北京租房故事：房租“补涨”行情仍在

今年3月至6月，北京市各区租金平均值均有上涨。租金最贵的东城区和西城区，房租平均值达每月每平方米146元。

高校教师小艾一家租住在北京西四环边的一套小两居。5年来从未要求过涨房租的房东，不久前竟一口气涨了500元。涨价后4300元的月租金在小艾的接受范围内，因为她“打探一圈”后发现，楼下同户型的月租金已经涨到5500元。

中国财富网调查发现，2018年上半年，北京房租普遍上涨，随之而来的压力覆盖了包括职场新人和租住家庭在内的各年龄段租住群体。以西城区椿树园小区为例，中等装修的一居室，建筑面积48平方米左右，月租金普遍不低于6000元；面积不到60平方米的两居室月租则在9000元左右。

北京宣武门地铁附近椿树园小区

“想找便宜些的房子，就得远一点了。”链家地产经纪人告诉中国财富网，如果还想省钱，就只能与人合租了。“合租的话，宣武门周边10平方米的房间月租3000元起，条件好一些的更贵，月租普遍高于3500元。”

而对于刚工作的职场新人来说，上述租金支出已占到工资收入的一半，令许多人直呼“伤不起”。

春节后北京房租“补涨”

供不应求仍为主要矛盾

今年3月至6月，北京市各区租金平均值均有上涨。租金最贵的东城区和西城区，房租平均值达每月每平方米146元。诸葛找房首席分析师陈雷告诉中国财富网，此轮上涨的主要原因为房价暴涨后的“补涨”。“房价的稳定带动租房市场价格的稳定，但由于租房市场现在仍处于房价暴涨之后的补涨阶段，所以今年3至6月，即使北京楼市价格稳定，但房租仍出现小幅上涨。”

3至6月北京各区租金平均值（单位：元/平/月）

数据来源：诸葛找房

易居研究院研究总监严跃进认为，二手房置换需求对租赁房源供给的影响不可忽视。“通常二手房交易活跃以后，可出租的房源会相对偏少。虽然春节后北京房价受调控影响保持稳定，但一些因交易周期拉长而带来的置换房源空置，也对租赁房源供给产生短期影响。”

此外，租赁房源结构性供给失衡，房源供给端与租客需求端的匹配度不高，也是导致租金上涨的因素之一。虽然近年来住房租赁政策红利不断释放，引来机构和民间资本布局住房租赁市场，但在严苛的行业监管力度和验收标准下，北京已出现一些租赁公寓关店的现象。据了解，资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因。这也在一定程度上缩减了房源供给。

贝壳研究院近日发布的数据显示，北京租赁人口共800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口。供不应求仍为当前北京住房租赁市场的主要矛盾。

毕业季叠加开学季

短期租金或再上涨

走访中，无论房屋租赁中介，还是租房人群，均表示近期房租上涨的一个重要原因是毕业季和开学季带来的新增租房需求。

我爱我家地产经纪人告诉中国财富网，受上述因素影响，7月北京市区房租环比上涨10%左右。“金融街附近半个月前还有月租5500元的一居室出租，现在基本都是6000元起，越往后租金越贵。”上述地产经纪人介绍，房租上涨有季节性特征，“目前正值毕业季，是大学生找工作租房的高峰期；再加上9月份开学，很多家长为孩子上学而换房、租房，拉动了房租的整体上涨。”

“近期随着北京对于租房市场整治力度加大，以及毕业季的到来，北京住房租赁市场会再迎一波需求小高潮。”陈雷预计，租金短期内或出现一个快速上涨阶段。

人才流动方向已现拐点 

新增租赁需求或生变

北京等大城市对人才的吸引力，也对住房租赁市场需求产生影响。值得注意的是，这一影响正在发生变化。

戴德梁行7月25日发布的一份报告显示，同以往人才向一线城市扎堆的情况相比，2018年，新一线城市成为应届毕业生最期待的就业所在地。高达40.2%的应届毕业生更倾向就职于新一线城市，而对四大一线城市的就业期望比例已经从2014年的48.4%下降至2018年的27.4%。调查显示，高昂的房租成本，是应届毕业生“逃离北上广”的重要因素之一。

租赁房源供给加大

“由买转租”人群数量增加

“供给多了，选择面广了，住房租赁市场结构才能不断完善。”对此，严跃进建议，政策层面未来应从供地政策和其他配套政策上多加关注租赁需求。

其实，自2016年以来，楼市调控加码体现在土地供给政策上，普遍附加了“限房价”、“竞地价”、“竞自持比例”等要求，尤以一线城市最为典型。在设定减少土地溢价预期的同时，其背后的深层次逻辑在于从房地产行业供给端着手，从而加速形成购租并举的房地产调控长效机制。

