“控租金”有望成为楼市未来长期的主题

编者按:在租售并举的政策导向下,“控租金”有望成为楼市未来长期的主题。

据《21世纪经济报道》报道,当前重点城市仍在执行严格的限购限贷,政策也持续鼓励租赁市场的发展,租房需求渐盛,租赁机构在过去一两年的时间获得蓬勃发展。然而,目前一些地区的租赁市场受到品牌化、高端化、城市改造等因素影响,租房价格迎来了持续性的上涨,这在一二线城市表现得尤其明显。

《人民日报》在此前不久的评论中指出,“房子是用来住的,不是用来炒的。新房、二手房如此,租房市场也是如此。发展租赁市场,本义在于补上短板、‘租购并举’,绝非为炒作者提供转场空间。”

随着部分一二线城市房屋租金的上涨,“控租金”的声音开始发酵。

一二线城市租房逐步“高端化” 控租金成为调控新风向

随着部分一二线城市房屋租金的上涨,“控租金”的声音开始发酵。

5月28日,《人民日报》发表评论文章《楼市有“紧”才有“稳”》,其中提出:一旦市场出现异常波动,地方政府必须切实承担起稳房价、控租金的主体责任,调控务必当机立断。

21世纪经济报道记者了解到,当前重点城市仍在执行严格的限购限贷,政策也持续鼓励租赁市场的发展,租房需求渐盛,租赁机构在过去一两年的时间获得蓬勃发展。

然而,目前一些地区的租赁市场受到品牌化、高端化、城市改造等因素影响,租房价格迎来了持续性的上涨,这在一二线城市表现得尤其明显。

据千龙网云房数据中心统计,今年1季度,上海市月租金67.7元/平方米,同比上涨4.0%;深圳市月租金76元/平方米,同比上涨3.2%;杭州市月租金50.5元/平方米,同比上涨6.3%;南京市月租金44.8元/平方米,同比上涨1.1%。

在租售并举的政策导向下,“控租金”有望成为楼市未来长期的主题。《人民日报》在此前不久的评论中指出,“房子是用来住的,不是用来炒的。新房、二手房如此,租房市场也是如此。发展租赁市场,本义在于补上短板、‘租购并举’,绝非为炒作者提供转场空间。”

租赁市场供给结构变化

近日住建部印发的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“通知”)提出,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务。

分析人士认为,“控租金”成为此次通知的亮点之一。

21世纪经济报道记者了解到,随着部分一线城市及重点二线城市大力引进人才,租房需求在短期内集中释放,这一定程度导致了租金的上涨。

以近年人口持续流入的深圳为例,根据深圳中原研究中心监测显示,2018年4月全市住宅租金为每月76.6元/平方米,上涨1.9%,自去年12月起,租金的上涨趋势就一直在延续。

此外,从租赁的供给方来看,大量房源仍然分散地掌握在普通市民手中,租金水平因此较多受到供求关系的影响。

但自去年以来,从中央到地方,政策都在鼓励大幅增加租赁住房,包括增加相应的土地供应以及盘活存量等方式,北上广深等主要城市均已出让了“只租不售”地块。上述住建部的通知也重申,要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应。

可以预见的是,未来在重点城市,租赁房源数量将有望大幅增加,由此将带来租赁市场供应格局的一大变化——各类机构将成为越来越重要的参与者,这包括房地产开发商、互联网创业公司以及中介机构等。

无论是通过招拍挂拿地新建租赁房,抑或获取存量房源进行改造,拿地、拿房成本一般会成为机构首要的考量。与此同时,不少入局的机构也开始谋求租金溢价,以从一直并不算赚钱的租房市场中,获得稳定的收入。

以上市公司世联行为例,自2015年开设第一间长租公寓,到2017年底其签约公寓间数已突破10万间,不过在公司的大本营所在地深圳,世联行几乎未有布局。世联行总经理朱敏曾在年度业绩发布会上解释,公司对于租金溢价率的期待是至少1.7倍,但在深圳的拿房成本较高,基本达不到这一水平。

长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣告诉21世纪经济报道记者,改造存量房很大程度上推动了租金绝对值的上涨。

而一家大型房地产企业人士告诉21世纪经济报道记者,在过去以个人出租为主的市场中,因为并没有很强力的约束,较少有房东缴纳租赁收入所得税。但对于机构而言,则难以避免各类税费,税率可能高达25%。

综合考虑改造、运营、税费等成本,长租公寓的租赁价格普遍高于周边同等面积商品房的租赁价格。一位租住在品牌长租公寓的90后租客告诉21世纪经济报道记者,租房的流程比较便捷,房间的标准化程度高,但价格的确略高。

如何控租金?

