动态差异化报价 房贷利率料因人而异

中国证券报记者21日走访北京多家银行网点了解到，目前北京地区房贷利率没有发生变化。另外，大部分银行的个人住房贷款合同都进行了修订。业内人士表示，未来银行会根据购房者的资质情况确定基点数值，每笔房贷利率可能都会有区别。

大部分银行采用新版合同

记者了解到，随着贷款利率“换锚”工作推进，当前大部分银行的住房贷款合同都采用了新版合同。某银行新版合同显示，贷款利率以贷款放款日前一日的贷款市场报价利率（LPR）为参考标准，其中1年（含）以内贷款定价参考标准为1年期LPR，1年期以上贷款定价参考标准为5年期以上LPR。

该银行客户经理向中国证券报记者解释，目前客户贷款仍可以选择两种方式确定利率调整方式：一是选择固定利率，贷款期内利率保持不变；二是选择浮动利率。

综合考虑进行报价

央行公告显示，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

某股份行人士告诉中国证券报记者，对于每笔贷款，银行都会根据购房者的资质情况确定基点数值，所谓资质是指购房者的风险状况和征信问题，资质好的购房者可能会按最低基点下限执行，资质不好的可能会提高基点数值，具体增加多少个基点数值，目前没有明确标准。

此前旧的资质情况主要影响购房者的首付比例，不影响房贷利率。新政策下的首套房和二套房的房贷利率下限，具体执行标准会根据市场情况以及综合考虑客户的信用情况、抵押担保方式、期限、利率浮动方式和类型等进行动态的差异化报价。

广发银行上海私人银行相关人士建议，个人未来购房时尽量选择“公积金+商业混合贷款”模式。目前，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款参照LPR定价，公积金贷款仍按照原公积金贷款利率政策执行。这样的组合利率更低，而且整体利率波动小，长期利率风险更低。

对银行影响不一

谈及LPR对银行贷款定价的影响，有银行业分析师表示，对于已建立贷款定价模型的大型银行而言，新LPR机制并未对其拟执行利率制定产生太大改变。贷款的定价还是依据资金成本、运营成本、风险成本等来核算内部成本，有的银行将此保本价格也称作内部LPR。

此前，工商银行半年度业绩会上，工行行长谷澍表示，央行推广使用LPR对工商银行而言影响有限。从2013年LPR集中报价和发布机制启动开始，工商银行就在行内推动，具有实践经验。此外，决定工行净息差水平的不是和客户的谈判，而是按照风险定价的原则定价。

不过，对于中小银行而言影响可能较大。安永会计师事务所认为，中小银行由于内部成本较高，在贷款定价过程中更易受客户议价及同业竞争影响。面对市场环境的不确定性，要修炼好内功，制定外部定价管理的战略与策略，设计反映真实成本的定价模型与参数，识别并计量优质客户综合贡献，革新定价审批模式与流程，持续完善定价的监测与评价。