房产

“公摊面积”是国人买房故事中绕不过的一个槽点。

房地产市场持续火爆，使得买房者面对购房合同时似乎只有签字的份。没人真去深究：公摊面积真正“摊”到哪儿了？到底合理不合理？

有这样一则笑话：每个小区售出的所有房子公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积，所谓的1＋1＞2在这里得到最为淋漓尽致的体现。

笑话不是很好笑，但可以说明这里面水还是很深的。辛辛苦苦存钱买房子，我们有理由把这笔“糊涂账”弄个明白！

公摊面积都包括啥？

公摊面积的官方定义是每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积，产权归整栋楼购房人共有。

具体公摊范围包括：

１、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

２、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

房屋公摊制度独创于香港。这个制度简单讲就是，把整个大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按照一定比例分配给所有住户。住户花钱买的是建筑面积，扣除公摊，剩下的才是房屋的套内使用面积。

小知识

之前，全世界的房子都是整栋出售的，但高昂价格让人望而却步。为加速资金回笼，香港地产商决定把楼房拆开销售，每一层销售给一个人，但依然有很多人买不起。于是香港地产商再把一层楼拆成数个小公寓出售。这种卖法引来一个问题：每个户型的样子、占用的面积不一样，没办法均分。由此，公摊制度成为香港特色的土地制度，后来推广到台湾，继而推广到内地。

而国内方面，最早是1995年颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房销售面积按套内面积和公摊面积之和计算。北京京云律师事务所主任王兴华表示，这一规则的制定在当时肯定是对这个行业的发展是有利的。

2001年，建设部发布《商品房销售管理办法》，明确规定了商品房两种销售计价方式：1．按建筑面积（由套内建筑面积和公摊面积两部分组成）2．按套内建筑面积。

遗憾的是，现实情况中开发商通常的做法是选择按建筑面积计价。

国内公摊面积普遍占多少？

这里需要知道一个概念－公摊系数，系数越大表示公摊面积越大，具体计算公式为：公摊系数＝公摊面积／建筑面积。

关于这一比例系数，普通民众这样说：

市民Ａ：我们家以前的房子公摊面积是20平米左右，但那还是老楼，我就觉得已经比较多了，希望在20以下吧。

市民Ｂ：10％以内是可以接受的，10％应该是最小的吧。

市民Ｃ：最好没有，但是开发商也要挣钱啊，用公摊面积建个花园老百姓也是受益的。

市民Ｄ：我觉得还是要有一个合理的空间，高楼楼房毕竟要有楼梯电梯，但这些公摊面积应该给老百姓一个实际的数值。

资料显示，2010年，山东某楼盘的公摊系数超过52％；2012年，安徽一夫妇购买一套建筑面积为71.71平方米的两居室，实际套内面积只有44平方米左右，公摊系数达38.7％；2010年，山东高密亦曾诞生过一套“史上最牛”的公摊面积房，看房时宽敞精致的小两居到收房时变成狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床，公摊达52.35％……

王兴华告诉中国财富网（微信ID：cfbondcom），公摊面积在房产所占的比例没有相关规定，至于占多少比例，大部分还是凭开发商的良心，有的确实达到60％以上，但是也没有办法，确实有这种情况。

《商品房买卖合同》中有附件标明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。

公摊面积背后的猫腻

收房怎么收？很多人认为，有开发商给的公摊系数，再揣上把尺子，齐活儿！然而，现实并非如此美好。公摊面积的背后还藏着很多不可告人的“猫腻”。

猫腻一：开发商故意做大公摊面积。一般来说，新项目在办理产权证之前需请专业机构进行测绘并出具报告，但开发商不会把这些建筑面积、套内面积、公摊面积等真实信息告诉购房人。

“通过计算公摊的方式很难知道开发商有没有多算、测绘有没有问题。开发商交给测绘公司统一测绘，他们是长期合作的关系，不能存在一个稳定的市场行为。这种情况下，如果测绘面积多一点或少一点就成为潜规则。”王兴华告诉中国财富网。

猫腻二：属于小区业主的公摊面积被用来谋利。典型的现象是，小区楼道、电梯等属于业主的公摊面积，被物业公司出售成广告位。

“在电梯等公摊区域投放广告，这些收入应全部属于业主，和开发商没有关系，现在是好多物业公司把钱收走了。”王兴华说，物权法已经有相应规定，楼宇天梯冠名权、广告都属于业主所有。

猫腻三：将已被算入公摊面积的用地再次包装成车位等产品销售。很多时候，购房人根本不知道自己家的公摊面积有哪些。而且，这种占用公摊面积建成的车位没有产权，只能使用不能转让。

公摊面积能取消吗？

作为购房者，当然希望公摊面积越少越好，但开发商要承担公共区域的建设成本。于是，有人担心如果取消公摊面积计价，成本会转嫁到更高的房价上。

“我觉得取消的可能性不大，羊毛出在羊身上，改变这计价标准也改变不了需要买单对应的部分。”　某房地产开发公司法务人员告诉中国财富网，在他看来，这个问题的解决不是废掉所有公摊面积的存在，而是应该怎么规范公摊的计算和确认。

王兴华告诉中国财富网，公摊面积应该取消，一方面是市场透明化，另一方面是一直以来都是卖方为主场，如果以后购房者能站一定主导地位，这些公摊面积是开发商为了卖这100平米房子应该付出的代价。

“卖这套房子给予相应的配套是开发商应尽的义务。就像门口还有一条路，也要让我买下来吗？”　王兴华反问道。

新华社日前发表评论文章《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》称，国外成熟的经验表明，在市场经济中，如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜，购房者肯定不会答应。为了生存和获利，开发商更理性的选择是根据市场需要造出更好的房子。

该文章认为，降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。

事实上，国际上基本都是按套内面积计算房价。国内方面，早在2002年，重庆人大常委会也以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。过去十几年的实践表明，只要制度设计合理，像其他国家一样按套内面积计价，并非没有可能。

小知识

如果你打算近期买房，签约时注意以下几点：

1．写清有关面积的相关条款，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

2．约定清楚违约责任的承担方式以及将来出现误差的处理方式。

•实际面积比约定面积减少的，误差超过3％，购房人可选择解除合同，并要求开发商返还房款和违约金；若购房人不想解约，可要求开发商返还误差3％以内的房款，超过3％的部分双倍返还。

•实际面积比约定面积增加的，误差超过3％，购房人可要求解约，并要求开发商返还房款和违约金；不想解约的话，购房人补交误差在3％以内的房款，超过3％以外的面积不用再补交。

视频团队

编导：毕天骄 张望舒 韩子露（实习）

剪辑：毕天骄 王克伟 张望舒 韩子露（实习）

摄像：王少宇 耿硕