利润增速跑赢营收增速 41家房企上半年净利426亿元

东方财富Choice数据显示，截至8月22日收盘，在申万二级行业120家房地产开发企业中，41家公司已公布了半年报。41家公司合计实现营收4876.8亿元，同比增长27.54%，实现净利润426.3亿元，同比增长33.92%。净利增速高于营收增速，这41家上市房企净利润率达到8.74%，较去年同期8.33%有所提升。

部分研究机构指出，龙头房企业绩表现强劲、估值低、融资成本可控。恒大研究院近期发布的报告则指出，受行业整体有息负债规模较大且偿债高峰来临的影响，未来房企或采取以价换量的方式保持流动性。

龙头突出

在上述41家上市房企中，33家公司上半年实现净利润增长。其中，20家公司净利增速超过50%，17家公司净利增长同比翻倍。从目前情况看，万通地产净利增速居前。公司上半年实现营收22.77亿元，同比增长137.08%，净利润为3.2亿元，同比增长525.6%。对于业绩大幅增长的主要原因，公司表示，所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期有所增加。不过，公司地产业务收缩明显。半年报显示，公司上半年土地储备仅有“河北香河运河国际生态城二期”一宗地，占地面积29.28万平方米，可售面积为52.71万平方米。目前公司正筹划通过收购动力电池资产转型新能源汽车产业链。除万通地产外，广宇发展、合肥城建、中洲控股等多家中型房企净利增速均超过100%。这类中型房企项目多较为集中，可结算项目储备有限。

净利润规模方面，万科A、招商蛇口和保利地产等7家房企上半年净利润规模超过10亿元。其中，万科实现营收1059.7亿元，同比增长51.80%；净利润为91.2亿元，同比增24.90%。

存货方面，目前41家企业合计存货规模达2.4万亿元，同比增长5%。

在港上市的内地房企方面，目前仅碧桂园和华润置地两家龙头房企发布了半年报，两家公司净利润均大幅增长。碧桂园上半年实现营收1318.9亿元，同比增长69.7%；净利润突破百亿达到129.4亿元，同比增长72.5%。实现合同销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，完成去年全年销售额的74.9%，合同销售面积4389万平方米，同比增长36.1%。华润置地上半年实现营收为437.8亿元，同比增长40.4%；净利润为72.8亿元，同比增长151.8%。

推进转型

尽管业绩增长抢眼，但今年以来房地产板块跌幅超过20%。分析师指出，目前房地产企业估值较低，利空因素逐步消化后，可以关注主业稳健同时具备转型概念的龙头房企。

国信证券认为，招商蛇口主业方面销售显著增长，积极通过土拍和并购的方式拓展土地储备。且融资成本低，偿债能力好。公司目前正积极探索尝试，践行“由资源型企业向经营型、服务型企业转型”，明确“由传统单一业务发展向创新综合业务发展转型”的理念。多地颐养中心相继开业，国际教育项目持续推进，海上世界文化艺术中心运营顺利。

半年报显示，万科多元化发展顺利。上半年，物业营收同比增长29.8%；截至报告期末，公司长租公寓已布局30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业4万间，开业6个月以上项目平均出租率约92%。商业开发运营方面，平台共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，自持项目已开业79个，包括53个购物中心。物流仓储方面，仓储服务业务进入全国32个主要城市，服务客户60余家，累计获得项目84个，总建筑面积626万平方米。其中，已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。东兴证券研报指出，公司未来业绩确定性强，经营风格稳健且注重前瞻。多元业务发展顺利，贡献业绩的同时，有望提升公司估值水平。净负债率大幅低于行业平均，财务结构健康。

对于港上市的内地房企，美银美林近期研究报告指出，经过调整后估值开始具备吸引力。

以价换量

据恒大研究院发布的报告，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元。数据显示，未来4年将是兑付高峰。2018年下半年到2021年为集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿元；2022年及以后总计仅0.9万亿元。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款未来4年集中到期；公司债2015年-2016年集中发行，从2018年下半年开始密集到期。

中原地产首席分析师张大伟表示，在调控持续加码的背景下，预计房企的资金还会受到压力。这种情况下，发债等渠道可能继续收紧，2018年将是房企近4年资金压力最大的一年。

川财证券指出，在融资收紧的大环境下，房企到位资金高位回落，更多的房企通过加快周转速度、推货节奏，以兑现现金流，后续销售数据有望保持稳定。