生活住广州的小王（化名）向每日经济新闻（微信号：ndnews）记者爆料称，他所选择的长租公寓在第一时间要求他变更合同，以“换租”为由覆盖此前“被违约”的事实。更令人费解的是，在重新更换合同后，直到8月30日，原先“被违约”的订单信息依旧显示“还款中”。

小王提及的长租公寓正是靠资本大肆扩张的蛋壳公寓，第三方金融平台的商标信息为任买，公司主体是凡普金科企业发展（上海）有限公司。明明有钱付账，最后却落得违约，这究竟是怎么一回事？

蹊跷的“被违约”

与众多利用“租金贷”扩充资本的长租公寓一样，蛋壳在租赁合同中对支付规则明确如下：使用月付分期，乙方（租客）可将租期内全部房租按分期协议约定支付给甲方及/或第三方金融机构，乙方按照租赁合同的约定还款日支付相应金额。

可见，蛋壳虽未强制使用第三方金融机构，但据小王介绍，放弃使用则必须按照半年或一年的房租一次性交清。他坦言，自己不愿意这样大笔支出，感觉资金使用效率极低。最终，他选择了跟“任买”这家蛋壳推荐的机构签订“租金贷”协议。

值得注意的是，任买在协议中规定，根据用户授权对用户进行还款资金的划扣。显然，任买将对用户卡里的钱主动划扣，如果用户逾期还款，也规定了将自行或委托第三方催收机构对用户进行违约提醒及催收工作。

然而，小王在“押一付一”付完第一个月房租后的第二个月，就被告知房租欠缴，导致违约。令人不解的是，他在任买绑定的银行卡余额却足以冲抵当月房租还款，他随即联系蛋壳管家、蛋壳客服、任买官方。结果是蛋壳“踢皮球”给任买，任买官方电话打不通。

小王再次向蛋壳客服申诉，并表示再不解决就报警，次日就得到蛋壳管家的回应，同意修改合同，更换第三方支付平台且不收取违约金，并同意在合同变更手续上备注是因为第三方金融平台的失误导致他“被违约”。

令人意外的是，原合同终止的原因却成了“租户换租，一直扣费失败，导致分期解除，需要重签”。当小王表示不满时，蛋壳工作人员回复说，“我跟你明确很多次了，我们每天谈话都避免不了这个问题，你签即可，别的事都已经备注过了，而且你的房子现在是‘上架’状态，再不签就被抢了。”

小王最终选择妥协，然而就在8月30日，当他再次打开任买APP查询自己账单的时候，此前分期的订单竟然还显示“还款中”，只不过款项已经结清。记者已多次同任买官方致电，但电话始终无人接听。

记者采访中发现，与小王类似经历的租户并不在少数。据其引述，他的一位朋友也是蛋壳公寓的住户，同样选用任买金融平台办理“租金贷”，但当他办理完退租手续后，任买的合同单始终不予解绑。

8月31日，记者向其他蛋壳管家打听消息，据其透露，今年六月前后，任买确实出现过客户划款失败的问题，“数量说多不多，说少不少”。

蛋壳和任买的游戏？

8月31日，广州一位专职房屋租赁事务的法律界人士在接受记者采访时表示，作为蛋壳一方，如果协助租客办理第三方金融平台更换事宜，除了要解除目前的房屋租赁合同，还要协助租客与任买平台签署合同终止协议。“不存在签署新的贷款协议，上一段自动终止的可能性。”

这也就解释了为何小王在任买的订单至今仍然显示“还款中”的原因。可是，小王并非没有能力应对月均千元的还款，且平台审核放贷、借款人还款天经地义。为何任买反复以扣款失败为由，致当事人多次尝试缴纳最终无果的事实令人匪夷所思。

天眼查信息显示，任买的公司主体凡普金科企业发展有限（上海）公司成立于2013年，截至8月31日，依旧是存续状态。

记者查阅相关资料得知，这家任买平台所标榜的是“都市消费分期平台”，按照其官方的介绍，公司致力于满足年轻人对自我提升和享受生活的分期消费需求，提供简单、高效的分期消费服务。

在资本获取能力上的描述是，任买依托凡普金科旗下爱钱进的资金获取能力，保证其资产端资金供给需求；同时，任买已经成功摸索出一套将优质债权通过交易所摘牌认购的资产交易路径，大大增强了资产的流动性，提升了资产的流转效率，同时获得了资金市场的高度认可。

