房价领涨全国的西安出了这个政策 “热锅”遇冷水或中伤改善客

4月23日，西安住房公积金管理中心发布了《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》（下称《通知》），收紧当地住房公积金政策，并将于今年5月13日起正式执行。

《通知》指出，将暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金；降低公积金贷款最高额度以及提高公积金贷款首付比例等。

对公积金贷款首付比例的具体要求包括：缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144平方米（含）以内的首付比例不低于35%，面积在144平方米以上的首付比例不低于40%；对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144平方米（含）以内的首付比例不低于40%，面积在144平方米以上的首付比例不低于45%。

据了解，此前西安购房人只要凭购房合同就可以提取公积金。

出台这一政策的直接原因，是西安住房公积金余额告急。来自《西安住房公积金2018年年度报告解读》（下称《解读》）的数据显示，2018年度，西安个人住房贷款余额占缴存余额比率为86.4%，解读指出，这说明居民86.4%的公积金都用于住房公积金贷款。截至2019年3月，西安市公积金个贷率已达到94.14%的历史高点。

4月16日，西安住房公积金管理中心官网发布《资金流动性风险防控办法》（下称《办法》），指出个贷率在85%～90%之间应该启动资金流动性风险防控一级响应，个贷率在90%～95%之间应该启动资金流动性风险防控二级响应，个贷率在95%以上应该启动资金流动性风险防控三级响应。

房价领涨全国 去化期仅5个月

在业内人士看来，这一政策的出台与西安楼市持续高热不无关系。

要知道，在统计局刚刚公布的数据里，西安房价同比涨幅24.4%，领涨全国。

据了解，2018年整个西安市场商品房都处于供不应求状态，上半年甚至出现一房难求。据西安当地市场人士描述，一些热门项目的认购率甚至达到100%，很多项目登记人数和退出项目数量呈现指数级增长。随之，西安的住宅存量也不断下降，去化周期下降到只有5个月。

克而瑞数据显示，3月，西安市共计开盘项目26个，推出新房源6056套，成交4760套，去化率79%。3月全市商品房成交均价13370元/平方米，同比上涨7.6%。

西安楼市这一波升温有迹可循。2017年1月，西安开始恢复限购政策，对成交有一定影响，但6~8个月后影响减弱，市场开始正常成交。而这一过程中，价格几乎没有受影响。

2017年之前，西安楼盘价格基本是6000～7000元/平方米，此后随着改善需求的释放价格一直在涨；经历了2018年下半年的小幅回落后，今年西安市场恢复上扬周期，成交量涨幅在20%~30%。业内人士认为，西安房价也还是有一定上涨空间。

从开盘去化率即可见，去年西安市场整体去化率75%~80%，下半年略微有所下降，但今年开始平均去化率达到90%。

西安的土地市场同样一路上扬。2018年，西安市场土地成交呈现明显放量，年成交量同比上涨34.26%，楼板价上涨41.08%。

改善客群和投资客受影响

政策出台对西安市场有何影响？

业内人士指出，此次政策主要是管控流动资金风险，因为近两年西安使用公积金购房的贷款额度较大，停止公积金提取收紧贷款范围，都是为防止购买力过早透支。

与此同时，政策的一大导向是抑制投资客。

业内人士称，在市场特别热的情况下，购房的不光是当地客群，还有许多外地投资客涌入。如果公积金不能提取了，对这部分客群也会有限制。

有当地人士估计，西安的投资客大概占到购房人群的3成，大部分来自西安周边。

“2016年下半年开始，郑州和广州的一些炒房团进入到西安当地，也间接影响了房价上涨。”上述人士透露。

另外，整个西安市执行开放落户政策，为促进人口导入，提倡在西安落户，并且落户后可以买房。

不过，目前西安市场官方统计口径不透明，房价涨幅是否因为落户人口导致没有明确数据说明。不过已公布的数据显示，从2017年3月开始的落户政策，截至2018年底的新增落户人口是105万。

在当地业内人士看来，人口红利天然会促进房地产的发展，人口导入对楼市风向会产生一定影响。

据了解，目前全国前20强房企基本都进驻了西安，已经替代了本土房企。品牌房企市场份额集中度在20%~30%。

市场火爆的情况下限制公积金，上述业内人士认为，一定可以限制一部分客流入市。不过，限制的比例可能不会很大，因为公积金回款慢、办理流程复杂，一些购房者并不会采用。而对于开发商来说，更倾向一次性付款或商业按揭贷款，最后才可能接受公积金购房。

“这一政策要说限制，也更多作用于有公积金贷款需求的改善人群和投资客。”业内人士表示。