成都会展作价236亿注入云南城投　“会展大王”邓鸿解密重组幕后

云南城投(600239)去年底发布并购公告,拟将成都环球旅游会展旅游集团公司(以下简称成都会展集团)100%股权收入囊中,标的资产估值高达236亿元。经过约9个月的筹备之后,云南城投终于携手成都会展就重组事宜,于2018年8月3日联合召开投资者及媒体交流会。证券时报·e公司记者注意到,被誉为“会展大王”的成都会展集团创始人邓鸿亮相会场。

在会议现场,邓鸿详细叙述了自身创业起家史、成都会展发展历程,并对社会舆论所关注焦点的问题等进行深度解答。邓鸿表示,成都会展集团注入云南城投并非清仓卖掉资产,未来仍将对重组后的上市公司负责,其个人会将99%的精力投入云南城投,至少要为上市公司的发展及壮大拼搏5年。

邓鸿:全情投入拼5年

“我从1986年开始经商,1989年就已经进入房地产业务,也算是中国最早的一批开发商。1993年,我筹备成都老会展中心建设,并率先在成都提出shoppingmall概念,此后便被更多贴上了会展标签。”邓鸿如是表示。

作为此次重组标的核心人物,邓鸿于2003年12月组建成立成都会展集团,凭借着20余年的展会操办经历,邓鸿更被外界誉为“会展大王”。

不过,原本顺风顺水的邓鸿却在2013年遭遇重大转折,因四川正如火如荼地进行官场反腐,当年初邓鸿一度被带走调查,最终于2014年平稳落地。尽管如此,安稳归来的邓鸿却仍被社会诸多舆论质疑,而此次与云南城投的资产重组,更被外界解读为“谢幕套现”、“彻底退出”。

针对上述社会关注话题,邓鸿毫不避讳正面回应,打铁还需自身硬,2013年出事后相关部门从公司拉走10卡车资料,财务、经营等数据资料跨度从90年代起近20年时间。但经过详细周密调查,并无违法乱纪情形,而在此期间成都会展集团没有因此出现一名高管离职。

邓鸿透露,近年来云南省正在筹划大力发展地区经济,在得到组织查证且无问题后,云南相关领导继续看好成都会展的品牌价值和影响力,若就此停步不前就太可惜了,因此鼓励其继续做大做强会展事业。

在交易完成后,云南城投集团及其下属公司将持有上市公司29.69亿股,持股比例将由36.9%上升到42.48%;邓鸿及其关联公司则将持有云南城投18.25%,晋升为第二大股东;此外,成都会展集团股东赵凯、刘杨、邹全等人,将分别持有云南城投17.29%、1.92%和0.38%的股权。

邓鸿特别强调,不仅不会退出,还会借助上市公司平台,更进一步发展壮大。重组成功后,邓鸿还将为云南城投至少“拼”5年,未来99%的精力将投入上市公司,继续扩大其规模;邓鸿继续看好云南城投的发展前景,未来不排除进一步增持的可能。

3年承诺净利润63亿

“这个城投不一样!一般来讲,各地城投集团都是围绕具体城市运营,作为当地政府的投融资抓手,而云南省城市建设投资集团有限公司(以下简称云南城投集团)则是面向全国,布局全球10余个国家的综合投资运作控股集团。”云南城投控股股东云南城投集团副总裁表示。

2017年,云南城投分两次将银泰置业的一系列项目收入囊中,完成了北京、杭州、宁波、西安、兰州、成都等主流城市的布局。完成对银泰的并购之后,云南城投全国化布局实质性落地,旋即又迅速投入到成都会展集团的重组之中。据云南城投重组预案显示,上市公司拟向云南城投集团、邓鸿、赵凯等发行股份及支付现金,购买其持有的成都会展集团100%股权。

以2017年11月30日为评估基准日,标的净资产账面值为153.79亿元,评估值为235.73亿元,评估增值81.93亿元,评估增值率约53.27%。此次交易,经各方协商最终确定,成都会展集团全部股权作价235.73亿元。

