房企发债成本有所下行 融资仍是“头等大事”

记者21日从多家机构获悉,上周万科、金地、保利置业、旭辉等房企均发债融资,成本呈下行趋势。对此,中银国际、华创证券等机构认为,接下来房企的融资端流动性边际改善或将持续。

据Wind统计,截至8月21日,房地产企业发债(信用债)规模达3169.50亿元,已经接近2017年全年3312.68亿元的规模。其中,今年7月初至8月21日,房地产企业发债规模达852.32亿元。

数据显示,房企2017年上半年发债净融呈现波动上行,2017年下半年受市场影响,房企债净融下行。2018年开始,房企债券发行量开始骤增,2018年3月发行量达到近一年来单月最高水平,为785亿元,净融也急速上升。

但自2018年3月后,房企债券市场开始下行,总发行量开始下降,偿还量增加,房企债净融恢复到2017年初水平。从近期房企发债情况来看,成本有所下行或将持续。据同策研究院监测统计,7月份40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计541.21亿元,环比2018年6月的506.85亿元增加6.78%。

从上周来看,万科完成发行15亿元住房租赁公司债,利率4.05%;金地完成发行10亿元超短期融资券,利率3.75%;保利置业发行住房租赁公司债7亿元,利率5.28%。

据中信建投统计,2017年房企新发债平均票面利率为5.97%。另据方正证券统计,2017年万科公司的综合融资成本为5.10%、保利为4.82%、金地为4.56%、新城控股为5.32%、招商蛇口为4.80%、荣盛发展为6.50%、北辰实业为5.94%。从上述数据粗略来看,知名房企的融资成本更为乐观。

当然,也有分析人士持谨慎看法。

“7月份,除金地集团,其他发行公司债的发行主体均为港股上市房企,这表明房企境内发债渠道紧缩受限。”同策研究院研究员陈朦朦认为,境内发债监管趋严,银行贷款不易。在这样的情况下,“房企不得不寻求海外融资渠道,但又不得不背负上过高的融资成本(境外发行公司债利率均超8%),融资困难已成为房企目前所面临的最主要问题之一。”

据分析,近期土地市场的流拍地块增加,实为房企融资困难无奈“减粮”的折射。“2018年三季度是房企资金兑付压力最为集中的时间窗口,债台高筑的房企必须想办法解决。”同策研究院首席分析师张宏伟认为,短期内为了减小融资困难带来的资金周转压力,房企或许要“割肉”甩楼,也可能通过转让股权“刮骨”疗伤。

方正证券首席分析师韩振国也提示要关注“债务集中兑付增加房企信用风险”。他分析认为,2018 年起,房企将迎来信用债集中兑付期,2018年至2021年需偿付的信用债规模分别为1684 亿、4076 亿、5364 亿、6774亿,兑付压力呈现逐年递增的趋势。

房企主动降杠杆也有进展。据方正证券统计,在经历公司债井喷式增长的2015年至2016年后,房企整体负债率已连创新高。38 家主流上市房企的净负债率已由2016 年的120%上升至2017 年的135%。

但是,“样本房企中大型房企的净负债率2017 年已经开始下降,由108%降至87%。我们认为,后续其他梯队房企将会逐步推进去杠杆进程,降低行业信用风险。”韩振国分析说。