激活沉睡资产，更新城市空间：“潍享安养”破养老困局

进入“十五五”时期，积极应对人口老龄化，是推进我国经济社会高质量发展亟待破解的重要课题。如何破解养老服务供给不足、养老支付能力有限以及老旧社区适老化改造不平衡不充分等难题，进一步提升城市治理精细化水平和基本公共服务保障能力，已成为超大城市中心城区现代化治理的一道现实考题。

2025年5月，在浦东新区人大、潍坊社区（街道）人大工委组织开展的养老事业发展“十五五”规划专项调研中，浦东新区人大代表黄明贵深入社区走访调研，围绕居家养老和社区养老面临的现实问题，提出“以房养老、以保养老、医养结合”协同创新思路，并建议在潍坊社区开展养老服务高质量发展试点。

这一创新构想被概括为“潍享安养”模式，旨在通过盘活住房资产、引入专业医养服务和金融工具协同支持，探索超大城市中心城区养老事业和产业协同发展的新路径。

从现实困境出发：中心城区养老面临多重挑战

调研显示，潍坊社区地处浦东新区商贸业、金融业高度集聚区域，常住人口约10万人，老龄化率达到33.8%，明显高于国际通行的重度老龄化社会标准。伴随着人口老龄化程度持续加深，社区养老服务需求快速增长，养老机构床位供给、社区护理资源配置和基层医疗服务能力均面临较大压力。

与此同时，老旧小区与老龄人口叠加，给基层治理带来新挑战。许多老年人长期居住在设施较为陈旧的住宅中，受建筑条件限制，适老化改造难度较大。部分独居老人虽然拥有价值较高的住房资产，但现金收入主要依靠退休金，“资产富人、现金穷人”的现实困境普遍存在。

调研中还发现，基层居委会承担了大量养老服务组织协调工作，在人员力量和资源配置相对有限的情况下，长期处于高负荷运转状态。此外，现有长期护理保险在覆盖范围、保障水平等方面仍有进一步完善空间，难以完全满足高龄老人日益增长、更加多元的护理需求。

另一方面，传统“以房养老”模式因涉及房产处置和继承问题，在实践推广过程中仍面临社会接受度不高、信任度不足等现实障碍。

如何破解这些相互交织的难点堵点，成为此次调研关注的重点。

“潍享安养”：构建养老服务协同创新闭环

针对上述问题，黄明贵提出“以房养老、以保养老、医养结合”协同创新思路，尝试构建覆盖资产管理、养老支付和服务供给的系统性解决方案。

根据建议方案，大型专业医养结合机构将成为整个模式的重要载体，通过整合医疗、康复、护理、养老以及老年教育等服务资源，为长者提供“医康护养教”一体化服务。

在具体运行机制上，大型医养结合机构或其与政府委派主体共同成立的合资公司，可作为项目承接主体开展相关业务探索。

一方面，依托房产资源探索融资渠道，盘活老年人持有的住房资产；另一方面，通过专业运营对腾退房屋进行维修、改造和升级，打造适合青年人才居住的人才公寓，并通过租赁运营形成稳定收益来源。

与此同时，相关资金可用于购买医养机构床位（房间）使用权以及稳健型保险产品。其中，床位使用权具有可继承、可转让、可赎回等机制设计；保险产品则为长者在机构养老期间产生的餐饮、护理等日常支出提供长期支付支持。

在退出机制方面，方案提出，在长者百年之后，相关机构可通过床位使用权及保险产品的后续处置完成资金结算，并协助家属依法办理房产继承手续，保障长者房产传承意愿的实现。

整个模式尝试在养老服务、金融支持与住房资产管理之间形成完整闭环。

“潍享安养”模型展示

“潍享安养”探索养老服务与城市更新协同路径

黄明贵在调研中指出，“潍享安养”并非单一的养老模式创新，而是一项牵动城市更新、基层治理和社会资源配置的系统性探索。

“潍享安养”的独特价值，在于将养老命题与城市更新有机融合，并在此过程中实现多主体协同参与。高龄长者迁入具备持续照护能力的高水平医养机构后，空置的老旧住宅经专业翻新改造，变身为现代化人才公寓，服务于周边商务区青年白领——这恰好解决了超大城市青年人才安居的突出痛点。老年人从适老化设施匮乏的老旧小区搬入专业医养机构，生活品质显著提升；城市中心区的人口结构由此得到优化，年轻人才的持续流入为区域经济注入新活力。居住空间的代际置换，让“银发安养”与“青年安居”在同一片土地上达成了双赢。

更重要的是，这一融合是一幅各方都能受益的良性图景：对老人而言，运用住房资产和金融工具，充分提升养老服务的可及性和品质，晚年生活从“凑合”走向“体面”；对家庭而言，子女从繁重的日常照护中解放出来，同时完整继承房产的预期分毫不差；对社区而言，存量住房盘活和养老压力分流，有助于提升基层治理效率；对医养机构、金融机构及周边企业而言，也形成了更稳定的服务需求和配套空间。

通过“以房养老+以保养老+医养结合”的协同机制，“潍享安养”将城市更新的空间红利转化为养老服务的持续动能，又在多方共赢中实现了模式的可持续性——这正是它区别于传统养老方案的深层价值所在。

为超大城市养老服务提供新的探索样本

这一探索之所以受到关注，也与超大城市面临的共性难题密切相关。当前，许多城市中心城区面临人口老龄化加快、低收入老人支付能力有限，存量住房利用效率不高，老旧小区适老化不足，以及青年群体住房压力较大等问题。如何在保障老年人生活品质的同时，提高社会资源配置效率，已成为养老服务体系建设的重要课题。

“潍享安养”提供了一种值得观察的思路：养老未必只是财政兜底的负担，也可以通过市场机制、金融工具和城市更新的协同联动，探索多元参与的解决路径。

“十五五”规划要求养老服务“扩容提质增效”，《关于深化养老服务改革发展的意见》强调“从数量增长走向质量提升”。“潍享安养”将金融工具、养老服务和城市更新捏合在一起，探索适配超大城市的现代化养老道路。这一模式能否形成成熟经验并实现复制推广，仍有待进一步实践检验。但其围绕“资产盘活、服务升级、多方协同”的探索思路，仍为超大城市应对人口老龄化、推动养老服务高质量发展提供了值得关注的新样本。（汪睿）