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买不起还租不起？近期最热的话题，当属房租上涨。当炒房变炒租，到底是资本作祟还是另有他因？
一边，长租公寓是大佬眼中“亏钱的生意”、新进者业绩亏损；另一边，在政策红利、中长期收益预期之下，多路资本纷纷入局。就在昨晚，房企龙头万科表示，2018年将租赁住宅业务确定为核心。
三类资本玩转长租市场。长租公寓市场逐渐形成房地产开发商、房产中介、第三方公寓运营商为主体的三类玩家，其中，房产中介和第三方公寓运营商今年迎来资本狂欢，直接融资呈爆发式增长，主要融资模式为股权+ABS；房地产开发商由于实力雄厚，融资渠道多元，进场资金更大，主要融资模式为债权+股权+ABS。
不同资本介入，目的自然也有不同。战略上，房企更多的是为了盘活尾盘，同时进行转型，而中介和第三方独立运营商则是为了转型升级和产品模式的扩张。在房源来源方面，房企更多是用自己的尾盘、租赁用房，少部分是购、租来的房源；第三方运营一部分是自购物业，一部分是租赁物业经过改装升级后出租；中介则更多的是分散式租赁房源，经过改造升级后转租。
三类玩家入局
8月20日晚间，房企龙头万科发布中期业绩，2004年至今，万科长租公寓业务已覆盖 30个主要城市，累计获取房间数超过 16万间，累计开业超过 4万间，开业 6个月以上项目的平均出租率约 92%。万科方面表示，2018年将租赁住宅业务确定为核心。
万科是最早一批入局住房租赁市场的房地产商。近三年来，住房租赁市场获得多项政策红利加持，再加之中长期收益预期，成为受资本追逐的“风口”，各路资金已抢滩入局。
长租公寓市场，逐渐形成房地产开发商、房产中介、第三方公寓运营商为主体的三类玩家：
首先是房地产开发商系，代表项目有：万科-泊寓；招商蛇口-壹栈、壹间和壹棠；龙湖地产-冠寓；新光控股-未来域。主要特征和模式是：一般为自持物业，持有地块、凭借自有资源集中开发；多采用集中式运营，租金相对周边有较高溢价。
其二是房地产中介系，代表项目有：世联行-红璞公寓；链家-自如。主要特征和模式是：少部分自持物业，租借或一次性获取整栋甚至区域物业的长期限使用权，兼顾集中式和分散式运营方式，获取租金溢价。
其三是第三方独立运营商系（含互联网创业系），市场上常见各类集中式或者分散式公寓，如蘑菇租房、魔方公寓、蛋壳公寓、青客公寓等等，均属于此类。几乎不自持误物业，轻资产模式；从个人房东手中租下房源，装修运营主要通过网络平台向外出租。
“要么是像地产商这样，自己持有地块、进行长租公寓的开发运营；要么是像房地产中介，有房源和租客的信息、渠道优势，住房租赁市场在风口上、未来收益可期，就主动向上游产业链延伸。”华南某房企资深从业人士告诉券商中国记者，不同参与主体，模式和侧重不同，比如对于房企来说，长租公寓一般自己持有地块、物业，自行开发、成本可控，租金相对周边溢价较高，但是也面临前期投资成本大、回收周期长，部分地块位置较为偏远、出租率较低等挑战。
在港上市地产股朗诗绿色集团在2017年曾大力发展“朗诗寓”的长租公寓，成立青年公寓、白领公寓、精品公寓、服务式公寓品牌线，但其公告数据显示，截至2017年12月末，“朗诗寓”营运房间数为2010间，长租公寓业务收入为828.2万元，亏损4417万元。
8月19日，SOHO中国董事长潘石屹公开演讲称长租公寓是亏本生意，因为做长租公寓，资金是一大掣肘，而即使按5%~6%利率从银行贷款建房再出租，租金翻番还是亏本，直言长租公寓盈利难的痛点在于资金成本高。
“就单个项目或者单个公司而言，也有盈利的，具体项目具体分析，但多数经营压力很大。”诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷向券商中国记者分析，看好规模化后的未来发展前景，有运营收益，也有资产升值收益；金融工具加持减轻运营压力；房租未来仍有上涨空间，吸引各路资本。
金融+长租公寓，千亿资金抢滩
一方面是建长租公寓缺钱、建公寓资金成本高；另一方面是规模化后收益可期，在业内人士看来，金融+长租公寓成了发展的必然，于是，千亿资金抢滩入局了。
1、长租公寓运营商直接融资“爆量” ，主要融资模式：股权+ABS
2018年，长租公寓的运营商们（房产中介系和第三方系）迎来资本狂欢，直接融资呈爆发式增长。
从券商中国记者统计的20家规模排名靠前的长租公寓运营商数据来看，市场排名TOP10的分散式公寓从2012年至今融资25起，累计融资75亿元，这之中，仅仅在2018年至今的融资额已经达到了64亿；TOP10的集中式公寓累计融资约60亿元，也有近14亿元发生在2018年。
具体来看，分散式公寓中，2014年融资事件5起、累计金额3.4亿元；2015年融资案例4起、累计金额约4亿元；2016年融资案例2起，累计金额1.07亿元；2017年融资案例5起，累计金额4.2亿元；而到了2018年至今，累计融资案例已有7起，累计金额63.96亿元。
