楼市20年：调控中的“居住”回归 一个全新的楼市即将到来

经过大半年的“陪跑”，等房子结婚的长沙小伙王红（化名）终于通过公开摇号买到了心仪的房子，“如果不是楼市调控新政，我可能今年都买不到房。”

王红所指的新政是长沙市6月25日出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。该新政目前在全国楼市中可谓最严——限售期达4年、暂停企业在限购区购房、2年内离婚按婚前拥有房产政策执行……

从1998年住房商品化改革以来，中国楼市已迈进第20个年头。这20年，楼市调控一直如影随形，从最早的“国八条”到“新国八条”，从“国十条”到“新国十条”，从限购、限贷到限价、限售限商，从“史上最严”到“没有最严，只有更严”，调控可谓无处不在。

但九九归一。所有的调控最终回到了一个方向：房子是用来住的。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，已成为当前不可逆转的选择。随着住房租赁市场建设全面展开，共有产权深入探索，以及正在路上的房地产税制改革，越来越多的人将实现“住有所居”“居有品质”的愿景。

不断改善的居住条件

“安居乐业，长养子孙”“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”……有房子住，有环境好的房子住，是中国人亘古不变的梦想。

“没有改革开放，没有楼市调控，就不会有阿拉老百姓住房的改善。”1980年出生的上海市民靳先生感受颇深地对记者说。

靳先生4岁时和父母住在静安区一个7平方米的石库门厢房里，没有厨房和卫生间。后来，父亲单位解决困难职工住房问题，分到了普陀区一套建筑面积43平方米的公房。1998年，中国住房商品化改革，靳先生的父母把福利房卖了，换成闵行区的一套商品房，建筑面积70平方米，一家人的住房条件才稍微缓解。

其后，全国房地产市场一片火热，上海更是大兴土木，一幢幢住宅楼拔地而起，排队购房随处可见，房价也是水涨船高。“那时候，我们一家人又想换个更大面积的房子，但口袋的钱不够。”靳先生说，2006年、2007年楼市密集调控，短时间内量价齐跌。“趁着调控的机会，2007年，一家人东拼西凑，通过首付的方式，购买了位于青浦的联排别墅，建筑面积190平方米，当时均价每平方米1万元。”

至此，靳先生一家人住房条件才真正改善。几年后，随着收入的提高和经济的逐步宽裕，靳先生家又买了一套小三房用于出租。

类似靳先生的情形在全国不胜枚举。经济学家马光远认为，从1998年到2018年，这20年，一个不争的事实是解决了中国人住房短缺问题。

统计数据显示，1990年，上海市区人均居住面积只有6.6平方米。到2017年末，上海城镇居民人均住房建筑面积已达36.7平方米，居民住宅成套率达97.3%。如果放大到全国来看，1998年全国城市人均居住面积为9.3平方米。到2016年，全国居民人均住房建筑面积达40.8平方米，其中城镇居民人均建筑面积为36.6平方米。

房地产投资规模也大幅增长。1994年，全国房地产投资只有1796亿元，到2017年已达10.98万亿元，商品房销售面积近17亿平方米，销售总额13.37万亿元。

几经反复的楼市调控

随着房地产市场的发展，调控开始出现，并几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等多种政策工具。

2003年，全国房地产投资首次突破1万亿元，出现过热苗头。“当时对投资需求完全没有限制，二手房交易，除了印花税、契税之外，没有任何其他税收，还可以做转按揭。交易十分火爆，2004年一年内，有一套房子在同一家中介门店被卖了6次。”中原集团研究总监刘渊说。

然而，“好”景不长。2005年、2006年、2007年，“老国八条”“新国八条”“国六条”“国十五条”“信贷管理”等调控措施相继出台。上海的调控更为严厉，对不满2年的二手房交易征收5.5%的营业税、停止转按揭、延长过户时间等。在不断加码的调控下，投机（资）客逐步消散，楼市开始降温。据刘渊回忆，深圳、上海等热点城市房价先后下跌，一年不到，上海二手房价累计下跌17%。

全国各地开发商降价促销随处可见。房产中介行业出现大规模关店现象。

2008年，全球金融危机爆发。为稳定和发展经济，国家密集出台了降息、减税、加大投资等一系列刺激政策。房价止跌并迅速攀升，2009年开始，购房热潮再次蔓延全国热点城市。

2010年，房地产政策逐渐收紧。当年5月，北京成为首个实行住宅限购的城市。到2011年，限购全面铺开，全国46个大中城市出台了“限购令”；超过120个城市出台房价调控目标；10个城市出台针对楼盘的强制“限价令”。同时，央行全年3次加息，6次上调存款准备金率。

楼市买卖双方陷入观望，成交量大幅下降，但价格下跌的并不多。由于改善、投资需求被抑制，市场上刚需类产品表现良好，许多无房户赶在此时买到了安居之所。

随着成交量的大幅下降，全国新房销售面积出现了自1998年以来的第二次负增长（第一次是2008年），高库存的城市越来越多。

2014年，“9·30”新政出台，政策转向鼓励购房，楼市重拾升途。2015年底召开的中央经济工作会议提出“化解房地产库存”。国内热点城市楼市很快变热，以往罕见的“高杠杆”开始在楼市中出现，“首付贷”“消费贷”等金融工具频出，居民购房加杠杆，房企拿地加杠杆。2016年，全国共计成交近340宗单价、总价地王，“面粉贵过面包”的现象比比皆是。

