多部门密集部署收紧涉房融资 房企自寻出路加速回款

高度依赖资金流的房地产业资金链正高度承压。近日，央行、银保监会、发改委等部门频频发声，银行信贷、信托、海外发债等多个房企融资渠道全面收紧。业内人士认为，房地产调控的主旋律不会变，房企“银根”难松。在资金流为“王”的背景下，下半年面临资金链压力的诸多房企将用各种手段来快速回款。

7月以来，房企赖以生存的信托、信贷和债券融资渠道先后被收紧，房企“钱途”堪忧。恒大房地产研究院研究员夏磊表示，从2019年上半年来看，目前房企被收紧渠道的融资量占其全部融资量的77%。

信托方面，中国银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，要求控制业务增速，提高风险管控水平。用益信托数据显示，7月房地产类集合信托发行规模745.51亿元，环比下降31.03%。

银行信贷方面，7月底人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时指出，保持房地产金融政策连续性稳定性。严禁消费贷款违规用于购房；加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。一位股份制银行地方分支机构人士对记者说，虽然目前其所在银行对房地产开发贷的增速和额度没有明确的管控要求，但在实际审批中会严格掌握尺度。

房企海外债券融资也将大幅缩水。国家发改委日前发布了“778号”文，房企新境外发债只能用于置换一年内到期的中长期境外债务，同时备案监管强化。摩根大通债务资本市场中国主管谢桐表示，根据摩根大通统计，2019年下半年和2020年上半年，房企发债到期规模将达390亿美元。值得注意的是，最近人民币汇率的波动对房企海外融资成本也产生影响。

在此背景下，多个高杠杆房企自寻出路，欲加速回款，以手握更多现金流。例如，陷入风暴中的新城控股计划出售不超过150亿元的项目公司股权债权，且要求全部现金支付。此外，据媒体报道，富力地产下半年原则上暂停拿地工作，确保资金优先用于工程相关款项的按时支付。中原地产首席分析师张大伟说，预计下半年房企或更换推盘策略，降低价格以加速回款。同策研究院研究总监张宏伟也表示，预计下半年市场会呈现“以价换量”的态势，以确保企业现金流的稳定。