专家建议适当控制使用消费贷趸缴房租比例

继“抬价抢房、推高租金”后，部分长租公寓又被曝出违规使用“租金贷”，而近期杭州长租公寓公司鼎家“爆仓”也被认为与其违规使用“租金贷”有关，引发舆论对“金融工具+长租公寓”模式更大的质疑和担忧。

不过，昨日有媒体报道称，鼎家董事长魏永锋复盘“爆仓”始末，并表示爆仓的核心不是P2P，转移资产，资金之类的原因，核心问题在于收房上面没有控制好，导致收房价格高，空置变多。同时，运营成本过高，而管理上又出现了漏洞，被销售人员钻了空子，经营不善导致了资金短期缺口，再加上挤兑，才出现了这个结果。

尽管如此，业内人士仍对长租公寓利用租金“期限错配”产生的“资金沉淀”进行扩张的风险表示担忧。

中原地产首席分析师张大伟认为，租赁市场最大的问题表面是租金上涨，其实背后更大的问题是长租公寓企业的资金链断裂可能。从规范的运作企业看，租赁代理企业赚取的是租金服务费与差价，对于租赁企业来说基本不存在风险。但越来越多的企业利用租金的支付差，也就是给付房主按月付，而收取租户按照季度甚至半年、一年，这种就带来了租金差。利用这个租金差建立资金池，挪作他用，必然会有经营风险。

中联基金总经理何亮宇也认为，“期限错配”与“资金沉淀”存在风险，特别是在企业持续经营能力不足或沉淀资金挪做他用后投资失败的情形下。而消费贷中主要存在三种不规范情形：一是与租客的租约是一年趸缴的，但消费贷却是两年甚至三年的；二是租赁企业不充分介绍各种支付方式，刻意引导甚至隐瞒欺诈租客，诱使其采取消费贷方式；三是租赁企业获得“沉淀资金”后，不进行主业扩张，挪做他用。

不过，何亮宇同时指出，资金沉淀是二房东经营模式带来的实际情况，与消费贷无必然关系。消费贷模式支持了行业规范企业和龙头企业的发展，帮助企业和市场快速形成规模，也给租客带来了实惠，是“好金融”。但发展过程中，确实存在违法违规行为，导致风险暴露，有的即使是合法合规的，也存在使用消费贷过度的情况或趋势。

为此，何亮宇建议，一是确保租金趸缴合同期限与贷款期限匹配。二是必须充分披露贷款行为，不得通过刻意引导、隐瞒信息等手段诱使租客选择消费贷。三是应适当控制使用消费贷趸缴房租比例，一方面可以考虑与其企业净资产挂钩比例，另一方面也可以适当控制使用消费贷交房租占全部租赁行为的比例。四是适当监管趸缴租金的使用，应主要用于主业扩张，防止挪用风险。“当然，我国银行没有账户管理职能，任何经营模式都有属于企业自身自由资金和不完全属于企业自有资金的现金管理问题，资金性质和使用的监管是一个挑战。”他说。

对于如何监管租赁企业的资金，房东东公寓学院创办人全雳认为，监管机构可以考虑建立起类似银行资本充足率之类的监管指标体系，在满足一定的消费金融需求的基础上，控制住房租赁企业的杠杆率。同时，也可以建立租赁合同备案制度，动态监测租赁企业的流动性风险。