债券到期高峰来袭 房企已筹超千亿“借新还旧”

迈入2019年仅20余天,涉房企业债券融资总额已接近1400亿元人民币,而这背后是汹涌而来的债券到期高峰。

“2019年上半年,内地房企迎来第一波债券到期高峰,明后年的压力会更大。”中银国际研究部副主管、董事总经理王卫指出。

不过,“一城一策”也在悄然改变市场对于楼市的预期,融资规模放大之时,房企境内外融资环境也在明显改善,认购情况较2018年大幅好转,与2018年四季度相比,今年1月份涉房企业发行债券的利率下降明显。

房企迎来债券到期高峰

Wind统计数据显示,2019年前26天,涉房企业在境内债券市场成功发行了110只债券,合计规模达700.7亿元人民币,数量和规模分别较上年同期增长214.3%、140.9%。

海外方面,上证报资讯统计数据显示,2019年以来,内地房企已发行美元债23单,发行总规模高达101.25亿美元,折合人民币约682亿元。

无论是恒大、碧桂园、融创等头部房企,还是新城控股、富力地产、龙光地产等品牌地产商,都在1月份积极入市融资。

其中,发行规模居首位的恒大地产,一口气发行了3只美元债,合计融资30亿美元,利率在6.25%至8.25%之间。

碧桂园也发行了1只5.5亿美元的3年期债券及1只4.5亿美元的5年期债券,合计融资10亿美元,发行利率分别为7.125%及8%。

正荣地产更是一个月内三次海外发债,累计融资5.5亿美元。新城、奥园等也两度入市融资。

“去年想发债融资但没能发出去的、1月份到期的、2月到期但为避开春节假期提前发行的,凑到了一起,导致1月份债券市场格外热闹。”王卫对记者表示。

梳理上市公司的发债公告可以发现,绝大部分房企的筹资用途为“现有债务再融资”,即“借新还旧”。而根据国金证券统计的数据,2019年上半年房企到期的债券总量将达2272.68亿元人民币,同比增加44.26%。

龙头房企短期偿债压力较小

数据显示,截至2019年1月23日,恒大以1275亿元人民币的待还债券总额位列榜首,但3年以上的长期债券占比超过85%,短期偿债压力较小。

碧桂园排第二位,待还债券总额为642亿元人民币,2019年到期的仅17.1亿元人民币,短期债务压力也比较小,但未来将要承担逐年上涨的到期债务。

万科总规模为430.92亿元人民币的待还债券中,在2019年需要偿还至少189亿的到期债券本金。不过,分析人士指出,万科并不差钱,而且可以随时在债券市场融到钱。

王卫认为,因为房企拿地变得更加谨慎,房企发债主要用于“借旧还新”,因此预计2019年房企的整体发债规模会与2018年持平,甚至有所萎缩。当然,这还取决于政策和经济走向。

“经历过2018年的数个违约事件后,投资者更聪明了,基本面差的公司在市场上融资变得很困难,即便能融到钱也要付出非常高的代价,财务会越来越困难。”王卫认为,不排除今年仍会有内地房企违约。

1月17日,内房股佳源国际股价“闪崩”,并拖累内地房地产板块市值蒸发逾千亿,导火索正是债务违约担忧。佳源国际之后声明称,暴跌系大股东部分股票做了抵押融资,未及时补仓而被强制平仓所致,但声明发布后,其股价再度暴跌,该公司已于1月22日下午1点申请停牌。

为了缓解流动性压力,也有房企选择“断臂求生”,轻装上阵。泛海控股1月21日宣布,拟通过转让项目公司股权的方式,以约148.87亿元人民币(含冲抵债务)将所属公司名下的北京泛海国际居住区1号地块和上海董家渡项目出让给融创地产。

机构投资意愿升温

与2018年度四季度相比,今年1月份涉房企业发行债券的利率已经有所下行,但仍处于较高水平。

以内地房企发行的美元债为例,已发行的23只债券中,除了力高地产发行的1年期优先票据票息率高达13.5%、正荣地产发行的1年期优先票据票息率为10.5%外,其余债券的票息率都在10%以下。

王卫指出,债券发行利率整体呈现下行趋势,与近期境内外融资环境均有所改善有关。

近期地方两会陆续召开, “一城一策”成为2019年各地房地产调控的一大关键词,也从微观层面印证了市场预期。

此外,王卫指出,1月份是投资机构布局的重要时期,债券集中到期也意味着投资机构的资金陆续回到账上,他们也是要做投资的,即便债券收益率有所下行,但仍处于相对高位,大部分地产类债券的收益率都超过6%,相比股票市场仍具有吸引力。

据了解,由于机构投资债券的意愿提升,房企发债的认购情况也较2018年明显好转。