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东方财富Choice数据显示,截至8月22日收盘,在申万二级行业120家房地产开发企业中,41家公司已公布了半年报。41家公司合计实现营收4876.8亿元,同比增长27.54%,实现净利润426.3亿元,同比增长33.92%。净利增速高于营收增速,这41家上市房企净利润率达到8.74%,较去年同期8.33%有所提升。

部分研究机构指出,龙头房企业绩表现强劲、估值低、融资成本可控。恒大研究院近期发布的报告则指出,受行业整体有息负债规模较大且偿债高峰来临的影响,未来房企或采取以价换量的方式保持流动性。

龙头突出

在上述41家上市房企中,33家公司上半年实现净利润增长。其中,20家公司净利增速超过50%,17家公司净利增长同比翻倍。从目前情况看,万通地产净利增速居前。公司上半年实现营收22.77亿元,同比增长137.08%,净利润为3.2亿元,同比增长525.6%。对于业绩大幅增长的主要原因,公司表示,所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期有所增加。不过,公司地产业务收缩明显。半年报显示,公司上半年土地储备仅有“河北香河运河国际生态城二期”一宗地,占地面积29.28万平方米,可售面积为52.71万平方米。目前公司正筹划通过收购动力电池资产转型新能源汽车产业链。除万通地产外,广宇发展、合肥城建、中洲控股等多家中型房企净利增速均超过100%。这类中型房企项目多较为集中,可结算项目储备有限。

净利润规模方面,万科A、招商蛇口和保利地产等7家房企上半年净利润规模超过10亿元。其中,万科实现营收1059.7亿元,同比增长51.80%;净利润为91.2亿元,同比增24.90%。

存货方面,目前41家企业合计存货规模达2.4万亿元,同比增长5%。

在港上市的内地房企方面,目前仅碧桂园和华润置地两家龙头房企发布了半年报,两家公司净利润均大幅增长。碧桂园上半年实现营收1318.9亿元,同比增长69.7%;净利润突破百亿达到129.4亿元,同比增长72.5%。实现合同销售额4124.9亿元,同比增长42.8%,完成去年全年销售额的74.9%,合同销售面积4389万平方米,同比增长36.1%。华润置地上半年实现营收为437.8亿元,同比增长40.4%;净利润为72.8亿元,同比增长151.8%。

推进转型

尽管业绩增长抢眼,但今年以来房地产板块跌幅超过20%。分析师指出,目前房地产企业估值较低,利空因素逐步消化后,可以关注主业稳健同时具备转型概念的龙头房企。

国信证券认为,招商蛇口主业方面销售显著增长,积极通过土拍和并购的方式拓展土地储备。且融资成本低,偿债能力好。公司目前正积极探索尝试,践行“由资源型企业向经营型、服务型企业转型”,明确“由传统单一业务发展向创新综合业务发展转型”的理念。多地颐养中心相继开业,国际教育项目持续推进,海上世界文化艺术中心运营顺利。

半年报显示,万科多元化发展顺利。上半年,物业营收同比增长29.8%;截至报告期末,公司长租公寓已布局30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业4万间,开业6个月以上项目平均出租率约92%。商业开发运营方面,平台共管理126个项目,总建筑面积915万平方米,自持项目已开业79个,包括53个购物中心。物流仓储方面,仓储服务业务进入全国32个主要城市,服务客户60余家,累计获得项目84个,总建筑面积626万平方米。其中,已建成运营项目41个,稳定运营项目平均出租率为95%。东兴证券研报指出,公司未来业绩确定性强,经营风格稳健且注重前瞻。多元业务发展顺利,贡献业绩的同时,有望提升公司估值水平。净负债率大幅低于行业平均,财务结构健康。

对于港上市的内地房企,美银美林近期研究报告指出,经过调整后估值开始具备吸引力。

以价换量

据恒大研究院发布的报告,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元。数据显示,未来4年将是兑付高峰。2018年下半年到2021年为集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿元;2022年及以后总计仅0.9万亿元。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款未来4年集中到期;公司债2015年-2016年集中发行,从2018年下半年开始密集到期。

中原地产首席分析师张大伟表示,在调控持续加码的背景下,预计房企的资金还会受到压力。这种情况下,发债等渠道可能继续收紧,2018年将是房企近4年资金压力最大的一年。

川财证券指出,在融资收紧的大环境下,房企到位资金高位回落,更多的房企通过加快周转速度、推货节奏,以兑现现金流,后续销售数据有望保持稳定。