“金融控风险与房企发展的冲突与平衡”论坛—— 接受转型现实 主动防范风险

中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹发表主题演讲

当前，面对较为复杂的经济形势，在房地产政策方面，我国坚持“房住不炒”的主基调不变。在这一大环境下，房地产企业如何平衡好自身发展和风险防范的要求成为业内关心的重点。在6月26日举行的2019中国上市房企百强峰会主题论坛之一“金融控风险与房企发展的冲突与平衡”上，与会专家表示，房地产企业要接受转型升级的现实，行业要从过去的粗放式、初级式的发展走向成熟，要加大对于风险防范的认识，控制好杠杆水平，研究推出具有长期稳定现金流的产品。

中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹指出，整个房地产行业下一步必须要接受转型升级的现实。未来，随着城镇化走向高级阶段，中国房地产市场也要从过去的粗放式、初级式发展走向成熟。一个成熟的房地产市场，绝不是一个简单的“拿地-盖项目-卖房子赚钱”的逻辑，更多的是怎么能够通过服务，通过产品的质量，通过提高服务，通过资产的经营获取长远的收益。从这个意义上来看，从严的宏观政策，包括金融政策，对房地产开发企业既是一种压力，也是一种推动力。她指出，目前整个房地产行业总体的现金流状态还是可以的，应该抓住这个较好的时期主动进行风险防控。

中国保险资产管理业协会资管产品专家委员会副主任委员余浩指出，房地产市场都有它的规律，以美国为例，在发达市场保险机构投资地产的长期平均回报介于债券和股票之间，债券为5%左右，股票为10%左右，房子为7%—8%左右。

地产行业需要长期的资金，保险资金和房地产行业未来合作的空间非常广阔。主要原因是美欧日基本上一百年前就大体实现了城市化，德国在1900年的城市化率已接近80%，柏林的地铁是1900年修的，这些发达国家一百年前已经完成了城市化。我国目前的城市化率为45%（城镇化率57%），未来20年我们的城市化率会逐级提高到70%以上，会随之产生大量新的地产需求及商业需求。尤其在持续的低利率时期，保险资金需要积极地寻找能够持续提供稳定收益和稳定现金流的长期优质资产。从行业惯例和国际惯例来看，全球发达保险市场在不动产方面的投资比例基本上都在15%左右。成熟市场的保险投资在房地产方面有很多合作模式，比如保险资金可以以物权的形式、直接购买的形式、股权形式、不动产房地产基金的形式以及REITS等形式投资不动产。

同时，保险资金投资要依法合规，在投资不动产业务上需要和国家宏观政策、行业发展规律以及整个大的周期相吻合。单纯依赖估值提升和投机套利的商业模式绝对不会是主流，会被市场摒弃。在保险资金和优质企业合作的过程中，保险公司高度关注的是未来能够持续提供创造稳定现金流的资产，比较关注核心地段的商业物业和商业物产的经营。他建议，应研究放开REITS市场，未来的发展方向应该是把不动产市场尽快向透明、公开、可份额交易的证券化方向引导，这也是解决行业去杠杆降低负债率非常好的方式。

千合资本地产分析师陈静敏指出，如果杠杆程度被政策或其他的环境因素控制住了，企业长期面临的将是一个风险模式的更小经营策略。对于房地产企业而言，金融控风险重点是对杠杆率和资金流的把握。过去在行业的长期上升周期中，杠杆用得越足越受益，杠杆率普遍偏高，以后需要选择合适的水平，这也对资产负债表的管理能力提出更高的要求。

中国网地产总经理张进指出，不论从金融手段的应用还是从风险防控来看，整个房地产市场正在逐渐规范化。未来，对于地产开发企业的要求将会越来越高，其中包括开发模式的转化、存量资产的转化、甚至对未来资金对接的转化，开发企业在方方面面都需要做出相应的调整。开发企业要研究用自身的优势资源对接险资，研究并推出具有长期稳定现金流的产品。他表示，现在很多企业对于自身的风险防控能力已经比较重视，对于现金流，包括投融资的方向跟维度也在进行实时调整。整体来看，房地产开发企业内生性增长能力在不断增加，抗风险能力也在不断增强。