港A两市地产股走强 板块现“N”型走势

进入7月以来，受多重外部因素影响，A股和港股市场资金观望情绪较浓。在此期间，两地市场地产股走势强劲，中信一级行业的房地产指数月内已上涨3.47%；恒生地产建筑业指数涨0.93%。

市场分析人士表示，进入中报业绩期，企业业绩十分亮眼，净利润增速大幅超出预期推升了房地产个股股价。而从更长远来看，房地产板块开工数据、行业投资增速和销售端的业绩表现出色。机构预期，该板块全年或走出“N”型走势。

中报提振板块股价

A股市场上，7月以来上证指数下跌1.84%，中信一级行业的房地产指数却逆市上涨3.47%，近20日涨幅位居29个中信一级行业板块指数第二。其成分股中，哈高科近20日涨幅高达71.89%，大名城和嘉凯城涨幅超20%，中航善达、中国国贸、苏宁环球、保利地产、绿地控股等6股涨超10%，深物业A、阳光城、万科A等多只个股亦涨近10%。年初至今，该指数追踪的133只成分股中，104只表现为上涨，69只涨幅跑赢上证指数。

港股市场上，恒生地产建筑业指数亦跑赢恒生指数涨幅。在恒生11个行业指数中，该指数年初至今涨16.66%，位居涨幅第二；20日涨幅0.98%，位列涨幅第四。该指数追踪的成分股中，亚洲水泥（中国）和中国奥园年内分别上涨153.15%和141.48%位居前二；49只成分股年内涨逾20%；近20日嘉年华国际涨49.98%，领涨整个板块，中国联塑和宝龙地产涨逾30%，绿景中国地产、首创置业、中国奥园等10股涨逾10%。

分析人士表示，近期中报成为提振板块股价的直接因素。从数据来看，行业末尾的小市值地产公司业绩（包括业绩预告）表现极不稳定，有暴增100%至200%的，但大多数小地产公司普遍业绩预减，亏损；中等规模以上的房企净利润基本保持在30%-50%之间的增幅，营收基数大，相对稳定，财务杠杆更低，基本面更佳，确定性更强。

基本面向好

近年来，地产公司因为房地产调控、高负债、低增速一直不被市场看好，而业内人士表示，目前来说，从地产行业的开工数据、行业投资增速和销售端的业绩这三方面来看，行业有重新崛起之势。机构更表示，相信今年地产股或走出“N”型走势。

首先，从开工数据来看，2019年1月至6月，全国房屋新开工面积同比增长10.1%，仍然维持了两位数的增速。同时在今年6月，全国房屋新开工面积同比增长8.9%，跟五月份相比，环比增长4.9%，这也是地产公司业绩能超预期的原因之一。

其次，从行业投资增速方面来看，2019年6月，全国房地产开发投资同比增长10.1%，和新开工面积的增长数据一样，较5月份上升了0.6%。而今年上半年的同比增速在11%，跟历史数据比较，也维持在高位水平。

同时，数据显示，7月以来，超过20家房地产企业发布海外融资计划，融资金额超过170亿美元，创下历史单月海外融资新高。

此外，土地市场单月供销比提高，市场整体热度延续。6月300城宅地供给仍在增长，从溢价率的角度来看，300城宅地溢价率回升至26.0%，楼面价创2018年来新高，流拍率仍维持2018年以来历史低位，整体热度仍然较高。

第三，从销售端业绩来看，虽然从6月单月的数据来看，全国商品房销售面积同比下滑2.2%，但降幅比5月份有所缩小。其中销售金额同比增长4.2%，比5月份提升3.6%；商品住宅销售面积下滑1.8%，降幅也出现了收窄；销售金额同比增长7%，增速提升了3.1%。

交通银行分析师表示，预计2019年消费增长8.5%左右，最终消费支出对经济增速的拉动作用有望超过75%，房地产成交热点重回一二线城市。

国泰君安地产策略报告指出，2019年地产板块的弹性主要在于区域市场的变化，国家对于城市发展的战略也由全面城镇化聚焦至大城市的城镇化，落户政策的整体宽松一定程度上形成对限购的对冲。政策、资金和市场维度进入全面友好期，全年的N型走势确立。推荐万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城、金地集团等公司。