土地市场迎来“早春二月” 房企节后加码二线城市

土地市场正迎来“早春二月”。春节后两周,房企正在加紧向二线城市布局。2月11日以来克而瑞研究中心重点监测城市共成交土地百余宗,2018年销售TOP10的房企超过半数在土地市场已有所收获。

克而瑞认为,从近期苏州、福州等城市土地拍卖来看,个别市场略有回暖,但难言全面复苏。整体来看,在融资依然偏紧、政策尚未转向情况下,谨慎依然是2019年企业拿地的主旋律。在三四线热度下降、一线城市供给有限背景下,二线将成为房企布局的主战场,对于有拓储需求的企业来说,2019年是回归二线的窗口期。

节后土地拍卖受关注

就土地市场的表现而言,2月22日苏州节后首场土地拍卖颇受关注,7宗经营性用地规划建筑面积约62.53万平方米成功出让,累计土地成交总价98.26亿元,最高溢价率达42.78%。

据证券时报记者了解,就报名情况看,有两宗土地竞买开发商超过10家,其中一宗住宅用地的吸引19家竞买人参与,一宗吸引16家竞买人参与。

竞争最为激烈的是编号为苏地2018-WG-47号的住宅用地,吸引包括佳兆业(00876.HK)、正荣地产(06158.HK)、弘阳地产(01996.HK)、旭辉集团(00884.HK)等16家房企的竞买。

最终,经过经过40分钟、76轮竞拍,该地块由佳兆业名下公司以8.91亿元的代价竞得,溢价42.78%,成交楼板价为18561.50元/平方米。

另一宗编号为苏地2018-WG-49号的居住、教育地块吸引了19家竞买人参与竞拍,最终,经过55轮的竞价,由上海开发商大华(集团)以32.14%的溢价竞得,折合楼板价25813元/平方米。

据第三方研究机构中国指数研究院的数据,三个月前的2018年,苏州尚仍有住宅用地流拍。

相似的情况发生在福州。2月15日,福州市公共资源交易服务中心迎来节后第一场土地拍卖,共出让7宗地块,总出让面积为62.38万平方米,约935.68亩,均为洋下、浦下、三叉街、排尾红星四大旧改片的地块。现场吸引了包括首开+融侨联合体、世茂、万科、金茂+城投联合体、宝龙、阳光城、龙湖、正荣等21家企业参与。

最后,7宗地块成功出让,总揽金205.4亿元。占2018年全年福州土地拍卖收入408亿元的50.34%。

此前克而瑞公布的1月土地月报显示,在经历了岁末的市场成交峰值之后,2019年1月土地市场成交量周期性回落,但却是近一年来的成交量第三峰值,溢价率、流拍率等指标也出现了好转。其中,北京、上海等城市优质土地的供应带动一线城市的地价上升,溢价率也触底回升;二线城市表现尚佳,1月土地成交量同比上升21%,成为了同比上升的主要增长点。

报告指出,1月成交量减少,流拍地块幅数也随之减少,重点监测的城市1月有95幅地块流拍,相比去年12月减少了五成多,流拍率也明显回落。重点一、二线城市中,昆明、西安、成都仍是流拍重灾区,1月昆明共有13幅地流拍,主要区域主要集中在下属县城宜良县,距离城市主城区较远,难承接城区溢出需求,房企拿地意愿小。

城市间分化加剧

据CRIC监测,上周全国土地市场有所升温,重点监测城市的土地市场成交建筑面积达到了816万平方米,环比增长54%,同比则增加了11%;但依旧未达到2019年成交量的周平均水平。成交金额为345亿元,环比亦增加了18%,同比则下降了19%;这也直接导致了整体楼面价的下行,下滑至4223元/平方米,同环比分别下跌27%和23%。

“从整体数据变化趋势来看,可以看出城市间土地市场的分化也在逐步加剧,局部城市的回暖或许仅能代表单个市场的楼市复苏,对于整体的借鉴意义并不是太大。”克而瑞表示。

细分来看,从近期规模房企拿地分布可看出其目前投资战略倾向。目前,碧桂园拿地仍以三四线为主,其在湛江、洛阳、毕节各拿下1宗地块,共计花费6.7亿元,增加土地储备达到44.2万平方米。

万科则坚持布局一二线,在2018年加码布局三四线之后,还是回到二线市场。其在太原、青岛、福州均有新增土储入账。其中以76.4亿总价击败宝龙、世茂获得福州旧改地块,也刷新福州土地成交总价纪录。恒大以接近50亿元的总价竞得贵阳花溪区15宗地块,预计将用于建设恒大童世界,这是继2017年拿下花溪区13宗地块后再次大手笔拿地。

融创2019年以来拿地势头较猛,根据克而瑞1月份新增土地货值榜单显示,1月份融创新增土地货值达到570.4亿元,位列第一名。根据不完全统计,节后两周融创已在太原、石家庄和青岛共计拿下至少12宗土地,合计建面超过100万平方米。

部分有规模扩张需求的品牌房企也在向二线城市回归:例如中梁控股则节后在长沙、天津、苏州各落一子,加快了布局二线的脚步。其2018年已进驻了杭州、合肥、成都、武汉等城市。中骏2月20日以6.17亿拿下佛山高明区1宗商住地块,为其首次进驻广东省。

“尽管最近‘市场回暖’的猜测时有出现,但从房企的应对策略来看,2019大概率依旧是小年。”一位中型房企负责人对证券时报记者表达了其看法。对于“今年的重点布局区域”方向,他也倾向于更多关注前两年降温快的二线城市。

就2019年土地市场整体走势而言,同策咨询研究部总监张宏伟分析称,从大趋势以及房企策略角度看,2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地,但是由于一线城市推地量比较少。所以,房企会将重点放在二线城市,如省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。