然而，如此内力深厚的一家平台却无力从客户绑定的银行卡上自动划拨款项。另外一位与小王及其朋友对接过的蛋壳管家向记者透露，任买平台虽然在医疗美容、教育、购物、租房、母婴、轻奢等消费场景提供分期借贷服务，但是与长租公寓的合作，仅有蛋壳公寓一家。

由于无法联系到任买，记者尝试与蛋壳公寓客服人员沟通此事，但对方以各司其责为由，表示还款事宜需同任买方咨询，蛋壳不予置评。

蛋壳B+轮前资金链遭质疑

每日经济新闻记者再次咨询法律专家，前述法律界人士坦言，不排除蛋壳的资金链出现问题。“占用租客贷出资金进行使用是目前‘租金贷’最被诟病的地方，这既不符合租客贷款交房租的本意，也会因蛋壳资金错配引发流动性风险。”他指出，蛋壳很有可能是拿上租客的新生贷款去填补之前在任买平台上的亏空和应付房东的租金。

事实上，由长租公寓“租金贷”引发的震荡并非没有，此前，鼎家为了支付房东租金，不惜打出价格牌促销闲置房源回笼资金，但最终还是无法渡过难关。8月20日，已经拥有4000租户的杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。

鼎家爆雷引发外界对“租金贷”资金错配风险的担忧，本该正常流转于租户、房东间的交易变了味，成为公寓提前占用资金用作他途的幌子。当公寓无法支付房东应收账款之时，为应付可能发生的挤兑，病急乱投医。

如果说鼎家寄望于低价出租房源回笼资金，当下蛋壳的做法可能是另一种应付流动性风险的套路。可类似“拆借”还款的操作最终还是把风险转移到了租客身上。

前述法律界人士提示，由于当事人跟任买平台的贷款合同没有解除合同这样的手续，因此在法律上，当事人跟任买的关系还存续，这会导致租户跟两个平台有贷款协议，“将来如果蛋壳资金链断了，当事人需要还清两个平台的贷款。”

记者向蛋壳公寓客服人员致电，在被问及租户因相关信息不知情的前提下背负两个平台的贷款分期是否合理时，客服人员表示“这个我们不太了解”。

值得提及的是，小王的遭遇发生在今年5月，而6月6日，蛋壳公寓完成了B+轮融资，融资金额为7000万美元。

记者后记：依靠“租金贷”的长租市场，能走多远？

长租公寓作为一个新兴行业板块，尚处于发展初期。公开资料显示，2017年，中国租房市场总规模为1.38万亿元，至2025年，中国租房市场规模将增至2.9万亿元，租赁人口达到2.3亿，2030年租金成交总额有望达到4.6万亿，租赁人口达到2.7亿。另据统计，截至今年上半年，涌入长租公寓赛道里的VC/PE资金已经超过150亿元人民币，其中不乏大额融资事件。

经济学家宋清辉在8月31日接受记者采访时表示，在资本疯狂追逐之下的长租公寓行业，短期内可能需要拼规模，但长期还是应该拼盈利、拼服务。未来数年将是各大品牌竞相抢占市场的阶段，催生出几家巨头或是预料之中的事情。

中国互联网协会“互联网+”研究咨询中心副主任李易在接受记者采访时亦表示，长租公寓发展的终极格局必然是少数几个寡头竞争。“届时，租房成本如果被推高，将比显性的房价调控更为复杂。”李易说。

尽管资本簇拥而来，但不可否认的是，长租公寓盈利难是当前市场的普遍困境，当前，长租公寓龙头自如公寓，也仅仅在北京一个城市实现了微利，其他城市全都是亏损状态。宋清辉表示：

仅从经济社会层面来看（长租公寓）则具有积极意义，长租公寓很契合年轻人的居住需求；但从另外一方面来讲，资本对于长租公寓市场的布局也具有盲目性，这并不是一项稳赚不赔的生意。长租公寓的短板依旧明显。如依靠“租金贷”撑起的类金融产品，虽然可以实现扩张、获得不菲的利润，但也存在把款项挪作他用的风险。此外，普遍存在的收费偏高、服务质量参差不齐等问题，也让不少年轻人对长租公寓心里没底。

因此，资本在“加油”助力的同时，长租公寓理应注重自身的发展质量，突破现有局限打造可持续、安全可靠的盈利模式。宋清辉表示，作为住房租赁市场的重要组成部分，长租公寓市场还是一片巨大的蓝海。“在政策强力引导和各方的积极参与下，未来长租公寓市场或将迎来爆发式发展。不过，当前长租公寓的盈利模式主要以租金为主，未来有望通过增值服务创造溢价空间，延伸产品链价值。”