棚改“一刀切”传闻致房产股大跌　国开行出面澄清

中国财富网综合（郝梦圆）6月25日，关于“国家开发银行将棚户区改造贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息在市场上蔓延开来。以中南建设、旭辉股份、碧桂园为首的房产股大跌。截至6月27日午盘，房地产板块下跌1.66%。

对上述消息，国开行公开回应称，今年以来开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。

27日上午，针对某媒体所述“国开行相关领导在海通证券电话会议中就棚改融资相关问题发表言论”的消息，国开行再次发布澄清声明：“经核实，国家开发银行从未授权任何人员参加该电话会议并代表国家开发银行发表言论。”

棚改传闻一石激起千层浪

棚改“一刀切”的传闻蔓延后，各种分析解读扑面而来。据证券时报报道，国开行内部近日正在重新全面梳理授信白名单，强化业务风险管理，受此影响，不少尚未审批通过的新增项目被暂停，但已获批的存量项目仍在继续执行中。“据了解，国开行此次重新梳理授信白名单、强化风险管理是面向所有业务，不仅针对棚改项目。目前，新棚改项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还会正常发放。”证券时报表示。

此外，21世纪经济报道称，此次棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台负责统借统还。根据现有规定，地方政府的棚改融资不属于政府一、二、三类债务，不在地方债置换范畴，而属于其他类。对此，其援引国开行人士的观点认为，不排除相关部门在调研后，将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务，需要控制其总量。

针对上述消息，国开行在25日晚作出回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。

据国开行介绍，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

其实，棚户区改造一直以来是政府工作的重点，地方棚改专项债也在逐渐扩容。据券商中国报道，6月20日，首单棚改专项债花落天津。棚改专项债券的发行，为棚户区改造提供了资金支持，还可以较大程度上避免地方棚改中的无序规划与过度融资，有利于遏制违法违规融资担保行为，防范财政金融风险。

棚改牵动市场神经

棚改货币化安置变局让房企惊出了一身冷汗，市场对此反应激烈，25、26、27三个交易日房地产板块跌幅明显。特别是布局三四线城市比重较大的房地产企业，出现了较大跌幅。

为什么有关棚改的消息能够迅速牵动市场的神经？对此，媒体普遍认为，棚改是支持房地产投资的重要组成部分。

据中国证券报微信公众号报道，有专家认为今年以来房地产开发投资增速较高的原因之一，就是全国棚改工作的推进力度较大。从此前公布的5月固定资产投资数据也可见一斑。国家统计局数据显示，5月固定投资增速出现明显下滑，基础设施投资增速也有所放缓，唯有房地产开发投资仍保持在高位运行。倘若采取“一刀切”，房地产开发投资大概率不会继续维持在高位运行。

作为完善住房保障制度的一种政策类工具，棚改的目的是让居民的居住环境得到改善，同时也为去库存提供了一条重要的路径。据21世纪经济报道，2015年，国务院提出棚改三年计划，要完成改造各类棚户区住房1800万套的任务，同时要求积极推进棚改货币化安置，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，达到去库存的目的。

瑞银集团经济学家汪涛指出，棚改货币化安置是房地产销售稳健增长的重要支撑。虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模，但其有助于加快三四线城市房地产销售、降低库存，进而提振市场情绪、支撑房价，最终支持整体房地产新开工和建设规模。

政府购买棚改服务能否突破三年

值得注意的是，棚改业务大多是以政府服务购买的方式来融资。政府购买棚改服务能否突破三年，就成了推进棚改项目争议的重点。

据21世纪经济报道，按照财政部政府购买服务规定，需要先有预算、再购买服务。由于我国现在只编制了三年期中长期财政规划，因为“先有预算”的规定，政府购买服务合同期限一般不得超过三年。一些省份财政厅明确“超过三年的棚改政府购买服务属违规变相举债”。同时也有地方财政人士认为，政策没有细则，各地理解上有差异。政策上允许棚改项目采用政府购买服务形式，地方会把一些能纳入棚改的项目纳入进去，以政府购买服务合同去银行贷款，究竟是3年，还是5年、10年，存在争议。

安置方式改变或是趋势

中国证券报微信公众号援引中信证券固定收益首席分析师明明的观点认为，我国棚改主要分为两个阶段。

第一阶段是2005年至2015年6月，棚改主要方式为政府主导建立保障性住房，满足棚户区居民的住房需求；第二阶段将棚户区改造货币化，由政府组织建造保障性住房变为补贴居民或政府直接出资购买商品住宅。与上一阶段相比，这一阶段的棚户区改造开始细分每年改造目标，并且强调提高货币化安置的比例。据中信建投估算，2017年货币化安置率在60%或以上，而2018年将在此基础上有所下降。

但在楼市调控不断收紧的情况下，安置方式的逐渐转变也将是大势所趋。

目前一些地区的货币化安置比例已经开始下降。中信建投证券房地产首席分析师陈慎表示，个别区域货币化安置比例将有所下降，这在山东、湖南、江西等地区政策方面早有体现：山东已取消棚改货币化安置奖励；湖南采取差异化棚改安置方式，针对房价上涨压力较大的市县，取消货币化安置优惠；江西同样针对供需矛盾突出的市县，要求加大实物安置力度。

券商人士认为，部分城市的棚改货币化安置比例的下降，并没有让这些三四线城市的商品房销量快速下行。这主要是由于棚改货币化使得部分三四线城市库存快速下降，同时激发了本地的改善性需求和周边县城城镇化提速，这些城市对于棚改的依赖程度已经降低。