房产

编者按：我爱我家前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告言犹在耳，舆论对“谁推高了房租”的讨论激战正酣。不承想，远在杭州的长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称鼎家科技）突然宣布，因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。

鼎家科技采用的是近年来流行的“拿房-出租-融资-再拿房”模式快速发展，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。以牵扯其中的爱上街为例，其已经为租客向鼎家垫付全额房屋租金，再按月向租客收取房租。如今，这个平台与租客一起，成为了受害者。

长租公寓公司鼎家人去楼空 “二房东”模式推上风口浪尖

杭州鼎家网络科技有限公司的一纸停止运营通知，将其旗下长租公寓品牌“鼎寓”推上风口浪尖。数千房东和租客也因此陷入困境。由于鼎家拖欠租金，不少房东打算让租客提前搬走。

8月23日，中国证券报记者实地探访鼎家网络。公司早已人去楼空，不断有焦急的房东和租客前来讨说法。而新的接盘方寓团（上海）网络科技有限责任公司提出了解决方案，但数千租客的押金和相应的债务并未给出解决方案。

现场一片狼藉

8月23日，中国证券报记者在鼎家网络位于杭州市文二路上的文欣大厦8楼总部发现，现场一片狼藉，地上遗落大量合同文本，目前仅剩安保人员驻守。

一位王姓女士告诉记者，自己的房子就在附近的教工路上，租给鼎家已经一年多。自7月就拖欠租金，王女士考虑让租客提前搬出。

房东无法收到租金，租客则面临更加麻烦的局面。鼎家网络“跑路”，租客面临被房东“扫地出门”的压力。使用房租贷的租客更惨，一旦停止还款，将产生高额滞纳金，并影响个人征信。

据多位租客介绍，鼎寓的不少租客以个人信用为担保，通过一款名为“爱上街”的APP分期房租贷产品。该APP将租金一次性付给鼎寓，租客每月还款给APP直至租期结束。

现场一位抱着孩子女租客证实了这一说法。该租客的房东因为未收到房租，要求提前结束租约。“租期还有3个月，房东的意思是让我们1个月以后搬走，双方各承担一些损失。但房租是交给‘爱上街’。”这意味着该租客需要交两份房租。同时，5000元的押金尚未退还。

记者了解到，“爱上街”一旦逾期，罚息年化利率惊人。一位月租金为1800余元的王姓租客向记者展示了自己的还款记录。其在7月曾逾期2日还款，产生5.5元滞纳金。由此推算，罚息年化利率接近55%。

据媒体报道，鼎寓破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。其中，租客绑定最多的是爱上街。一位中介人士告诉记者，这种方式能加快中介的资金回笼速度，支撑快速扩展，收集房源，但把风险转移给了租客和房东。一位律师对记者表示，租客与借贷方签订借款合同后，双方是一种独立于租赁之外的关系。因此，尽管鼎家“跑路”，租客仍需每月还款。

中国证券报记者尝试联系公司高管，但未能成功；多位鼎家前员工表示，公司至今还拖欠了大部分员工的工资。

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多家机构投资

天眼查数据显示，杭州鼎家网络科技有限公司注册时间为2016年，而公司法人魏永锋名下还有28家公司。公司此前曾陷入十余起诉讼。

不过，公司头顶“长租公寓”的概念，在资本市场上仍然融资有道。媒体报道显示，今年2月，公司对外宣布获得浙江筑家投资管理有限公司的千万级投资。本次融资将用于分散式公寓产品的打磨、品牌和团队的建设。同时，在公寓智能化管理、金融服务方面进行一系列的升级。

今年3月，公司与建行杭州宝石支行和建信住房服务（浙江）有限公司签订战略合作协议。鼎寓与建信住房服务（浙江）有限责任公司在房屋供给端与需求端资源整合、托管运营、品牌宣传等方面展开互利合作，由鼎寓提供优质长租房源，建信住房提供平台技术支持、营销支持，专业化租赁运营服务；鼎寓与中国建设银行股份有限公司杭州宝石支行将在电子支付、金融产品等方面展开深入合作。

一位律师对中国证券报记者表示，如不出意外，公司下一步就是破产清算，房东、租客与公司的关系是一般债权关系，清偿顺序排在员工工资之后。因此，房东和租客的损失是否能够追回要看后续清算情况和公司资产情况。

