8月房地产市场成交转淡 “金九银十”或难现

8月份以来，多数房企完成半年报销售业绩冲刺后逐步进入缓冲期，销售业绩和拿地进度均持续转冷。一线城市成交量环比下跌10%，除上海环比有所回升之外，北京、广州和深圳成交量环比皆回调。土地市场受到融资收紧影响也出现明显降温，房企拿地热情消退，低溢价成交、底价成交、流拍土地数量增加。此外，8月以来，全国房地产市场城市之间分化严重。从房价和成交量看，不同区域之间走势分化明显。

专家认为，在政策收紧叠加供应量井喷等多因素影响下，北京等部分地区楼市今年“金九银十”难现。

成交量下降

克而瑞研究院指出，8月房地产市场持续转冷，重点监测城市累计成交量持续走低，同比下跌4%，环比下跌6%。其中，一线城市成交量环比下降10%，同比下跌7%。除上海环比有所回升之外，北京、广州和深圳成交量环比皆回调。二三线城市成交量同比下跌3%，环比下跌6%。西安、常州等成交量依旧缓步下行，徐州、南京和济南等显著缩量，环比跌幅都在50%附近。

8月，TOP100房企业绩表现相对平稳，8月权益口径的业绩规模较7月环比微降1.7%，略低于1-7月均值。从企业表现来看，8月TOP30房企中有11家房企业绩环比下降。一线梯队中，万科A8月实现全口径业绩规模451.3亿元，环比下降6.3%，相比去年同期降幅收窄。多数企业8月份加大供货力度，导致业绩表现环比上升，实际上项目总体去化率并不理想。

一线城市中，北京地区成交量环比跌幅最大。中原地产数据显示，8月，北京新建住宅合计签约3059套，相比前几个月的高点，本月数据开始下调，这也是6-7月高峰后，市场再次退烧的数据反映。限竞房成交也出现了退烧，8月合计成交限竞房1684套，库存量达到2.4万套。我爱我家研究院的统计数据显示，8月北京二手房交易均价为57401元/平方米，环比下跌2.22%，同比下跌1.17%。

中原地产首席分析师张大伟认为，从数据看，相比2018年8-9月份的市场高位，2019年在春节后的3-5月市场小阳春逐渐退烧，到7-8月市场明显降温。

张大伟表示，2019年上半年，北京楼市的确出现了明显的小阳春现象，但主要成交量集中井喷在3-5月份，后续因为政策收紧预期，包括公积金国管政策等，市场再次出现退烧现象。如果后续信贷等政策继续高压，不排除未来市场出现明显价格战的可能性。

二手房均价方面，一线城市出现领跌态势。诸葛找房数据显示，8月份，一二线城市二手住宅市场均价持续下跌，三四线城市连续7个月上涨。其中一线城市环比下跌0.96%，跌幅扩大，北京、上海、广州全面下跌；二线城市环比下跌0.2%；三四线城市环比上涨0.64%。

针对全国市场，克而瑞研究院表示，在目前行业利润空间受挤压的环境下，未来房企的盈利能力将更取决于企业自身精细化运营及产品力的打造。随着“金九银十”到来，房企势必加大推案营销力度，届时持续下滑的成交量或能企稳。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，随着“金九”的来临，市场分化还将持续。部分三四线城市可能继续降温，一线城市以及供需两旺的新一线城市预计依然持续保持热度。下半年，楼市过热的几率依然较小，稳定将是市场的主旋律。