其中,发行股份价格为4.35元/股,以现金方式支付交易对价的7.65%;如募集配套资金方案成功实施,云南城投总股本将从16.06亿股增加至70.22亿股,云南城投集团持股42.48%,仍为控股股东。

预案披露,截至2018年5月31日,成都会展集团资产总计为241.19亿元。2016年、2017年、2018年1-5月,成都会展集团营业收入分别为16.23亿元、16.53亿元和7.32亿元,净利润则是2.16亿元、2.86亿元和0.99亿元。若重组交易完成,云南城投资产负债率将由89.43%降至73.6%;此外,交易对方承诺,2018年-2020年标的三年累计实现净利润合计约为63亿元。

云南城投总经理杜胜表示,通过研究地产行业内标杆企业,发现其自身效率非常低。就云南城投来讲,旗下房地产项目开发时间一般需要两年,但碧桂园等龙头企业可以做到半年、甚至4个月。未来,随着成都会展集团重组成功及优质资产注入,云南城投项目将进入高周转,明年上市公司收入利润将发生非常大的变化,净资产达到300多亿元,负债下降到70%左右。

此外,邓鸿进一步表示,在重组成功后,云南城投的发展在架构和机制上会有重大突破,成都会展集团将把经营传统带入上市公司,协助其完善一套现代企业管理制度。目前,成都会展的负债率只有30%左右,融资能力较强,也可较大力度缓解上市公司负债压力。

土地储备326万平方米

作为交易标的,成都会展集团主营业务包括房地产开发、会展经营、酒店经营、物业管理四大业务板块。

资料显示,目前,成都会展集团旗下有世纪城假日酒店、世纪城洲际酒店、环球中心洲际酒店以及黑龙滩洲际酒店等四家酒店,并拥有控股子公司世纪城物业、世纪城会展中心、黑龙滩长岛等物业资产。

据悉,目前成都会展在成都、眉山等地拥有325.87万平方米的土地储备(含拟建项目占地),旗下45宗土地使用权已有41宗获得了国有土地使用许可证。其中,有4个在建项目,多个项目预计于2018-2020年间竣工并完成交付。

就估值问题,邓鸿对证券时报·e公司记者表示,其个人早已实现财务自由,交易价格并非最重要的因素。之所以与云南城投合作,主要是看中对方具有布局全国、努力做大企业决心的主观动力。同时,云南城投更得到政府的大力支持,手握大量稀缺土地资源,具备进一步扩张壮大的客观条件。

在交流会上,成都会展集团总经理徐玲则表示,公司在建项目主要处于天府新区的眉山片区,目前这一区域并不限购。因此,成都市的限购政策并不会对相关项目的销售产生影响,反而构成利好。目前,成都会展集团黑龙滩项目大多属于别墅业态,客户也多来自全国各地。

资料显示,成都会展集团旗下黑龙滩项目主要资产为土地使用权,共计3500亩,位于风景区内黑龙滩水库西北整个半岛范围内,其土地分别于2009年-2012年取得,土地性质为城镇住宅及其他商服用地。由于黑龙滩系列项目属于政府招商引资项目,成都会展集团取得成本较低,成本249元/㎡。2015年,黑龙滩地区划入天府新区范围,土地价格快速上涨。

最近三年,黑龙滩项目主要开发有黑龙滩洲际酒店主楼、黑龙滩洲际酒店副楼、竹海美墅一期、黑龙滩商业小镇等。其中,住宅的一期项目已清盘,黑龙滩洲际酒店也已投入运营。

对此,邓鸿表示,成都会展集团前些年已拿下大量土地储备,这些都为未来业绩奠定坚实基础,3年实现63亿元净利没有问题。其中,黑龙滩一期项目均价约在1.3万元/㎡左右,后续的二期项目将争取卖到1.7万元/㎡-2万元/㎡。

据预案披露,成都会展集团旗下还有天成云盟系列项目位于彭祖山景区旁,未来计划开发69.28万平方米物业,包括低密度及高层电梯住宅。其中,大部分低密度住宅计划于2018年预售,2019年竣工交房,高层住宅项目于2019年启动预售,预售价格1.1万元/㎡-1.8万元/㎡。