融资渠道收紧 房地产行业进入新一轮整合期

29日，聚焦寻找行业新动能、实现多元化探索的“2019博鳌房地产论坛”正式闭幕。在业内看来，房地产行业正在从高速增长向平稳增长过渡，随着调控政策的进一步深入和精细化，如何在速度、风险和利润之间实现多维度、多层次的平衡成为行业发展关键所在，当前的房地产企业需要集体突围，行业内部也进入新一轮整合期。

上半年房企业绩深度分化

在此次博鳌房地产论坛上，与会企业人士和业内专家普遍认为，房地产企业已经走出舒适区，行业面临的不确定性在不断增加。仅从上半年的业绩表现来看，大房企的销售业绩普遍稳健增长。与此同时，不少现金流紧张的房企，不得不转卖项目断臂求生，甚至直接破产。

近日，克而瑞方面针对房企上半年业绩监测数据显示，从盈利结构来看，市场调整期房地产行业马太效应持续放大，集中度进一步提升；同时，盈利能力的分化也在加大。其中，2019年上半年预计盈增（排除扭亏）的房企中，百强房企占到11家，而盈亏的则基本是小规模房企。此外，规模房企的归母净利润增长率不降反升，例如绿地、金科等；而大部分中小型房企归母净利润增速下降明显。

另一方面，从土地市场收储布局来看，上半年房企之间分化也在加剧。上半年，随着部分城市土地市场回温，房企抢地的消息不断传出。其中，规模超千亿级的房企加快拓储节奏，多数企业拿地热情回温。中国指数研究院的统计数据显示，上半年龙头房企之一的碧桂园一改去年的“降速”风格，快速吸收土储，半年内拿地金额占销售额比重为25.3%，其中二季度该比值达42.8%。

“对比来看，中小房企受规模与资金的影响拿地节奏分化明显，部分企业拿地比较保守，在原有土地储备不足的背景下，可能会导致未来供应不足。”中指院相关负责人分析认为，“部分企业为跨越阵营疯狂拿地，但在市场整体融资环境偏紧的背景下，中小企业资金渠道少且成本高，激进拿地可能会导致现金流承压。”

克而瑞研究中心分析人士朱一鸣指出，整体来看，尽管房地产行业处于调整期，对于众多中小房企而言，弱市下站稳脚跟并不容易，但强者恒强的逻辑依然存在甚至更加凸显。规模房企除了资源倾斜优势，应对风险的管控能力以及及时的战略调整是关键。

中小型房企加速离场

7月，针对房地产行业的各种调控政策继续出台。地方省市集中于限售加码、土地出让环节收紧、房地产交易环节乱象整顿等。

与此同时，近期监管层针对信托融资、美元债新规等政策也频繁释放出融资渠道收紧的信号。业内普遍认为，随着房企资金面的收紧，房企下半年投资拿地或将趋于保守，从房地产融资到开发存在的时间跨度来看，调控效果将在四季度有所体现。

中原地产首席分析师张大伟认为，在政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在今年以来被密集提及。因为房企资金面缺血过多，目前来看，融资需求依然很大。“从房企的资金成本看，因为需求增加，房企的资金成本相比之前有所增加，特别是规模比较小的企业融资成本明显增加，其中美元债融资成本普遍超过10%。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》记者，中小企业破产，和本身房屋销售不好、拿地机会不多等多种因素都有关。而从政策层面看，实际上包括限购、限售等政策，也会影响其房屋销售，最终对部分中小房企形成限制和制约。而类似现象也说明了当前房企的一个困境，即在融资环境收紧的情况下，房企的资金面会更加恶化，进而对相关房企带来较大影响。部分房企的压力增大，自然也会通过收购并购等方式进行项目的处置。

行业进入新一轮整合期

中指院相关负责人也指出，从融资层面来看，不同房企之间的融资能力将进一步分化。大型房企普遍具有信用评级较高、资质较好、融资渠道较广、信托融资占比较小等特点，企业的债务覆盖率较好，信用债的监管调控对大型房企整体影响不大。相比较而言，融资收紧对中小型房企在融资规模和成本上影响相对较大，尤其对短期高负债以及信托融资占比较高的房企带来考验。

业内分析认为，2019年房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，龙头企业优势更加明显。随着房地产行业竞争日趋激烈，行业发展在“量”上处于顶部，兼并加剧，行业集中度将持续提升。

朱一鸣分析表示，从目前房企预告2019年上半年业绩情况来看，相较于2018年，房地产行业降温明显，继而对房企的利润冲击较大。基于上半年房企整体销售业绩较2018年放缓，以及房企整体的拿地态度相对谨慎，预计2019年下半年房企盈利增速放缓基调或将持续。

他同时指出，行业竞争格局分化进一步加剧。在此背景下，对经营者的管理能力提出了更高的要求，房企在规模扩张的同时也应注意质量与效益的提升。

从龙头房企的发展战略来看，恒大、碧桂园、万科等企业几乎不约而同地选择多元化业务方向。其中，恒大方面表示正式转型为多元化综合型企业，逐渐形成以地产为基础，旅游文化、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。而碧桂园也在布局机器人、现代农业等多元化业务。

参加论坛的业内专家普遍认为，2019年，房企在资金方面的压力有增无减，房企仍需加速销售回款，理性投资，谨慎介入高价地和高溢价地块。同时，应把握机遇并购那些具有发展潜力的中小企业及其优质项目，同时从提升产品品质入手，更好地满足居民的自住需求。另一方面，企业之间的兼并整合，将有利于整个行业的结构优化和市场化进程。