未来17年新增170万套房　深圳楼市迈出长效机制关键一步

6月5日，深圳市人民政府发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称《意见》），此次调控政策不同于以往政策，从多主体供给、多渠道保障、租购并举三个方面进行设计，充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用，优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场。

更重要的是，此次政策设计系统构建是面向2035年的住房供应与保障体系，从房产类型、供应主体、分时间段的供应量等方面做出了明确规划，是第一份真正意义上的长效机制调控政策，迈出中国长效调控机制关键一步。

回顾5月前后，住建部约谈12城重申“房住不炒”定位不动摇，释放强烈的政策信号，随后6城就约谈问题加码调控力度。至此，楼市开始新一轮密集调控，调控也从重点城市调控迈向全国调控。值得注意的是，在深圳“新政”出台前，已有的政策一直在市场端发力，涉及到供应端的只有加快土地供应及发力发展租赁市场。

坚持以住房供给侧结构性改革为主线

以 “房住不炒”为指导，利用一切可利用主体来扩大供给，同时根据不同的供应主体优势规定其进行不同的供应类型。商品住房方面，以房地产开发企业为主；人才住房、安居型商品房中则规定以人才住房专营机构为主。租赁住房中以住房租赁经营机构为主。

《意见》中对于多供应主体给出了明确规定，诸葛找房数据研究院发现，此次政策对于可供应主体进行了全面的发掘利用，供应主体从传统的房地产开发企业到社区股份合作公司和原村民、社会组织；供应类型从商品住房、安居型商品房到各类长租公寓、公共租赁住房。总之，此次《意见》在供应上面进行了极为详细明确的规定，一方面加快了供给速度，可最快解决短期内供应不足的局面；另一方面，也充分利用了深圳市现有供应资源，避免隐形可供应资源的浪费。

盘活各类存量用房，多渠道保障居住需求，同时要求以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡。《意见》极大地扩大了渠道，同时明确了盘活各类存量用房的要求。尤其是从居住实用价值出发，实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。《意见》还考虑到开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

四大类居住事物主体推动租购并举，明确三类居民可获货币补贴，全力实现“住有所居”。《意见》中将住房分为四类：市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房。囊括了住房及租房。同时对于这四类供应主体的市场份额进行了明确规定。其中市场商品住房占住房供应总量的40%左右，人才住房、安居型商品房、租赁住房各占住房供应总量的20%左右。可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

补贴方面有三类人可获得补贴。分别为：面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴；面向符合条件的人才发放人才安居补贴；面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。同时探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

三阶段增设住房170万套

《意见》规定，深圳市到2035年分三阶段预计共新增建设筹集各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。同时追求住房品质和宜居水平持续提升，住房空间布局更加合理，交通、教育、医疗等市政公共服务配套设施更加完善，住房绿色化、智能化水平显著提高。

第一阶段（近期），2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。平均每年各类住房14万套。

据诸葛找房数据研究中心监测，2017年深圳新建住宅销售25710套，2018年一季度新建住宅销售5693套。公寓方面，2017年深圳各类公寓销售9101套，2018年一季度深圳各类公寓销售2082套。即2017年深圳各类新建居住房屋销售34811套，远低于计划供应的14万套。可以遇见的是，从第一阶段开始，供应量就大幅上涨，极大的补充了深圳市的供应情况，市场会随之稳定。

《意见》明确规定要完善住房规划和用地供应机制、强化基本住房保障、大力发展住房租赁市场、全面提升住房品质和物业服务水平。同时严格坚守“房住不炒”调控方针，在全面实施人才安居工程同时，建立人才住房和安居型商品房封闭流转制度，加强人才住房、安居型商品房和公共租赁住房分配管理，防止非法炒作行为利用。

《意见》的最后还规定，成立由市政府主要负责同志任组长的市深化住房制度改革工作领导小组，统筹全市住房制度改革工作，负责研究落实中央、省关于住房制度改革的方针政策，充分发挥组织领导、统筹协调等作用，更加表明政策的重要性。深圳率先迈出长效调控第一步，对于其他城市长效调控均具有极强的借鉴意义。

（作者：诸葛找房数据院首席分析师  陈雷）