房企心塞　土拍凉凉　这家央企却大出风头

在房企大鳄们的支撑下，土地市场并没有凉透。

土地市场的热度确实降下来了。

据不完全统计，今年以来全国土地流标数量已经超过800宗，仿佛2014年土地出让“流拍潮”的再次重现。

这其中包括一场被称作“史诗级”的流拍。8月10日，山西省太原市8块位于绝佳区域，总面积约82万平方米，总起拍金额高达130.821亿元的土地全部流拍。

更加讽刺的是，此前业内人士曾预判，这场土拍将会拍出今年的最高楼面地价、土地单价地王。

但从另一方面来看，土地市场热度下降，或许正是大型房企们的好机会。

8月13日，广州一场“冷清”的土拍中，华润置地独中两元，以底价25.95亿元拿下花都区凤凰路地块二，增城区中新镇三迳村18029号地块成交总价则为8.66亿元，溢价率0.58%。就在同日，华润置地还经过27轮竞拍，以总价10.78亿元拍下东莞清溪一宗商住地块。

一日豪掷45.39亿元连夺湾区三地，华润置地显示出雄厚的财力。不仅如此，近年来，华润置地在城市更新领域同样动作频密，在深圳、广州与东莞等地均签下了数个项目。

而这也透露出土地市场目前的境况：无论是公开市场或是旧改市场，房企大鳄们都是当之无愧的主角，中小企业则已经徘徊在出局的边缘。

华润置地重仓湾区

8月13日广州这场土拍没有波澜，华润置地甚至没有迎来它的竞争者。

华润置地竞得的凤凰路地块二之前曾经遭遇流拍，因而本次改为由两宗纯住宅用地组合出现，挂牌起始总价25.95亿元，最终华润置地以底价竞得，楼面价为15914元/平方米。但如果算上政府将按3500元/平方米的价格回购12000平方米住房，则这一楼面价将接近17000元/平方米，已在片区高位。

另一宗位于增城的土地，华润也以超低溢价率拿下，最终成交总价为8.66亿元，溢价率仅0.58%，折合楼面价11090元/平方米。

而同日，华润置地在东莞拿下的一宗清溪商住用地则是历经了数轮争抢。这宗商住用地总价10.78亿元，楼面价12056.59元/平方米，须配建住宅面积10%作为安居房。这一楼面价也已经超过了2016年由融创竞得的“清溪地王”，当时融创以6.22亿元竞得东莞清溪重河村商住用地，溢价322%，成交楼面地价8135元/平方米。

事实上，非但在公开市场，在城市更新领域华润置地更是揽下了巨量土储。按照华润置地高级副总裁、华南大区董事长孔小凯提供的数据，在华南大区，华润置地已经陆续进驻广州、东莞、湛江等城市，推进90余个项目的落地。

一日耗资45.39亿连夺三地，又连连签下旧改项目，华润置地重仓粤港澳大湾区的野心尽显。但事实上，在市场环境趋冷的情况下拿地，考验的是房企的资金实力。一名TOP20房企广州公司的内部人士就向“镁刻地产”记者表示，“现在还有实力拿地的，都是不差钱的。”

根据华润置地8月14日发布的公告，今年首7个月，集团应付权益土地出让金为560.37亿元，而去年同期的数据则是348.1亿元。这显示出华润置地今年在土地市场上表现更为积极。

房产大鳄们的游戏

华润置地是一个典型样本。而如果将眼光放宽，可以看到在如今政策面和资金面均收紧的情况下，土地市场依旧是大鳄们的主场。中国指数研究院发布的数据显示，2018年1-6月，碧桂园以884亿元拿地总额排名第一；万科以723亿元拿地总额稳居第二，保利以615亿元稳居第三位。TOP10房企1-6月拿地总额4784亿元，占TOP50企业的44.7%。

多名接受“镁刻地产”记者采访的房企策略研究人士、市场研究人士分析这一现象时指出，目前属于行业的低潮期，房企资金链都比较紧张，拿地竞争压力不大，“只要算账不激进，投资还是有利可图的。”

另一面则是，中小企业已经很难去与大型房企竞争了。多名从事投资融资、土地投资的人士指出，“基本是没什么机会了。现在开发贷和前融利率都特别高，放款周期也长，很难用杠杆。但大型企业，在银行拿钱的速度快多了，银行对他们的信任度也更高。”一名TOP20房企从事土地投资的人士指出。

可供对比的事实是，今年以来成功发行公司债的企业仅有万科、保利等寥寥数家，而包括碧桂园、富力、花样年和龙光等在内的多家房企发行的房地产公司债则显示为中止审查的状态。

融资困难，不少中小型房企选择收缩战线“过冬”。上述TOP20房企内部人士向“镁刻地产”记者指出，“目前自有资金回报率、利润率下降严重。现在找钱比找地重要，我们不随便拿地了。公司下半年的策略总之就是谨慎对待，只拿好地。”