日本房地产市场“冰火”两重天

近年来,日本的房地产市场出现了一种奇特现象:一方面,东京等大城市的住房价格持续上涨,日本不动产经济研究所2018年8月发表的数据表明,东京都23个区内新建公寓的平均价格为每套7287万日元,达到了1990年泡沫经济破灭以来的最高点;另一方面,部分地区出现空置率大幅增加、房价不断下降、房子少人问津等问题。甚至个别地方政府推出只要符合申请条件,独门独院的房子可以白送的举措来吸引人。分析人士认为,日本房地产市场呈现出热冷互显、“冰火”两重天的奇特现象。

随着日本经济缓慢复苏,东京申办奥运会成功之后,需求增长,东京房地产市场的销量与价格逐步回升。特别是日本央行长期实施超宽松货币政策,导致近年来日本大城市房价的上涨势头加快。据日本不动产经济研究所发表的统计数据,2017年底,东京23区每套公寓的平均售价为7089万日元,比上年增长6.9%,每平方米为108.3万日元。到2018年6月,上升到了均价每套7828万日元,每平方米120万日元。若折合成套内面积70平方米一套的公寓,每套均价为8400万日元,达到了1990年日本泡沫经济破灭以来的最高价位。

不仅住宅市场火爆,办公用房也抢手。日本主要中介公司三鬼商事发布的数据显示,东京市中心区域的办公用房供不应求,一些新建办公用房,内部装修还没有完工就被预订一空。

不过,日本ORIX公司总经理井上亮认为,日本房地产市场虽然不会出现暴跌,但在今后1到3年内将会出现调整。如果日元升值到1美元兑换100日元的水平,外国投资者持有的部分房产将会出手,加上奥运行情结束,房地产市场将出现调整局面。

在大城市住房价格持续上涨的同时,许多边远地区,小城镇甚至东京都的部分偏僻地区,由于人口减少,房地产价格下跌,闲置住房不断增加。这已经成了令一些地方政府头疼的难题。

日本总务省发表的统计数据显示,2013年日本全国无人居住的闲置住房为820万套。日本野村综合研究所去年8月发表的有关研究报告认为,全国的闲置住房已经上升到了1000万套,占据日本全国6063万套住房中的约六分之一。该报告还认为,按照目前的出生率以及人口流动情况来推算,到2033年,日本的闲置住房将上升到1995万套,闲置率将达到27.3%。

一些地方政府为了减缓人口下降,减少闲置住房带来的问题,纷纷采取奖励措施吸引中青年人口前往落户,有的甚至推出了赠送独栋住房的政策。距离东京市区约80公里的东京都奥多摩町去年推出了三栋占地面积300至500多平方米的独栋房屋,免费提供给愿意前来落户,且符合他们招聘条件的应聘者。不过,报名截止期已过,依然没有人前来应聘签订落户协议。

多种因素助推东京房地产价格持续较大幅度走高。首先,日本中央银行长期实施超宽松货币政策,资本市场资金充足,很多资金流入房地产市场。其次,近年来日元平均汇率处于较低水平,国外投资机构的大量资金入场。第三,东京申办奥运会成功,投资者看好奥运前的房地产前景,奥运效应增加了需求。第四,日本中产阶层喜欢居住新建房屋的偏好,也助长了新建公寓的需求。由于资金充足、需求强劲,东京市区房拆旧建新的地产再开发如火如荼。

虽然东京等大城市市区的住宅价格持续上涨,但由于日本整个国家的出生率下降,人口继续向东京、大阪以及名古屋等大都市圈流动,很多城镇以及中小城市人口减少,地方城市的住房市场供大于求,一些交通不是很便利,配套设施不齐全地区的房产虽然价格持续下滑,依然少有人问津。不仅出售无门,而且也无租住需求,只能闲置。

业内人士认为,大城市以及经济发达的地方核心城市具有资金、教育、科学技术、人才等众多资源优势,虽然生活成本高,但依然吸引着很多年轻人流入,他们将支撑着大城市的住房市场。另一方面,随着人口出生率的下降,地方中小城市的人口还将继续流失。人口的减少将致使日本地方城镇的住房闲置问题越来越严重。