从土地招拍挂规模来看，目前全国共出让自持性租赁住房地块196宗，总建筑面积超725万平方米。如以每间45平方米来计算房间数量，则新增此类房源可达到16万间。

具体到北京，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》已明确，未来五年新增各类住房150万套，其中租赁住房50万套。这些房源的陆续入市，将成为住房租赁市场的重要补给。可以预见2019年北京或形成一波租赁性质新房源供应的小高峰。

对于未来住房租赁市场，贝壳研究院在最新的一份报告中预测，C端“由买转租”的人群数量将增加，租客在租赁市场停留时间会不断增长，而90后、00后等年轻群体则将逐步成为租房的主力军。

采访手记：北京租房故事

职场新人

除去房租和生活费，工资所剩无几

梦洁是90后新媒体小编，目前在西城区南二环附近租了一个LOFT结构小公寓，面积60多平方米，租金一个月5100元。“这还是跟中介讲了价的，按市场价的话房租比去年贵了两三百，我是续租所以没涨太多。”

梦洁刚工作两年，积蓄不多，感觉房租压力特别大。每个月除去房租和生活费，工资所剩无几。“但是没办法，虽然贵，好在离工作地点比较近，每天上下班省下不少时间。”她说，“每月租金三四千元比较理想。”

谈到未来，她没有买房的计划。“因为手头根本没有什么积蓄，北京的房价贵到吓人，感觉按照现在的状态奋斗一辈子也买不起房。哪怕家里付首付，房贷也是不小的压力。”

虽然上班远，好在房租压力不大

丹琪是某餐饮公司市场部营销人员，大学毕业十年以来，她一直在北京工作。目前，丹琪夫妻和朋友合租在顺义区西辛南区，三室一厅的房子月租金4000元。

丹琪介绍，如果在公司附近，这些钱只够租一居室。虽然每天通勤时间单程需1个半小时，但房租压力不大，“和住在城里相比，每月能省下不少开支。”丹琪认为，每月房租占月收入的15%是比较理想的状态。

由于种种原因，丹琪错过多次买房“上车”的机会。现在受购房资格限制，她打算明年继续租房，同时也想再观望下楼市的动向。

新学期来了，租金估计又涨了

北京西城区西便门西里小区

张女士是一家传媒公司的中层管理者，为了方便女儿就近上学，她把自己的房子出租，并在复兴门附近西便门西里租了一套两居室，一次性与房东签3年租约，每月租金5500元。今年合同到期后，房东把月租金涨到了7500元。

打探了一圈后，她发现周边小区的租金水平普遍涨到了这个价位，只好接受房东涨价。虽然月收入不低，每月还有房租收入，张女士依然觉得租金压力较大，她认为房租支出不超过家庭总收入的1/3比较合理。

今年，女儿考上了北京四中，张女士特地去调查了四中附近的租房行情，惊愕地发现50平米小两居的月租金高达13000元。她说：“学区房都这个价，而且房源还特别少，5月份看房的时候只有1套在出租。现在快2个月过去了，估计租金又涨了。”

大雨过后，家门口成了河

25平方米，月租1300元——方曼在这间北京西五环外的公寓生活了5年，直到2017年4月因公寓拆迁被要求限期搬走，此后的两次换房经历让她意识到“租金再也回不到从前了”。

方曼租住的公寓以自建房居多。2017年以来，随着自建房的拆迁腾退，租赁房源不断缩减，相关区域的租金价格持续上涨。

方曼第一次换的房子是同等位置的自建房公寓，月租却涨到了1800元。一场大雨过后，她决定搬家。“雨季积水严重，一出门就是‘河’。走路、骑车都成问题，也没有出租车愿意接单。”寻找房源的过程让方曼焦虑不已，月租3000元以内的房源少之又少。“租金太高，看房看得心都凉了。”

“有一天看到公司旁边小区的房源信息：35平、独立厨房和卫生间、月租2500元，我的第一反应竟然是——逗我玩吧！怎么可能？”虽然对老旧小区里的房屋状况并不满意，但权衡之后方曼还是签下了租赁合同。“都五环外了，房租居然已是这种行情。”方曼叹息道。

方曼精心装饰过的新家，已看不出老房子陈旧的痕迹。

由买转租

房东太烦，还是自己的家舒服

明博是教育集团的中层管理者。8年前，他放弃二线城市的“铁饭碗”来北京“闯荡”。北漂第三年，租住过地下室、群租房的他，用攒下的积蓄在燕郊首付了一套两居室。最近5年，明博也想过换房“进京”，但因为社保年限等问题错过了几次机会。2017年环京限购加码后，换房之路再次受阻。

一年前，因新公司的通勤时间过长，“进京”买房不成的明博决定“由买转租”，同时把燕郊的房子出租以“补差价”，这样每月花在房租上的支出只有400元，租金压力可以忽略不计。但从精装修的两居室到简陋的开间，居住质量明显下降。

最近，明博又想收回房子搬回燕郊住了。“主要是这个房东太烦了，每个月都要提前十天开始催缴房租，三天两头打电话。而且房子很破旧，住起来没有自己家里舒服。”明博表示。

（以上当事人均为化名）