今年以来，长租公寓运营商的融资次数增加、单笔融资金额增加明显；而且，在激烈竞争中，自如、优客逸家、蛋壳公寓、蘑菇租房四大平台分别融资40亿元、10亿元、12亿元（1.7亿美元）、2亿元（0.3亿美元），平台头部效应渐渐显现，对资本和资源集聚吸引。
类似的情况也发生在集中式公寓的融资里面，2014年融资案例2起、总金额1.1亿元；2015年融资案例6起，总金额16.9亿元；2016年只有3起，累计金额21.9亿元；到了2017年有了6起，公开累计金额是6.15亿元；而2018年至今虽然只有2起，但是累计公开金额达到了近14亿元。
长租公寓第三方运营商和中介机构只有少数自持物业，相较于长租市场上的房地产开发商，属于轻资产模式，不过由于市场竞争激烈，要实现规模化扩张，建设成本仍然不小。
蜂鸟屋创始合伙人段纯海以上海地区拥有500间房的集中式公寓为例，假设单间面积30㎡，按每平米2元计算，押三付三，一间房的拿房成本是1.08万，约占总成本的18%；装修成本约3.9万，约占总成本65%；其他消耗费用约3000元，占比5%；每间房投入需5万元，500间房成本为2500万元。此外，还有后期运营、推广依然需要花钱，资金是压在公寓经营方身上的一座大山。
而且，由于如果没有物业的不动产产权，长租公寓运营商一般无法进行不动产抵押类融资，股权融资+金融创新工具成了重要选择。
运营商的ABS融资在去年以来集中出现，记者用wind统计显示，截至目前已有9起，累计发行额度约35亿元。
2017年1月，注册地在南京的魔方公寓就首发了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，上海证券交易所挂牌；募集资金总额为3.5亿元、优先级占比9成、优先级发行利率在4.8%至5.4%之间；半年后，有链家、京东等巨头加持的长租公寓品牌自如同样开启了ABS项目进行公募融资，2017年8月，该项“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，发行规模为5亿元，紧接着在今年2月份，再发一款ABS产品自如2号累计三期产品，募资约9亿元；此外，还有一款基于京东租房白条小额贷款的ABS募资9.57元。
部分持有物业产权的房产中介系的运营商，则选择的是高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划，则选择了不动产投资信托REITs产品。
2、房地产开发商：多元渠道融资进场，主要融资模式：债权+股权+ABS
相比长租公寓运营商，房地产开发商实力雄厚，融资渠道多，进场资金也更大。
在传统的银行、信托和发债融资渠道之外，成本相对有优势的ABS成为房地产行业新的融资渠道，也备受市场关注。
今年7月，中国恒大在上交所提交的又一个百亿级住房租赁REITs产品，成功获批；而在此之前，还有碧桂园的百亿级住房租赁REITs产品获审批通过，此外还有招商蛇口、保利地产、旭辉、世茂房地产等多家房企的ABS项目获批。截至目前，包括上述万科、碧桂园、融创、保利、龙湖、旭辉、世贸、华润置地等多个标杆房企均已涉足长租公寓业务。
天风证券统计，截至今年上半年，银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品4157.09亿元，存续余额3600亿元。其中，房地产企业ABS融资约3200亿元，占比77%；而仅今年上半年，新增的地产类ABS融资额已超过900亿元。
除了相对宽松的ABS产品，还有不少房企发布了公司债券。万科在今年8月完成15亿住房租赁专项公司债券，票面利率 4.05%，创2017年以来房地产企业公司债发行利率新低，今年6月其公告称，总额不超过80亿元的住房租赁专项公司债券获批。首创置业拟非公开发行2018年住房租赁专项可续公司债券；绿城中国40亿元住房租赁债于近期获批；泰禾集团拟非公开发行30亿元住房租赁专项公司债券。除此之外，龙湖、绿城的住房租赁专项公司债都相继获批。
除此之外，在政策市红利加持下，业内标杆房企与大型商业银行直接开战了专项合作。公开资料显示：
中信银行与碧桂园集团签约长租住宅保障性基金战略合作，中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金以及综合金融服务。
建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。
工商银行广东省分行签订战略协议，将为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金支持。
交通银行广东省分行签署住房租赁战略合作协议，给予了包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度。
