住宅和土地市场遇冷 未来房地产市场走势仍将平稳

受春节淡季等因素叠加影响，2020年1月重点城市新房、二手房以及土地市场成交量不同程度下滑。据不完全统计，目前已经有超过60个城市暂停商品房销售，部分省市要求在售楼盘售楼处、房产中介机构暂停对外营业，这对房地产市场造成了一定冲击。

业内人士分析认为，长期来看，“稳”字当头的房地产调控方向仍将延续。待疫情得到整体控制以后，房地产市场短期内积蓄的市场需求有望进一步释放，未来重归平稳将是大概率事件。

房地产市场成交进入低谷

亿翰智库监测的1月份40城市住宅市场交易数据显示，当月全国商品住宅销售面积为1538.61万平方米，同比、环比分别下跌5.9%和33.9%。

具体来看，一线城市同比下降15.1%，环比下降39.3%。广州环比下跌60.3%，跌幅最大。核心二线城市同比上行、环比下行，普通二线城市同、环比均下行。核心二线城市成交面积512.8万平方米，环比跌幅达到43.1%。普通二线城市成交面积345.4万平方米，同比下滑28.1%，环比下滑26.4%，多数普通二线城市同环比均不同程度的下滑，其中青岛降幅最大，达到54.6%。三四线城市1月份成交面积483.7万平方米，同比上升4.6%，环比下降23.6%。

亿翰智库方面分析指出，1月份各城市成交量萎缩主要有两个原因。一方面，2019年年底房企为完成全年销售目标，从而加速销售、加快去化，2019年12月基数相对较大，导致2020年1月成交明显回落。

另一方面，1月份作为传统的销售淡季，房企的重心并不在销售端，而是在于企业的融资和投资等方面的准备工作。“另外，疫情发生在春节期间，对三四线返乡置业的需求有一定的影响，从而影响1月整体的成交情况。”

1月份，全国土地市场也进入低谷。当月全国受监测的200城市合计供应规划建筑面积24505.6万平方米，同、环比分别下行17%和56%。土地成交合计规划建筑面积11604.1万平方米，同比、环比分别下降45%、66%。

受春节假期等多因素影响，各能级城市土地成交同环比全面下跌。亿翰方面的分析认为，供给减少主要原因是：一方面，受春节假期和疫情双重影响，企业销售停滞、回款减少导致资金短缺，需求不足影响供给减少；另一方面，政府忙于应对疫情防控工作，导致土地供应减少。

不仅如此，从监测数据来看，二手房市场成交量也大幅下滑。贝壳研究院市场研究部的数据显示，2020年1月重点监测的18城市二手房成交量出现大幅减少，比2019年12月份环比下降38%，同比降幅为27.3%。

从城市来看，武汉市回落最为明显。1月份武汉市链家二手房交易量环比下降51.3%。其次为烟台、青岛，成交量分别下降48.2%和46.8%。廊坊、广州和合肥相对回落幅度较小。受成交量减少影响，年末价格回暖情况有所减弱。1月重点18城中有9个城市价格环比下降，城市数比上月增加两个，去年年末市场回升带动的价格回涨有所减弱。

楼市库存规模整体上升

值得一提的是，从2019年整体数据来看，楼市呈现“供大于求”的态势，住宅库存正在整体上升。易居研究院的监测数据显示，2019年全年，全国范围受监测的100个城市新建商品住宅供应量为60715万平方米，而成交量为58107万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，观察2019年全年月度数据，可以看出，全年共出现了三次供应高峰，分别为9月、11月和12月。“类似供应高峰的出现，既说明地方政府在预售证管控上有所放松，也说明房企对预售证的办理较为积极。由于全年供求比为1：0.96，所以客观上带动了库存规模的上升。”

截至2019年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2981、24668和20693万平方米，环比增速分别为6.5%、2.1%和1.4%，同比增速分别为2.4%、6.0%和5.8%。严跃进表示，“观察三类城市数据，可以看出，2019年全年三类城市均步入到了库存上升的通道之中，其中二线城市上升态势最为明显，客观上也要求其2020年继续做好去库存的工作。”

截至2019年12月底，受监测的100个城市中，有59个城市库存出现了同比正增长现象。有5个地级市库存拉升的态势较为明显，包括日照、柳州、惠州、金华和岳阳。同时，100个城市中，有41个城市的库存出现了同比下降态势。

综合来看，2019年中国百城住宅库存数据整体上升。严跃进分析表示，“受供应放量等影响，库存规模明显拉升，进而也使得去化周期等指标有所拉升。而从城市结构上看，部分地级市和滨海城市的库存压力较大，值得关注。类似城市的库存压力，和棚改政策调整、投资投机需求减弱、政府积极发放预售证等有关。当然总体上看，无论是一二线城市还是三四线城市，库存去化周期总体上属于偏低位水平。”

严跃进进一步分析认为，“客观上说，后续随着疫情的有效控制，预计二季度社会经济等将逐渐进入平稳状态，楼市交易会逐渐活跃，这对于相关城市去库存是有积极作用的。”

未来楼市走势仍将平稳

“作为传统的销售淡季，通常1月的数据，并不能左右我们对2020年全年市场与2019年市场表现持平的判断。”亿翰智库方面分析认为，但因疫情突发，房企复工、项目开工延迟，最终影响城市商品住宅的供应量，同时对于购房需求的释放产生一定程度的负面影响。

“但是，无论是需求还是供给方面，均是延迟入市的影响。而房企面临修复性较差的问题是资金短缺。疫情过后，政策调控和融资调控边际放松的空间将提升，企业降价跑量，加速抢收的可能性也更大。”亿翰方面分析认为。

1月份以来，由于疫情突发，为了减少人员聚集，防范新型肺炎感染，多省市要求房企暂停开放售楼处，房企销售业绩承压。疫情还使多个省市推迟复工时间。对于房地产行业而言，复工时间延后将使房企的施工进度延期。

亿翰方面认为，长期来看，预计“稳”字当头的房地产调控方向仍将延续。

2月份以来，房地产企业陆续公布了1月份销售业绩。克而瑞地产研究中心的统计数据显示，1月份百强房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，整体业绩规模较上年同期降低近12%。

“1月销售规模主要依靠上半月的业绩带动，下旬以来因疫情形势严峻，多地售楼处关闭，新房销售基本停滞，市场短期走势整体表现低迷。”克而瑞地产研究中心一位分析人士指出。

“但是，一旦疫情平稳下来，甚至基本好转之后，市场还是会迅速复苏。”该人士分析预测，“这一时期所积蓄的市场需求集中释放之后，房地产市场成交量迅速回稳仍是大概率事件，疫情因素对房企下半年和明年的业绩影响有限。”

“在当前的特殊形势下，房企积极应对市场变化是关键。”该分析人士进一步认为，一方面，多数房企纷纷加大线上销售渠道的推广力度，以缓解线下销售暂停对企业项目去化节奏带来的冲击。另一方面，在自身资金和抗风险能力受到考验的情况下，房企应着重应对短期现金流压力，顺应市场走势，保持审慎态度，对全年的货量安排和资金周转积极作出调整。