二房东模式受质疑

长租公寓市场成为近时热点。

以往的房屋租赁关系中，房屋中介只提供信息撮合功能，单次收取服务费用，租客按期向房东直接支付租金。而在分散式长租公寓模式下，公寓运营商成为房屋的承租人，租客通过跟运营商签订合同成为次承租人。租金是通过运营商先行收取后支付给承租人。这种模式存在着期限错配，形成了资金池，存在资金挪用的可能。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，多类型租赁企业都有挪用租金建立资金池的现象，属于违规违法行为。按照《房地产经纪管理办法》的规定，租金账户中的收入，除了支付租金，不得用于其他用途。

张大伟表示，从客户租金与业主租金看，租赁企业挪用客户交付的租金，延迟交付给业主，存在违法嫌疑，且带来了巨大的资金风险。

8月23日，寓团（上海）网络科技有限责任公司（寓团公司）与鼎家公司发布联合声明，鼎家公司已被安排进入破产清算程序，涉及业主和租客的债务将另行清算。

寓团公司提出两种方案：一次性补贴50%-100%月租金（前提为业主方同意承租方变更为寓团公司，并将原租赁期限延长2年）；一次性补贴100%-200%月租金（前提为业主方同意承租方变更为寓团公司，并将原租赁期限延长3-5年）。

寓团公司表示，如业主不愿与公司签订新的协议，可与鼎家方面相关负责人协商，或者“直接通过司法途径维护自身权益”。从目前的处置安排看，未对租户的押金等损失做出安排。“租客要讨回租金，可能只能借助司法诉讼。”前述律师对记者表示。

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长租公寓爆仓 鼎家资金链断裂宣布破产

我爱我家前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告言犹在耳，舆论对“谁推高了房租”的讨论激战正酣。不承想，远在杭州的长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称鼎家科技）突然宣布，因经营不善，出现资金链断裂，目前已经被安排进入破产清算程序。

《每日经济新闻》记者实地走访发现，鼎家科技采用的是近年来流行的“拿房-出租-融资-再拿房”模式快速发展，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。以牵扯其中的爱上街为例，其已经为租客向鼎家垫付全额房屋租金，再按月向租客收取房租。如今，这个平台与租客一起，成为了受害者。

接盘方不愿承担债务

昨日（8月23日），《每日经济新闻》记者赶到杭州文二路耀江文欣大厦8层鼎家科技的办公地。在门口，记者遇到两名穿有特勤制服的工作人员。他们表示，目前公司已无人办公，现场处于无人管理状态。

公司门外以及内部墙上张贴的声明显示，鼎家科技经营不善，出现资金链断裂，无力按期支付业主租金，从租客处收取的押金和预收的房租也无力退还，目前已经被安排进入破产清算程序，涉及业主和租客的债务将另行清算结算，业主和租客可对于鼎家造成的损失通过诉讼途径解决。声明落款日期为8月23日。

记者了解到，两名特勤人员来自西湖区公安部门。对鼎家科技是否已处于破产状态，是否有受害人报警、警方是否已经立案，以及鼎家科技负责人去向等问题，二人表示有关公安部门的信息可去往相应的派出所了解，但其他信息不便透露。

走进公司内部，记者看到现场一片狼藉，办公用具几乎被搬空，地上、桌上堆满各类文件、饮料瓶、零碎物品等。两名特勤人员表示：“一部分是公司搬走的时候遗留下的，另一部分是近几天不断有人上门追问信息了解情况，人多杂乱留下的垃圾。”

另据相关人士透露，早在8月15日左右，鼎家科技就因资金紧张无法兑付房东资金等问题被不少租户和房东上门追问。当日公司财务负责人和几个老总还出现过，但这几天不知道在哪里。

值得注意的是，前述声明还显示，经多方协调，一家名为寓团（上海）网络科技有限责任公司（以下简称寓团公司）的企业被引入解决问题。针对愿意和其重新签约的业主，寓团公司提供了两种补贴方案，但不承担鼎家科技造成的直接损失和相关债务。

