宏观环境趋弱 香港楼市面临回调

香港差饷物业估价署7月底公布的数据显示，香港私宅楼价指数已连续27个月上升，并连续20月创新高。然而，近期香港市场宏观环境趋弱，包括美联储加息压力导致香港随之加息和上调最优惠利率预期、经济增速放缓以及港元汇率持续走弱，都将给香港的资产市场，尤其是楼市带来直接的冲击。

目前，各大机构纷纷预期香港楼市持续上行的趋势将出现转折，未来一年楼价或存在15%的下行空间。

多因素致楼市承压

香港差饷物业估价署7月31日公布的最新数据显示，今年6月份香港私人住宅楼价指数报389.4点，按月上涨1.64%。至此，香港私宅楼价指数已连续27个月上升，并连续20个月创新高，年内累计上涨10.4%，按年则涨幅为15.9%。

然而，值得注意的是，反映香港房价的中原城市指数（CCI）显示，今年以来香港房价虽然上涨逾14%，但房价最高的香港岛，却出现了2.07%的环比降幅。香港岛多处单位，如太古城、会展中心会景阁、蓝湾半岛和嘉亨湾环比房价分别大跌10.06%、6.53%、5.42%、4.47%。市场人士表示，这似乎是一个房价见顶的信号，而目前香港经济的宏观环境并不理想，预期未来一段时间香港楼市或受到以下几个因素的直接冲击。

首先，中美贸易摩擦带来的经济增长放缓和购买力下降。不仅香港本地的购买力水平出现下滑，由于人民币汇率明显下跌，使得香港楼市对内地投资者的吸引力降低，内地流入香港地产市场的资金也大幅下降。据统计，2018年上半年，内地对香港住宅投资金额仅8.35亿美元，而去年全年的数字高达70亿美元。据业内人士预期，未来5年香港私人住宅单位的落成量每年有望达到2.08万个，相比过去5年平均水平增加50%。这样的供大于求必然拉低房产价格。

其次，由于美联储连续加息带来的息差加大，港元汇率持续走弱。一方面套息交易导致资金持续流出香港；另一方面金管局稳定汇率导致银行间结余下降，也使流动性收紧，导致银行间拆息升高。流动性压力不仅会打压楼价，甚至对香港股市也有很大的负面作用。

此外，香港各大银行还将进一步上调按揭利息。8月中旬，香港三大发钞银行汇丰控股、中银香港和渣打香港都宣布将提高与香港银行间利率挂钩的按揭贷款利率上限至2.35%，提高以最优惠利率为基准的按揭利率至2.25%，多家香港商业银行跟随。业内预计，未来香港按揭利率仍将上升50-75个基点。而利率的上升，将增加购房成本，从而对楼市产生冲击。

房价面临回调

里昂证券20日发布的研报表示，经历了多年上涨后，随着市场人气的急剧下降，香港楼价将大幅下跌。该行分析师Nicole Wong在一份报告中表示，香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪，预计未来一年房价会出现15%的回调。

野村证券在本月早些时候也表示，银行已开始提高抵押贷款利率，并指出自2008年以来，过去两轮类似的楼价上涨后，房产价格分别出现了5％和13％的下跌。

瑞银此前也发表研究报告称，香港楼价与宏观经济高度相关，过往楼价下跌主要由于经济冲击引发，而该行预期贸易摩擦将令香港GDP增长中期下跌0.5-0.8个百分点。该行又称，相信香港经济转差将令楼市表现脆弱，维持预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%，该行的预测主要基于相信未来一段时间的楼市按揭利率将上升50-75个基点，还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响。

花旗近期发表研究报告表示，香港楼价上半年累升超13%，令下半年出现调整风险增加。该行称，自2016年3月低位以来，楼价累升已达47%。香港上半年楼价表现超过该行预期的10%增幅，但以基本面情况估算，预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整，也会触发住宅楼价下半年回调。花旗还预计香港地产股仍会跑输大市，因为银行间拆息的上升不利于发展商。