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近期，关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。专家表示，长租公寓作为ABS底层资产此前备受追捧：一方面符合投资者对于风险和收益的预期，另一方面成为长租市场发展的重要助力。但是当前长租公寓市场存在诸多乱象，部分机构借道ABS变相加杠杆，增大了风险。预计长租公寓ABS相关业务很快会迎来强监管，产品发行或面临更高门槛。

加杠杆“游戏”乱花迷眼

“以往很多租赁企业用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在资本挟持下，借用了外部金融杠杆，带来风险是必然的。”中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示。

胡景晖所指的外部金融杠杆，广义上被认为是长租公寓的资产支持证券。目前，市场上推出了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”“中联前海开源·保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”“高和晨曦·中信证券·领昱1号资产支持专项计划”等长租公寓相关的ABS产品。

据东方金诚统计，截至8月21日，已发行长租公寓ABS共8单，总规模98.07亿元，产品类型包括类REITs、CMBS、信托受益权ABS。此外，远洋地产长租公寓ABS等已获交易所审批通过。

兴业研究固收首席分析师徐寒飞指出，住房租赁ABS有三种证券化模式：双SPV的收费收益权ABS、CMBS和类REITs。轻资产运营的住房租赁主体仅可选择收费收益权ABS，以未来一定期限内的租金收入作为底层资产，采用“信托+专项计划”双SPV模式；重资产运营的住房租赁主体以房企为主，可选择CMBS和类REITs。CMBS和类REITs均对标的物业在产权、土地性质、实际用途等方面的法律完备性要求较高，同时要求标的物业的租金收入对当期应付本息保持较高覆盖度。

知情人士透露，当前最受质疑的某资产证券化项目，通过与信托机构合作，由信托计划向月付租客发放贷款，月付租客与信托机构之间实质形成“借贷关系”。而该信托计划的受益人为长租公寓公司所设立公司。随后，该公司将信托计划的受益权转给新设的资管计划，从而搭建ABS构架。

上述人士指出：“长租公寓公司一般以季度或半年度向房东支付房租，而通过发行ABS可以一次性得到几乎全年租金。如此一来，可以得到约等于半年或9个月房租的资金池，从而产生巨大的资金错配空间。由于在此ABS计划中，信托仅起到通道作用，并未实际监管托管账户，从而让长租公寓公司可支配池内资金进行扩张，签订更多房源从而扩大市场占比。”

风险陡增需警惕

一位评级机构人士对中国证券报记者表示，正规评级公司通常不会轻易对上述模式ABS产品作出评级，原因在于这类ABS中涉及的机构有较大交叉，并且该计划的本质使长租公寓企业得到资金池且几乎不受监管，风险较高。“长租公寓机构一方面通过其他方式得到支付贷款的资金，另一方面通过ABS再次获取几乎等额的资金。也就是说，（在底层资产价值上）至少加了2倍杠杆，一旦底层资产断裂，个别机构将面临较大风险。”

前段时间由于鼎家“暴雷”而映入公众眼帘的“租金贷”，可以看做是长租公寓ABS的“异化版”：租客在与长租公寓签订租约时，与一家同该企业合作的资方签订贷款合约，由资方将租金支付至长租公寓方，租客向该金融机构按月还清租房贷款。也就是说，租客在完全不知情的情况下“被贷款”，且由于租客支付的房租与长租公寓公司需要支付给房东的房租存在时间差，便有了资金错配获利空间。长租公寓的资金池并没有任何监管介入，更没有备付金制度。

不少金融业内人士担忧，一旦金融市场发生波动，部分项目房租可能无法顺利支付。如果进一步加入信用违约债券、担保债务凭证等金融衍生品，必将带来更高的杠杆，资金链一旦断裂将产生严重后果。

监管短板亟待补上

长租市场背后的金融乱象引发了多个监管部门的重视。此前北京市住建委披露，针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等。

8月27日，深圳市互联网金融协会发布了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，对“租金贷”存在的风险做出提示，并吁请会员单位不要与违法违规的长租公寓中介服务商开展类似“租金贷”业务。

在中国社科院金融研究所法与金融研究室副主任尹振涛看来，从业务的本质上来讲，长租公寓ABS是合法合规的，但从其实际运营状况看，与当前的资管规定、住房金融监管规定的理念不符：一是规避牌照管理的限制，通过发行信托产品，用信托牌照获得贷款进行租户分期付款，存在利用通道进行贷款的违规行为；二是即便产品设计合规，也不符合当前房地产宏观调控思路。“预计接下来相关业务会被暂时禁止或提高标准要求，监管短板亟待补上。”他说。

但无论如何，长租公寓是我国房屋租赁市场发展的重要方向。东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示，ABS作为长租公寓融资的方式之一，相比权益资本及其他私募债务资本而言，在成本、效率方面具有优势。长远看来，有利于改善长租公寓行业资金结构和资金成本，从而推动行业良性发展。

分析人士表示，随着我国住房市场长效机制建设的逐步完善，长租公寓机构的融资方式将进一步规范。国际经验表明，成熟的长租公寓机构融资方式多元，对于REITs自身所持的资产要求，各经济体有明确规定。从全球范围来看，各经济体对于REITs所持实物房地产物业的比例要求都较高，且在新加坡与中国香港，条例明确规定REITs所募集资金不可参与空地投资，切断了“炒地皮”“囤地”的可能性。