记者以租客身份联系到寓团公司，对方工作人员表示：“由于公司正好想发展杭州市场，因此愿意承接相应业务，但并不承接相应纠纷和债务。也就是说我们还是以相应的方式为房东和租客提供租房中介服务，但此前（各方）与鼎家科技的资金等问题与我们无关。”

公司长租公寓超5000间

据《中国房地产报》报道，租户在租房时，鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租，但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租户在通过银行卡绑定一个名为“51返呗”（后更名为爱上街）的APP后，该平台（爱上街）一次性将租金支付给鼎家，而租户每月须按时向爱上街还款。据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。

爱上街官方微信公众号“爱上街商城”昨日发布的“关于鼎家平台事件的声明”显示，爱上街作为租客与鼎家平台的连接方，为租客向鼎家垫付全额房屋租金，再由爱上街按月向租客收取房租，爱上街已向鼎家垫付租客全部未付租金。此次事件涉及到通过爱上街平台分期的租客共计243名，爱上街与租客同为受害者，目前正在积极协同租客与鼎家协商确定是否可以实现续租。

《每日经济新闻》记者注意到，鼎家科技发布的资料显示，作为租赁行业的先行者，公司于2009年进入二手房租赁市场，旗下包括“鼎家地产”和“鼎寓”两个品牌。今年2月,鼎家刚刚获得一笔千万级融资，投资方为浙江筑家投资管理有限公司。鼎寓官网显示，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。

据浙江新闻报道，鼎家科技资金问题起因是几个股东撤资导致经营难以为继，目前正在按照民事纠纷进行处理。也有相关人士对《每日经济新闻》记者表示，鼎家科技主要是自身经营出了问题，扩张太快。对这种说法，记者尚未得到鼎家方面确认。

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业内：行业处微利状态

《每日经济新闻》记者注意到，去年以来，在“房住不炒”“租购同权”等利好政策刺激下，住房租赁市场进入发展快车道，长租公寓行业受到资本追捧。其中，部分长租公寓运营企业通过“租金贷”等方式向金融机构融资，并玩起了“拿房-出租-租金贷融资-再拿房”的游戏，规模快速扩张。此次事件中的鼎家，正是采用的这种经营模式。

实际上，这种“金融+长租公寓”的模式并不少见。今年初，《每日经济新闻》记者就曾调查过上海一家名为“爱公寓”的长租公寓，该公司被曝资金链断裂。彼时，据记者调查，“爱公寓”在未充分告知租客的情况下，与“平安好月付”“元宝E家”等多个贷款平台合作获得“租金贷”，一次性拿到租客合同期内的租金，再以此在市场上拿房，进行“N+1”改造装修后出租赚取租金差。

不过，“爱公寓”终因为扩张太快、租金收入不足以覆盖拿房和装修成本而资金链断裂。据悉，“爱公寓”破产案中受损房东、租户上千人，涉及金额近亿元。

“长租公寓是一个管理密集型、人力密集型的行业，管理者必须具有扎实的金融、管理和法律知识。”青客公寓创始人兼CEO金光杰向《每日经济新闻》记者表示，“一些人什么都不懂就往长租公寓这个行业里冲，在拿房和租房中间加个金融工具，疯狂扩张规模。这是对行业、投资人的不负责，必须要对市场心存敬畏。”

多位市场分析人士也认为，目前市场上部分长租公寓企业采用“二房东”模式，先从房东手里拿房，然后进行“N+1”改造装修后出租，通过租金差来获得收益。租金差、房源从获取到装修并出租的时间差，直接关乎其能否盈利和健康运转，一旦某个环节出现问题，运营企业很容易出现资金链断裂问题。

“通过使用租金贷这类金融工具进行规模扩张本身无可厚非，但一定要控制好风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，鼎家科技的破产，集中暴露了部分长租公寓企业违规使用租客信息、租金使用缺乏有效监管等通病。他建议，一旦长租公寓企业涉足租金贷等金融业务，金融监管等部门需要及时介入，防控风险。

“长租公寓是微利的，对金融工具的使用一定要稳健。长租公寓企业与房东、租户之间的任何一项交易都要透明，要进行风险告知。”金光杰认为，长租公寓企业只有提高管理运营能力，把账算好，把风险控制好，企业才能健康发展，投资人的投资才会有回报。未来，只有运营效率高、规模足够大的头部企业才能生存下来。