2017年,针对开发商改造城中村会否导致城市租金大涨的问题,深圳房地产研究中心主任王锋回应,如果租赁市场也出现结构的失衡,政府会采取跟房地产市场调控一样的相关政策,对租赁市场进行调控。

罗凤鸣认为,在存量房的改造中,要注意开发兼顾到不同支付能力人群的产品,这是政府需要考虑的事情。

去年深圳发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》已经提出,要加强住房租赁价格指导,完善现有住房租赁指导价格制度,引导市场合理定价。

相比于房价,房租价格是更直接影响生活成本的民生问题。此番住建部提出“控租金”,长远来看,与住房调控类似,同样需要建立一套长效机制。

从增加供给的角度,前述开发商人士称,政府在制定供地计划时,租赁地块不应占用原有住宅用地的指标,这样地方政府才更有动力出让租赁用地。

该人士还表示,以当前的租金回报水平,开发商在大多数城市从事租赁“算不过来账”,但如果综合税率能够从20%以上降到5%左右,将会激发开发商参与到租赁市场的积极性。

近日,在全国政协召开的“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会上,全国政协委员、国务院发展研究中心副主任王一鸣也建议,研究租房支出抵扣个人所得税和租赁企业税收减免政策,以及建设租赁住房的土地出让金由一次性收取改为按年收取,促进租赁市场发展。

此外,诸多城市都在加大公租房的建设力度,以对冲租金上涨的影响。根据北京市印发的《2018年第一批政策性住房建设计划的通知》,纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个,涉及房源约17万套,其中公租房1.4万套。

深圳在《住房建设规划2018年度实施计划》中提出,全年计划新增安排建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约11.38万套。

住建部的通知也明确强调,确保公租房用地供应,力争用3-5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿告诉21世纪经济报道记者,公租房等保障性住房如何推向市场、如何到达应该受支持的人手中,这很重要。(来源:21世纪经济报道)

中国社科院报告:未来商品住房或将逐步退热 租房将迎来大发展

中国社科院财经战略研究院和中国社科院城市与竞争力研究中心项目组25日发布的2018年5月《中国住房市场发展月度分析报告》预计,随着融资杠杆和政策支持的消长,商品住房市场将逐步退热,房价下降或稳定的城市个数增多。资金将逐步转移到租房市场,租房市场将迎来大发展。

报告大数据房价指数环比显示,141个样本城市中,2018年4月环比涨速在1%以下的达109个,其中32个城市环比略降。房价环比下降的城市中,又以京津冀板块城市居多。这表明本轮房价回升周期已经趋于尾声。大数据房价指数同比显示,一、二线城市中多数城市房价年度涨幅相对较小,只有少部分城市仍有很高的年度涨幅,表明近一年来针对一、二线城市的房价密集调控已经取得了成效。大数据房价指数中位数显示,城市房价前十位的排序变动较大,除北京稳居第一外,深圳超越上海,厦门杭州超过广州,表明一、二线城市间存在激烈的人才和资金竞争。大数据住房租金定基指数显示,西安、北京、青岛等部分城市住房租金上涨较快。

报告认为,从外部环境看,国际经济形势复杂多变,市场不确定性显著增加。从金融条件看,住房信贷市场持续趋紧,但房贷利率仍处于历史相对低点。在商品房市场融资困难加大的同时,国家对租房市场金融支持力度不断加大。从政策面看,针对局部房地产热,政府采取“主动出击、露头就打”的调控策略。从城市政策看,二线城市人才争夺力度加大,门籍门槛降低。

报告对此建议,一是要坚持“房住不炒”和“因城施策”方略,保持调控政策定力。二是加大对市场游资的监测预警。三是二线城市在加入人才争夺战的同时,应事先采取预案应对可能随之而来的住房投机炒作。(来源:中国证券网)