基金潜伏地产股 博反弹还是价值投资？

春节后A股第一个交易日喜迎开门红，拉动市场风险偏好迅速回升。在普涨格局下，隐藏着一条机构深度潜伏的投资主线——去年四季度基金加仓最多的房地产板块。虽然地产龙头股已经走出了一波亮丽的行情，但在基金经理看来，上涨背后仍不乏隐忧。

春节期间，一位券商分析师在返乡时发现，虽然三线城市房地产过去两年已有过一波上涨，但是身边的亲戚朋友有闲钱还是会选择买房，房子和车几乎是结婚时的标配，在改善生活的需求中占据重要地位。

数据也为浮光掠影的返乡观感增添了真实的注脚：申万宏源研报显示，从房地产板块65家已发布2018年年报业绩预告的房企来看，36家预增或扭亏，盈利为正；29家预减、首亏或续亏。其中，TOP100房企全年销售金额同比增长35%，显示行业整体业绩稳健，集中度上升是长期逻辑。业绩支撑下，港股市场上的融创中国今年来一路上涨，涨幅已近30%，碧桂园的涨幅也接近20%。

业绩稳健叠加估值优势，使得基金2018年四季度超配优质房地产股。据光大证券对30家重点地产企业的基金持仓变动跟踪显示，2018年四季度，30只个股中共有27只个股成为基金重仓股，较三季度新增6只；基金重仓总市值为436亿元，环比增加31%，重仓比例约5.64%。当下，基金对地产A股板块的重仓比例，几乎处于2015年一季度以来的最高水平。

此外，数据显示基金持仓继续向龙头集中：2018年四季度地产行业持股市值Top5的地产股（保利、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股）的持股总市值占板块持仓总市值的比重达44.8%，较上半年大幅提升9.6个百分点，保持了2016下半年以来的持续提升态势。其中基金增持万科A 1.54亿股，重仓市值增加34亿元；增持保利地产1.86亿股，重仓市值增加19亿元；增持华夏幸福8663万股，重仓市值增加22亿元；增持绿地控股8451万股，重仓市值增加5亿元；增持招商蛇口5947万股，重仓市值9亿元。

增持地产股的核心逻辑是博短线反弹还是看重长线价值？对此，基金经理的看法有明显分歧。一位基金经理表示，地产板块在2018年已经对市场的悲观预期充分反应，估值处于低位，业绩又有支撑，随着行业集中度进一步提高，具备中长期投资价值。

也有基金经理担忧地产泡沫并未出清，再度扩张空间有限。“宏观环境不是一朝一夕就能扭转的，现在仍处于稳中有忧的态势中。而且基建在很多城市已经饱和，考虑到人口结构、人均住房肯定趋于过剩，居民杠杆也已经加上来了，在需求比较疲弱的环境下，未来经济增长的内生动力一定来源于创新。”

华泰证券认为，从布局时点和驱动因素来看，当前地产板块所处时点接近于2014年，2014年基金超配地产板块主要发生在其盈利的修复阶段、行业基本面的低点及政策宽松周期的开启阶段，配置价值则源于盈利支撑和政策催化，但政策依然为核心变量。