日本房地产市场“冰火”两重天

近年来，日本的房地产市场出现了一种奇特现象：一方面，东京等大城市的住房价格持续上涨，日本不动产经济研究所2018年8月发表的数据表明，东京都23个区内新建公寓的平均价格为每套7287万日元，达到了1990年泡沫经济破灭以来的最高点；另一方面，部分地区出现空置率大幅增加、房价不断下降、房子少人问津等问题。甚至个别地方政府推出只要符合申请条件，独门独院的房子可以白送的举措来吸引人。分析人士认为，日本房地产市场呈现出热冷互显、“冰火”两重天的奇特现象。

随着日本经济缓慢复苏，东京申办奥运会成功之后，需求增长，东京房地产市场的销量与价格逐步回升。特别是日本央行长期实施超宽松货币政策，导致近年来日本大城市房价的上涨势头加快。据日本不动产经济研究所发表的统计数据，2017年底，东京23区每套公寓的平均售价为7089万日元，比上年增长6.9%，每平方米为108.3万日元。到2018年6月，上升到了均价每套7828万日元，每平方米120万日元。若折合成套内面积70平方米一套的公寓，每套均价为8400万日元，达到了1990年日本泡沫经济破灭以来的最高价位。

不仅住宅市场火爆，办公用房也抢手。日本主要中介公司三鬼商事发布的数据显示，东京市中心区域的办公用房供不应求，一些新建办公用房，内部装修还没有完工就被预订一空。

不过，日本ORIX公司总经理井上亮认为，日本房地产市场虽然不会出现暴跌，但在今后1到3年内将会出现调整。如果日元升值到1美元兑换100日元的水平，外国投资者持有的部分房产将会出手，加上奥运行情结束，房地产市场将出现调整局面。

在大城市住房价格持续上涨的同时，许多边远地区，小城镇甚至东京都的部分偏僻地区，由于人口减少，房地产价格下跌，闲置住房不断增加。这已经成了令一些地方政府头疼的难题。

日本总务省发表的统计数据显示，2013年日本全国无人居住的闲置住房为820万套。日本野村综合研究所去年8月发表的有关研究报告认为，全国的闲置住房已经上升到了1000万套，占据日本全国6063万套住房中的约六分之一。该报告还认为，按照目前的出生率以及人口流动情况来推算，到2033年，日本的闲置住房将上升到1995万套，闲置率将达到27.3%。

一些地方政府为了减缓人口下降，减少闲置住房带来的问题，纷纷采取奖励措施吸引中青年人口前往落户，有的甚至推出了赠送独栋住房的政策。距离东京市区约80公里的东京都奥多摩町去年推出了三栋占地面积300至500多平方米的独栋房屋，免费提供给愿意前来落户，且符合他们招聘条件的应聘者。不过，报名截止期已过，依然没有人前来应聘签订落户协议。

多种因素助推东京房地产价格持续较大幅度走高。首先，日本中央银行长期实施超宽松货币政策，资本市场资金充足，很多资金流入房地产市场。其次，近年来日元平均汇率处于较低水平，国外投资机构的大量资金入场。第三，东京申办奥运会成功，投资者看好奥运前的房地产前景，奥运效应增加了需求。第四，日本中产阶层喜欢居住新建房屋的偏好，也助长了新建公寓的需求。由于资金充足、需求强劲，东京市区房拆旧建新的地产再开发如火如荼。

虽然东京等大城市市区的住宅价格持续上涨，但由于日本整个国家的出生率下降，人口继续向东京、大阪以及名古屋等大都市圈流动，很多城镇以及中小城市人口减少，地方城市的住房市场供大于求，一些交通不是很便利，配套设施不齐全地区的房产虽然价格持续下滑，依然少有人问津。不仅出售无门，而且也无租住需求，只能闲置。

业内人士认为，大城市以及经济发达的地方核心城市具有资金、教育、科学技术、人才等众多资源优势，虽然生活成本高，但依然吸引着很多年轻人流入，他们将支撑着大城市的住房市场。另一方面，随着人口出生率的下降，地方中小城市的人口还将继续流失。人口的减少将致使日本地方城镇的住房闲置问题越来越严重。