入局资本目的各不同，长租公寓盈利的四大模式
租赁行业处于政策风口，不同资本介入的目的略有不同。陈雷向券商中国记者分析，三大玩家各有侧重：
现在市场逐渐由增量市场转向存量市场，战略上，房企更多的是为了盘活尾盘，同时进行转型，而中介和第三方独立运营商则是为了转型升级和产品模式的扩张。
在房源来源方面，房企更多是用自己的尾盘、租赁用房，少部分是购、租来的房源；而第三方运营一部分是自购物业，一部分是租赁物业经过改装升级后出租；中介则更多的是分散式租赁房源，经过改造升级后转租。
数位房产从业人士均向券商中国记者提到，不同资本参与长租公寓并不单纯为了获取租金收益；盈利模式各有不同。西南证券归纳了几类不同的盈利模式：
1）自持长租公寓的盈利模式
自持长租公寓采用的是“地产资本溢价+租金收入”的盈利模式。地产开发商选择自持，则所在地段处于城市核心区域或具有成为城市核心地段的潜力，租金的回报率较高且比较稳定，而且依托城市未来发展潜力，能收获较高的土地增值溢价。此类地段一般采用集中式开发、品牌化运营、打造高端社区等特点，从而获得较高的租金溢价，提高项目的回报率。
2） 租入获取集中式房源运营长租公寓的盈利模式
此种模式主要的盈利来源是租金差，但在租金溢价有限且前期物业集中改造对资金投入要求较大矛盾下，有效前期投入成本是制胜的关键。前期投入成本主要体现在两方面，一方面是前期融资成本的高低，具有较强的信用等级、融资成本较低的上市企业具有优势；另一方面，前期投入的成本控制考验项目开发、流程控制的能力，则具有丰富项目开发经验的地产房地产开发商具有优势。综上，此模式适合上市房地产商开发商。
3） 租入获取分散式房源运营的盈利模式
此种模式主要的盈利来源是租金差，采用房源分散承包-改造-出租的模式。在分散装修压缩成本有难度和租金相对同地段其他房源溢价有限的矛盾下，房屋的运营能力是制胜的关键，即降低对分散房源的人力管理成本和降低房屋空置率的供需匹配能力是提高收入的关键。在此模式下，房地产中介嫁接中介业务的人海战术和租赁市场的信息优势，有利于解决此模式的痛点。
4） 受业主委托运营管理的盈利模式
在此模式下，盈利来源是运营服务费，在此情况下，建立运营信息系统从而降低房屋的人房比是一种有效的策略，即通过智能化的方式降低管理人员的雇佣成本。另外，为管理的社区提供除定期清洁外的增值服务，也是获取额外收入的重要途径。比如为社区提供餐饮、搬家、社交、租金融资等多元化服务。
监管及行业频出举措，遏制恶性“炒租”
今年以来尤其是7月份，部分一线城市热门区域房租上涨过快，备受关注，而资本是否推高“炒租”行为也引发广泛争议。
可以看到的是，近三年来，随着“租购并举”住房制度的推进，相关金融产品和服务逐渐从购房领域向租房领域铺开。2017年被称为中国住房租赁市场发展元年，2017年以来多项政策鼓励住房租赁市场发展政策先后出台，但正如当年10月、“租赁并举”被写入十九大报告，是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是让全体人民住有所居。
房租涨速过快引发关注，遏制恶性“炒租”成为监管和行业共识。 北京住建委明确要求：住房租赁企业不得利用资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。8月20日上午，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
不过需注意的是，今年5月份以来，多家房企所发行的住房租赁专项公司债处于“中止”状态，释放趋严信号。5月28日，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止，该债券所募集的资金计划150亿元投向长租项目。5月29日，富力地产非公开发行的60亿住房租赁专项公司债券也遭遇中止。7月6日，“百度租房分期-华泰资管2017年一期资产支持专项计划”终止审查，计划发行金额为3.46亿元。
多位长租公寓业内人士也意识到，部分长租公寓尤其是分散式公寓项目野蛮生长，金融杠杆率过高带来的行业风险隐患。美丽屋CEO韩光认为，部分分散式公寓名下不自持物业，但拿到的房子就是分期产品，于是支付房主一个季度房租就能拿到租户一年的房租，甚至用租户合同再去举债，疯狂滚现金流，几乎是靠金融杠杆撬动运作，一旦出事将波及整个行业。
今年3月5日，据称在上海拥有4000间长租公寓的运营商“爱生活爱公寓”就出现通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张，短期规模暴涨、但由于公寓建设成本高昂、短期难以回收盈利，而出现资金链断裂，通过股权出让方式寻求融资、最后被收购的局面，对不计成本加杠杆疯狂规模扩张的行为敲了警钟。
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