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在融资多渠道收紧、去杠杆持续进行的背景下,融资难已经成为部分房企冲刺规模、扩大土地储备的“拦路虎”。7月12日,弘阳地产成功敲开资本市场大门,于香港联交所正式挂牌交易。上市首日,弘阳地产每股收盘价为2.56港元,上涨12.28%,市值约达82亿港元。

据了解,弘阳地产此次全球发售共8亿股,定价为每股2.28港元,全部发售的所得款项净额约为17.124亿港元,这意味通过IPO募集资金净额约17亿港元,其中六成资金用于开发物业项目或项目实施阶段的建造成本,全国化布局将进一步加快。

在弘阳地产未来规划中,上市之后3年-5年内,公司将继续深耕长三角区域,通过实施客户全覆盖战略,提高市场占有率,并形成“1+3+X”的区域布局,即长三角、华南、华中、西南和其它地区;采用多元化的拿地策略,继续获取盈利预期较高土地;以客户为导向,进一步提升产品质量及设计;以轻资产模式作为拓展商业板块的主要路径,推广“弘阳”品牌;提升运营效率,追求快速周转,提高资金使用效率;加速人才体系建设,强化公司内外合作。

抢滩二线城市储备土地

起家于南京的弘阳地产,最早来自于装饰行业。早在1996年5月份,福建商人曾焕沙带着做建材生意赚来的500万元资金,在南京长江大桥北建起了一座“红太阳装饰城”。1999年开始进入地产领域;2000年,弘阳地产的首个地产项目开工;2006年,弘阳地产业务拓展到商业地产领域。据公开资料显示,弘阳地产业务领域涉及房地产开发与销售、商业物业投资与经营和酒店业务。

截至2018年6月底,据克而瑞统计数据显示,弘阳地产上半年实现销售额169亿元,跃升至百强房企第64位。

对此,有业内人士称,在上半年33家房企完成400亿元销售额的市场格局下,弘阳地产尚需储备大量土地,同时加快项目周转速度,保持现金流主动脉畅通,才能在南京之外各大区快速发展。

据弘阳地产方面介绍,截至2018年5月31日,公司已开发的90多个项目布局20余个城市,土地储备面积达1154万平方米,目前已经布局华中、华南和西南等多个区域,近50%在二线城市,25%在强三线城市,25%在三、四线城市。

“到目前为止,弘阳与全国45家房企合作,涉及联合操盘、小股操盘、轮流操盘等各种合作模式,未来将开拓更多获取土地的方式,提升投资效率,获取盈利能力更强的土地。”

弘阳地产执行董事及总裁何捷透露,“我们不会逆政策而动,要根据公司未来发展获取土地,未来会动态调整每个区域在总体大盘中的投资比例。

根据克而瑞统计数据显示,2018年上半年,弘阳地产斩获土地货值为194.8亿元,位列第52位。“下半年手握现金充裕的房企拿地动作会比较大,弘阳地产刚刚闯入资本市场,IPO融资加上上半年销售额,预计下半年会有更多在窗口期拿地的动作。”上述业内人士称,弘阳地产尚属于发力成长期,拿地扩张是规模需求,但为了安全生存,不会冒进拿地,对成本加以控制,是其保证其毛利率水平,实现有质量增长的底线。

毛利率高于行业红线

对于起家于建材批发市场的区域性房企弘阳地产来说,目前地产业务占集团业务已达95%以上。近三年来,随着公司业务规模扩张,公司资产总额从2015年的258亿元增加至2017年的413亿元;营业收入从2015年的53.77亿元增至2017年的61亿元;应收帐款从2015年的85亿元增长到2017年的102亿元。

事实上,在财务表现方面,高毛利率是弘阳地产的亮点。截至2015年、2016年及2017年12月31日,毛利分别为22.51亿元,25.56亿元,24.91亿元,毛利率分别为41.9%、29.1%和40.6%。

弘阳地产方面表示,“2016年毛利率下滑,是因为当时交付的部分项目毛利率比较低。”有业内人士称,客观上来看,两度实现年毛利率达40%以上是高过行业平均水平的。同时,公司近三年的毛利率水平都是远高于毛利率行业红线25%的。

毛利率较高的背后,是公司对土地成本有较强的控制力。近三年来,“我们的土地成本没有超出物业成本的40%的比重。”何捷表示,“公司土地储备定位的是刚需和改善性需求的客群,尤其在2016年10月份之后拿到的土地有很好的议价空间,安全边际很好。此外,从2017年开始公司开启并购业务之后,取得的土地可以很好地按照预期进行开发,较好地规避了风险。”

欲优化债务结构

需要一提的是,对于一家渴望迅速做大销售额的企业来说,积极拿地扩张,需要用冲规模战略获得在这个市场上的生存权和话语权,这也意味着要推高负债。

根据弘阳地产招股说明书披露,截至2015年、2016年及2017年12月31日,公司资本负债率分别为119.4%、136%及137.5%。近三年公司的借款总额为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元,融资成本从2015年的8.4%降至2017年的7.5%。

“目前公司净资产负债率只有97.5%,跟行业平均水平相吻合,尚处在稳健范围内。”弘阳地产非执行董事张宏武表示。

不难看出,尽早取道登陆香港资本市场,完善信用评级体系后,除了能够快速获得融资外,也会让弘阳地产有更多融资渠道,使“降低融资成本,优化债务结构”成为大概率事件。据悉,此次弘阳地产募资额中的30%将用于偿还若干现有计息银行及其他借款,预计IPO之后财务状况会有所改善。

更重要的是,一般来说,内地房企赴港上市后,会打通境外融资渠道,融资成本则会根据企业运营情况和信用评级等多方因素而定,一般情况下都低于境内信托融资成本,因此企业资金成本也会得到改善。

而对于如何保障集团资金的流动性,张宏武也在上市公开发售的新闻发布会上表示,首先会增强自身的资金储备,未来会将以股本融资等方式通过资产证券化,或者借由产品收益权来进行融资,包括合作项目的股权融资等方式优化财务结构。

可以预见的是,为了实现规模扩张,弘阳地产登陆资本市场后,在城市布局、融资渠道和土地获取方面都将有更大发力空间,接下来的三年时间,将进入发展关键期。