楼市的火爆，已不是简单的刚需和改善需求被激发所能解释的，已然是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏。2016年以来，家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及有息负债率均猛增至历史高位。

2016年四季度后，热点城市纷纷对楼市进行调控，先后出台了限购、限贷、限价、限售等一系列政策。但是，由于限价导致部分新房和二手房之间存在价差，在南京、杭州、成都等地出现了抢购限价房的场面。新楼盘需要通过摇号决定买家，中签率最低时降至1%。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，自1998年房改以来，中国房地产行业发展主要存在三大问题：第一，房价上涨过快提高了置业成本；第二，住房保障的覆盖面和精准度还远远不够；第三，住房的产品质量还不尽如人意，与人们追求美好生活的需求相距甚远。另外，过去许多地方调控政策的执行往往是为了控房价而控房价，但实际上应该更多运用市场的手段而非行政手段来控制房价。

兼并整合和多元化的房企

毁誉随行，风雨成蹊。20年来，房地产企业的发展中枢一直在发生着剧烈变化。

1988年前后，王石、冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森等纷纷放下“铁饭碗”，走上创业的道路，在他们手中诞生了万科、万通、绿地、建业等一批知名房企。当时，中国的房地产企业大约在2万家左右。由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。

此后，随着调控政策深入，房企间的兼并整合增多，行业集中度不断提高。2005年，房企前100强仅占11%的市场份额。2012年，房企前50强的市场份额提高至21%。2017年，房企前10强集中度达24.1%，百强房企占据55.5%的份额。前三强碧桂园、万科、恒大年度销售额均超过5000亿元，千亿阵营扩容至17家。昔日业界琅琅上口的“招保万金”已被“碧万恒融”取代。

富力地产集团联席董事长兼总裁张力认为，未来两三年楼市趋于稳定，房地产市场逐步转向高质量发展阶段。在此背景下，房企融资能力、开发能力等都受到考验，预计会出现更多房企并购整合的情况。

仅以2018年7月为例，上市房企中，云南城投子公司西双版纳云宇置业有限公司竞买了西双版纳盛璟新城投资开发有限公司100%股权；中弘股份拟以14亿元出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%股权，佳兆业集团等有意接盘。

正在谋求转型的浙江广厦近日在回复上交所的问询函中表示，随着国内经济结构调整和房地产调控的日趋常态化，房地产行业整体集中度的提升及中小房企生存压力的加剧已成为行业的共识。杭州区域本地房地产开发商，无论是资金实力，还是项目管控能力，都很难与全国性开发商在杭州区域展开竞争。退出房地产、并购优质资产是公司2018年的核心重点工作。

同时，一些房企巨头正在用“最适合自己的打开方式”，开启一场美好生活新实验。

今年3月，万科提出战略定位再升级，由“城市配套服务商”迭代为“城乡建设与生活服务商”。目前，万科正大力发展租赁住房业务，同时拓展物业服务、商业开发与运营、物流仓储，探索养老、教育、冰雪、度假等业务。

碧桂园的多元化发展也在推进之中。6月15日，碧桂园宣布进军现代农业，帮助农民增收，促进农村发展，助力乡村振兴。长租公寓方面，碧桂园提出了3年发展100万套长租公寓的计划。

克而瑞对房企前30强多元化产业布局介入度做了统计后发现，对于长租公寓、医养/康养、特色小镇、联合办公等空间类产品，房企前30强的介入度非常高，均在70%以上。就标杆房企而言，前10强多元化布局的格局基本上已经形成。

“以住宅销售为核心的规模化进入到最后的窗口期，未来3至5年以住宅开发为核心的领域当中，强者恒强已经是不争的事实。”克而瑞总裁张燕表示，规模化使得房企必须进入多元化布局之中。

在万科董事会主席郁亮看来，未来不能根据哪个行业赚钱多就做什么，而只能选择哪个行业空间大去做什么。空间大，还要符合方向，在符合方向的前提下，空间大的行业未来才是有机会的。

逐步建立的长效机制

在宏观调控的轮番洗礼中，中国房地产市场不断完善和规范，逐步迈入楼市长效机制时代。

2016年12月召开的中央经济工作会议强调，政策重心从稳增长转向防风险和促改革。在房地产方面则提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，要求综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

2017年，房地产调控从单个城市向城市群协同、片区联动收紧转变，从中心城市向周边三四线城市逐步扩围，因城施策，全年共有上百座城市累计发布了200多条调控政策。2018年以来，楼市调控继续加码，前7个月累计达200多次。

2018年7月底召开的中央政治局会议明确指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

房地产业正迎来一个历史性的转折点。“住房全面短缺时代已经结束了。”万科董事会主席郁亮表示，现在房地产市场主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。

今年6月初，深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，确定了深圳市未来17年房地产市场的发展大计。

“深圳的做法实际上是在贯彻十九大提出的‘两多一并’的有关精神。”顾云昌说，房地产市场长效机制主要包括“1+3”：1即十九大报告中提出的坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居；3是要在货币金融、财政税收、土地等三方面进行改革。“所以，长效机制不是一蹴而就的，是要有许多改革的举措、制度的建立，都得要跟上。”

6月20日，全国统一的不动产登记信息管理基础平台实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段，意味着不动产统一登记工作实现全国“一盘棋”。业内人士表示，不动产登记信息联网是我国建立房地产长效机制的基础。未来在有效摸清市场实际情况的背景下，调控将更有针对性，房地产税等长效机制的工作也将顺利推进。

随着长效机制的逐步建立，一个全新的楼市即将到来。